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“堅決遏制部分城市房價過快上漲?！眹鴦?wù)院常務(wù)會議的聲音剛剛傳出，人們猜測已久的二套房貸新政隨即出臺。

日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時，會議要求對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

新政策將抑制投機(jī)性購房

“在目前的市場狀況下，提高二套房貸首付非常及時和必要?！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場研究部有關(guān)專家表示，提高二套房貸的首付款和貸款利率，將會使得投機(jī)、投資的購房杠桿效用降低，將會對投機(jī)、投資購房起到明顯的抑制作用。

2008年10月22日，為改變房地產(chǎn)市場的低迷狀況，央行決定擴(kuò)大房貸利率下浮幅度，將商業(yè)性個人首套住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。同年12月，政策進(jìn)一步松動，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

那么，調(diào)整后，對購房者有何影響？

以2008年12月23日以來的5年以上貸款基準(zhǔn)利率5.94%計算，0.7倍為4.16%，1.1倍為6.53%。以貸款100萬元、期限20年、等額本息還款方式計算，月還款利息成本將增加1332元，總的利息成本將增加近32萬元。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，持有成本大比例增加，會為當(dāng)前高漲的需求降溫，減少追漲房價等現(xiàn)象的發(fā)生，進(jìn)而穩(wěn)定房價。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策在一定程度上也會對改善型需求產(chǎn)生抑制作用，對目前改善和投資動機(jī)混合的恐慌性購房需求也會起到抑制作用。

更準(zhǔn)確地引導(dǎo)購房需求

“購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%”這項新措施，實際上是信貸政策差別化的進(jìn)一步細(xì)化。一方面保留了對首次置業(yè)購買中小戶型的購房人的保護(hù)和鼓勵，同時又對購買高價大戶型的首套購房需求起到一定抑制作用。在引導(dǎo)合理的購房需求上，可以說這次的政策更加準(zhǔn)確、合理。

“政策出臺以后，會使市場上對中小戶型的需求熱度大幅提高?！币晃婚_發(fā)商告訴記者，“另一方面，市場對總價高的大戶型需求下降，也會減少這類房源推高房價整體水平的可能?！?

需加緊出臺配套政策

隨著近期北京樓市量價齊漲，市場上的“短線炒房者”正在增加。我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，近期北京二手房市場全款客戶比例快速上升。在3月中旬之前的二手房交易中，全款客戶占1/3，而進(jìn)入4月份后，全款客戶已經(jīng)接近一半。由于目前市場價格處于非理性上漲，很多炒家都放棄貸款方式，直接投入全款購房，進(jìn)行短炒快炒，快進(jìn)快出。

“因此，提高首付的政策出臺，對全款炒房的投機(jī)型需求作用有限。”業(yè)內(nèi)人士表示，還應(yīng)當(dāng)出臺其它相關(guān)政策，才能在根本上抑制住投機(jī)的炒房行為。

在這次國務(wù)院常務(wù)會議上，還提出加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策，進(jìn)一步增加住房有效供給，完善土地出讓方式，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管等措施?！半S著相關(guān)的配套政策逐步落地，調(diào)控的效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說，“當(dāng)務(wù)之急是要讓配套政策加緊出臺，形成政策組合拳?！?

“2007年9月以來，房貸首付政策已經(jīng)幾起幾落，幾經(jīng)變化?！绷仲槐硎?，“政策初衷都是好的，具體的效果還是要看執(zhí)行力度，因此實際影響需進(jìn)一步觀察?！?br />