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《深圳城市更新辦法》去年12月1日發(fā)布并實(shí)施，《辦法》顯示開發(fā)商獲得2/3業(yè)主的同意便可申請(qǐng)“城市更新”項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)劃。

于是，地處深圳福田、羅湖等中心區(qū)域有著二三十年樓齡的老舊小區(qū)，如今成為深圳樓市的“香餑餑”：投資客蜂擁而至“博升值”，開發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)駐“博立項(xiàng)”，業(yè)主盲目簽約“博回遷”。然而，羊城晚報(bào)記者經(jīng)連日調(diào)查采訪得知，在這巨大利益誘惑的背后，潛伏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。

與廣州等城市舊城改造不同，自去年12月1日發(fā)布并實(shí)施《深圳城市更新辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)以來，“舊改”一詞在深圳市被新名詞“更新改造”所取代。據(jù)了解，深圳市賦予“更新改造”三種改造模式：綜合整治、功能改變和拆除重建，其中有七八成的城市更新項(xiàng)目以綜合整治為主，以今年第一批88個(gè)城市更新單元規(guī)劃計(jì)劃為例，涉及到可供逐利的拆除重建方式的老舊小區(qū)只有六個(gè)，不到總數(shù)的十分之一。

投資客：一買四五套，要博百萬利 

深圳南山區(qū)南苑新村是這88個(gè)城市更新項(xiàng)目之一。南苑新村位于南山區(qū)政府對(duì)面，建于1983年，小區(qū)共有49棟樓、1311戶居民，總面積13萬平方米。按《辦法》規(guī)定，開發(fā)商獲得2/3業(yè)主的同意便可向深圳規(guī)劃國土委申請(qǐng)城市更新項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)劃。

據(jù)位于南苑新村的一家世紀(jì)方略房產(chǎn)中介公司的張小姐說，去年11月以前，南苑新村二手房的均價(jià)是1萬元/平方米，而此后相繼有幾十名投資客在該中介公司分別花1.1萬元至1.4萬元每平方米不等的價(jià)格購得房源，有人甚至購買了四五套。去年12月《辦法》出臺(tái)后，南苑新村的二手房?jī)r(jià)已達(dá)1.8萬元/平方米。目前，南苑新村周邊的新商品房房?jī)r(jià)在2.5萬元/平方米左右。

因收集了超過2/3的南苑新村業(yè)主同意改造意見書，深圳市金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得更新該新村的申報(bào)資格。據(jù)了解，該公司對(duì)業(yè)主作出的拆遷補(bǔ)償協(xié)議方案，是按1：1至1：1.12的實(shí)地補(bǔ)償再加現(xiàn)金補(bǔ)償，也就是說投資客在小區(qū)改造后將獲得嶄新的商品房。據(jù)記者估算，按補(bǔ)償協(xié)議，暫且預(yù)計(jì)三年后當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)固定在2.5萬元/平方米，以每套房子100平方米計(jì)算，投資客每套房子的回報(bào)在100多萬元以上。

然而，對(duì)投資客而言，這上百萬元的投資利潤并非短期內(nèi)可以兌現(xiàn)。雖然取得了申報(bào)資格，但深圳市金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還要在拿到業(yè)主委托意向書后,再去制訂拆遷重建規(guī)劃，然后再和業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。該公司負(fù)責(zé)人接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，“最樂觀的估計(jì),新樓建成要在三五年之后。”

開發(fā)商：進(jìn)駐占地盤，有太多變數(shù)

與華強(qiáng)北一街之隔、寸土寸金的深圳市福田區(qū)南園片區(qū)，是以“片區(qū)”整體規(guī)劃概念，進(jìn)入今年的“城市更新重點(diǎn)研究片區(qū)”的。按照規(guī)劃，南園片區(qū)占地0.2平方公里，范圍包括南園新村、愛華小區(qū)、下步廟北區(qū)和南區(qū)，還有賽格、中電等老舊小區(qū)。早在該計(jì)劃發(fā)布前，南園新村、愛華小區(qū)、下步廟北區(qū)和南區(qū)已有多家開發(fā)商進(jìn)駐占據(jù)地盤。

記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南園新村和下步廟北區(qū)都各有兩家開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)業(yè)主的“三分之二選票”，以取得申報(bào)資格。

