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國家統(tǒng)計(jì)局11日公布的數(shù)據(jù)顯示：4月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.4%，商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3%。

“國十條”出臺(tái)近一個(gè)月，房價(jià)咋還出現(xiàn)上漲？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是由于2009年同期數(shù)據(jù)基數(shù)較低和政策存在時(shí)滯效應(yīng)，并建議加大政策執(zhí)行力度。

“有價(jià)無市”持續(xù)

9日下午，記者走訪了北京通州區(qū)的多家二手房中介，不少中介門上都寫著“急甩”的字樣，屋里卻門可羅雀，很少有顧客光顧，銷售員們互相聊天逗樂。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從3月開始到5月6日晚，京城有57個(gè)商品房項(xiàng)目取得預(yù)售許可，而在房地產(chǎn)新政全面實(shí)施的4月26日-5月5日的10天內(nèi)，有20個(gè)項(xiàng)目成交量為零，57個(gè)項(xiàng)目一共賣出房子1844套(簽約量)，累計(jì)房源簽約率僅為12%，創(chuàng)歷史新低。

來自二手房中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)分析顯示：二手房價(jià)從4月18日開始已經(jīng)停止了上漲，且產(chǎn)生了議價(jià)空間。“京12條”出臺(tái)后，雖然房源量再次增加了30%，但新增客戶委托則下降了28%，二手房的掛牌價(jià)開始出現(xiàn)略微松動(dòng)。

業(yè)內(nèi)人士分析，買賣雙方的觀望情緒還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但隨著樓市新政的深入實(shí)施，房源供應(yīng)的增加，尤其是二手房源的增加，新房房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)的可能性很大，未來成交量將大幅萎縮

盡管如此，房價(jià)仍在高位徘徊。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，漲幅最大的5個(gè)城市分別為：?？?4.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。

中國社科院金融研究所研究員易憲容告訴記者，中國目前的問題仍然是房價(jià)居高不下，房價(jià)數(shù)據(jù)顯示了中央在4月中旬開始的政策作用仍未顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)還要兩三個(gè)月甚至更長的時(shí)間才能顯現(xiàn)。

謹(jǐn)防報(bào)復(fù)性反彈

“新政實(shí)施之后，房價(jià)在短期內(nèi)回落是肯定的。在房價(jià)去年以來上漲過快的地區(qū)，未來1到2個(gè)月左右，可能出現(xiàn)大約20%到30%的調(diào)整。當(dāng)然，這個(gè)房價(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有調(diào)整到位，仍要提防房價(jià)出現(xiàn)反彈的因素?！敝袊缈圃汗I(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海接受記者采訪時(shí)說。

事實(shí)上，這種“報(bào)復(fù)性”的上漲已經(jīng)數(shù)次發(fā)生。2003年下半年以來，國家先后出臺(tái)了121號(hào)文、新老國八條、國六條、國十五條等政策，實(shí)施了包括推行招拍掛、控制土地供應(yīng)和推進(jìn)經(jīng)適房與廉租房建設(shè)、取消提高購房首付比例、加息，以及對(duì)二手房交易征收交易稅等行政、金融、財(cái)稅手段，結(jié)果卻是越調(diào)越漲。特別是從2006年年底開始，隨著流動(dòng)性增加，加上招拍掛大規(guī)模推行，各地不斷刷新“地王”紀(jì)錄，出現(xiàn)了地價(jià)房價(jià)追漲的局面。盡管央行2007年前后連續(xù)四次加息，但均未遏制房價(jià)急速上漲之勢(shì)。

2007年9月，央行出臺(tái)新政，要求購買二套房首付比例不得低于40%，貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍，這被市場(chǎng)認(rèn)為是收緊房貸的開始。至2008年，央行先后10次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，5次提高存貸款利率，持續(xù)回籠貨幣，控制貸款條件。之后，2007年以來樓市“高燒”的局面出現(xiàn)明顯降溫。

當(dāng)時(shí)，以萬科為代表的開發(fā)商率先發(fā)出“拐點(diǎn)”之論，加大促銷力度，加緊回籠資金，準(zhǔn)備“過冬”。然而，2008年下半年，受金融危機(jī)影響，宏觀政策反轉(zhuǎn)。首先是二套房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)。2009年初，北京甚至取消了二套房貸政策，二套房貸比照首套房執(zhí)行。

2009年，除了“4萬億”刺激計(jì)劃，銀行在一年中發(fā)放了近10萬億元信貸，這使得很多在2008年瀕于破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司起死回生，重操泡沫游戲。上一輪“擠泡沫”的緊縮調(diào)控功虧一簣。

曹建海說，現(xiàn)在看來有三項(xiàng)政策存在導(dǎo)致房價(jià)反彈的可能：第一是寬松信貸政策。今年一季房地產(chǎn)貸款新增8457億元，其中個(gè)人購房貸款新增5227億元，占房地產(chǎn)貸款的62%，并達(dá)到當(dāng)季貸款總量的20%，顯示信貸資金大部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是推動(dòng)房價(jià)上漲的一個(gè)直接因素。

第二是有關(guān)部門的政策。如《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，表面上是加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商房屋預(yù)售制度的監(jiān)管，本質(zhì)上是力保公眾長期呼吁取消的預(yù)售制。

第三是關(guān)于地方政府的土地經(jīng)營政策。作為近期高房價(jià)推手的政策，在“新國10條”和國土資源部出臺(tái)的2010年土地供應(yīng)計(jì)劃當(dāng)中，沒有得到實(shí)質(zhì)性體現(xiàn)。

應(yīng)加大政策執(zhí)行力度

業(yè)內(nèi)人士表示，需要注意的是目前住房聯(lián)網(wǎng)制度還不完善，曾經(jīng)使用貸款購買的房產(chǎn)可以從銀行征信系統(tǒng)查詢，但是難以確定家庭名下的未貸款房產(chǎn)?！耙苑繛橄蕖钡淖饔镁烤褂卸啻筮€要看政策細(xì)則出臺(tái)后的實(shí)施效果。

“抑制投資性需求，光靠短期政策可能難以見效，要有長期制度上的設(shè)計(jì)?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣認(rèn)為，目前的政策短期內(nèi)會(huì)有一個(gè)比較好的效果，但能不能持續(xù)，會(huì)不會(huì)再一次反彈，還要看是否有后續(xù)的系列措施。

有專家認(rèn)為，重拳之下，開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略，收縮開發(fā)投資，導(dǎo)致開工量下降，會(huì)引發(fā)新的一輪供應(yīng)不足。一旦價(jià)格調(diào)整到了人們的心理價(jià)位后，被壓抑的需求還是會(huì)釋放，如果那時(shí)候土地供應(yīng)跟不上，房價(jià)可能反彈。

2010年3月10日，國土資源部明確規(guī)定“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”?！暗?，大規(guī)模的保障房住房用地的供給與地方政府土地財(cái)政之間的博弈卻是不可避免的問題。如果沒有強(qiáng)有力的監(jiān)管、問責(zé)，被抑制的剛性需求可能造成價(jià)格反彈?！币晃煌恋貙＜艺J(rèn)為。

“房地產(chǎn)調(diào)控要取得顯著效果，恐怕還得加大政策執(zhí)行力度。”北京大學(xué)副教授、中國民營經(jīng)濟(jì)研究所執(zhí)行所長黃俊立告訴記者，“比如，究竟會(huì)有多少經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房投入市場(chǎng)？當(dāng)前土地轉(zhuǎn)讓收入成為一些地方政府的主要收入來源，他們會(huì)拿出多少地，完不成任務(wù)有沒有問責(zé)，這些需要明確。”(李忠峰 )