深圳市福田區(qū)某房產(chǎn)企業(yè)老總接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)說，已經(jīng)納入城市更新單元的“南園片區(qū)”無疑是一塊大肥肉，各路開發(fā)商各顯神通，都希望從中分一杯羹。該老總旗下公司就進(jìn)駐了深圳市某老舊住宅小區(qū)，與另一實(shí)力相對(duì)雄厚的上市公司形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系?！拔覀児鞠鄬?duì)較小，與對(duì)方斗就像小孩跟大人打架一樣，我打不過，當(dāng)然就要找個(gè)大人來幫忙?！睋?jù)該老總透露，他們已與某著名地產(chǎn)公司達(dá)成合作協(xié)議，按照出資比例形成利益均分的合作，自己將出資一兩千萬元，并全數(shù)將參與改造項(xiàng)目的前期成果拿出來交由合作公司具體“操盤”。據(jù)了解，在該如此龐大的改造項(xiàng)目合作計(jì)劃中，如若成功，他們可分得的利潤將以億元計(jì)算。

在該老總看來，該項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)不是來自于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而是在于政策因素的不明朗。“該片區(qū)是不是真的要拆除重建，現(xiàn)在誰也不知道，這里面有太多變數(shù)。”他分析說，即使能順利獲得“申報(bào)資格”，接下來才是他所要面對(duì)的最大風(fēng)險(xiǎn)：所批的萬一是低容積率，就是無利潤可圖，竹籃打水；其次，解決業(yè)主的拆遷補(bǔ)償問題，價(jià)格太高受不了，太低的話又會(huì)衍生釘子戶，萬一處理不好，很可能使項(xiàng)目成為“爛尾”；其三，在目前國家打壓房地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)下，萬一投入巨資補(bǔ)償給業(yè)主而樓價(jià)下滑，自己或?qū)⒊袚?dān)數(shù)以億計(jì)的債務(wù)；最后，政府保障房所占的比例也直接影響項(xiàng)目的贏利。

小業(yè)主： 誰進(jìn)駐市場(chǎng)，怎能無把關(guān)

已進(jìn)駐深圳福田區(qū)南園新村西村的開發(fā)商深圳市恒豪實(shí)業(yè)有限公司，“膽子”比較大，“我們的做法是一步到位，在業(yè)主簽意向時(shí)，同時(shí)簽協(xié)議書，雙方約定拆遷補(bǔ)償條件，形成法律關(guān)系?！痹摴鹃_發(fā)部經(jīng)理童志水向羊城晚報(bào)記者提供了《南園區(qū)住宅小區(qū)舊房改造補(bǔ)償安置協(xié)議書》。協(xié)議書顯示，業(yè)主回遷新房賠償標(biāo)準(zhǔn)是1：1.2，外加較高的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。此外，還支付業(yè)主三年的住房安置補(bǔ)償費(fèi)，每平方米每月按85.55元計(jì)算。據(jù)該公司對(duì)外的口徑，目前已經(jīng)有322戶業(yè)主簽署了《南園新村舊房改造補(bǔ)償安置協(xié)議書》及《委托書》。

記者在南園新村西村走訪業(yè)主時(shí)了解到，也有業(yè)主認(rèn)為在沒有政府把關(guān)的情況下，簽訂該協(xié)議可能暗含風(fēng)險(xiǎn)。“在什么樣的條件和前提下，開發(fā)商才有資質(zhì)承建這么龐大的改造工程？”有不少業(yè)主向記者表示，開發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力、信譽(yù)等重要條件，是否應(yīng)該經(jīng)過政府有關(guān)單位嚴(yán)格審查才能進(jìn)入更新改造市場(chǎng)？據(jù)業(yè)主估算，南園新村西村如果作為項(xiàng)目改造，開發(fā)商應(yīng)首先由“財(cái)務(wù)”撥備，即開設(shè)政府、開發(fā)商和業(yè)主三方共管的賬戶。按照456套房產(chǎn)，約3萬多平方米建筑面積，即使按目前該地段的房?jī)r(jià)至少也要每平方米2萬元，總數(shù)就是十多億元。“如果開發(fā)商沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，拿不出這個(gè)錢來交由共管，我們作為業(yè)主，如何有保障？”

一名鄭姓老業(yè)主認(rèn)為，業(yè)主是弱勢(shì)群體，政府部門應(yīng)對(duì)進(jìn)駐市場(chǎng)的開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，并向小區(qū)業(yè)主公示及征求意見，按《物權(quán)法》和深圳市有關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例來制定具體的實(shí)施管理辦法。