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4月14日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，其中對遏制部分城市房價過快上漲的問題進行了政策措施的研究部署。

會議確定，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第三套及以上住房的，將大幅度提高首付款比例和利率水平。

在今年1月杭州出臺的“29條”中，曾提到對于改善型第二套房優(yōu)惠。其中規(guī)定，對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件再貸款購買第二套普通住房的，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

那么，此次國務(wù)院新政出臺，杭州的二套房優(yōu)惠政策是否還能繼續(xù)適用？二手房究竟又該如何界定？目前尚無明確說法，或許還需等待明文規(guī)定。

2007年12月，中國人民銀行、銀監(jiān)會曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，并明確了第二套房是以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為認定單位，已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請貸款時，也均按第二套房貸政策執(zhí)行（借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的除外）。

此前，杭州住房公積金管理中心主任萬強曾表示，“第一套住房面積低于當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的人，其購置的第二套住房被視為改善型住房，可享受首次貸款購房時的優(yōu)惠政策。但職工須在首次公積金貸款結(jié)清后，才可再次購買自住的改善型住房?！?

根據(jù)杭州市統(tǒng)計局最新發(fā)布的《2008年杭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》來看，杭州市區(qū)居民2008年末人均住房建筑面積29.83平方米。那么以一個三口之家計算，如果他們目前居住的房屋面積在89.49平方米以下，再次購買第二套普通住房的，則可以享受首套房的購房優(yōu)惠政策。

至于房價漲幅較大、地價屢創(chuàng)新高的杭州，是否會應(yīng)中央要求盡快出臺地方新政？又會出臺哪些方面的新政？都成為了業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點，時報也會對此持續(xù)關(guān)注。

■時報連線

如何解讀新政的市場影響

>>銀行

短線炒房者可能離場

對此，杭州銀行業(yè)認為，該政策將直接有效調(diào)控杭城樓市。銀行方面透露，目前杭州樓市價格，已經(jīng)到了風(fēng)險可控的底線。

深圳發(fā)展銀行杭州分行相關(guān)負責(zé)人杜志良表示，政府的調(diào)控政策是“一張直接有效的調(diào)控牌”，預(yù)計還將有更多打擊炒房的組合拳出臺。

“二套房首付提高到五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍，將極大地提高投資的投資成本，對于短線投機者而言更是加重了負擔(dān)。目前杭州樓市投資客占據(jù)了很大比例。因此投資成本的上升，很可能會使很多中小型投資者，被迫離開市場，從而使樓市的成交量下降。”

不過，也有分析認為，此次增加首付比例和提高利率政策的實際作用，與2007年相比，反而并不明顯。這是因為從今年2月份以來，很多商業(yè)銀行已經(jīng)實施了比較緊縮的信貸政策。目前國有四大銀行本身執(zhí)行的“第二套房貸”政策就是首付4成、利率上調(diào)為基準(zhǔn)利率1.1倍，部分非優(yōu)質(zhì)客戶可能已經(jīng)被銀行要求首付5成。

但不可忽視的是，該政策的主要效應(yīng)并非在于首付成數(shù)增加，而是政府對樓市調(diào)控、打擊炒房的心理預(yù)期影響較大，政策透露的調(diào)控樓市信號，將減少一部分投資客的入市欲望。

同時，首付上調(diào)至5成，進一步降低了貸款的杠桿效率，減少了小資金獲取高利潤率的利潤空間，對投資性購房、炒房甚至部分改善型購房都有明顯的抑制作用，也就是說，看似不多的20萬，卻減弱了購房動力，有助于樓市回歸冷靜，價格回歸理性。

目前，中、農(nóng)、工、建等大型國有銀行正在等待實施細則出臺，業(yè)內(nèi)預(yù)計“很快”就能收到相關(guān)通知。

>>開發(fā)商

市場影響會存在時間差

濱江集團副總 朱立東

此次政策只是國家對樓市進一步調(diào)控計劃中的一部分，不排除繼續(xù)推行新政策的可能。

我認為，“二套房實行50%首付”對投資、投機性購房群體肯定會有影響。這樣的群體一旦減少，市場就有可能降溫，市場價格就可能趨于穩(wěn)定。但樓市不像股市，慣性相對較長，市場層面不會立刻應(yīng)聲而落。

濱江集團今年內(nèi)可上市房源預(yù)計有5000套，至于推盤節(jié)奏，還是要看市場形態(tài)及市場反應(yīng)，從原則上來說，我們一定會根據(jù)市場變化制訂推盤對策。

新帝·朗郡副總 祁國英

這次新政矛頭直指投資客，因為購房成本增加了，給投資客的心理沖擊很大。像新帝·朗郡這樣剛性需求比較多的樓盤，則不會受到太大影響。市場影響肯定有，但這種影響會存在一個時間差，短時間內(nèi)不會顯現(xiàn)。

>>中介

二手房市場供應(yīng)量有望增長

中原地產(chǎn)品牌經(jīng)理 荊海燕

二手房市場多數(shù)為首次置業(yè)者，因此相對一手房而言，受到的沖擊會相對小一些。對房東和購房者而言，無論如何還是會受到一些心理沖擊，心理降溫的作用會比較明顯。

由此看來我認為，一些房東由于在心理上出現(xiàn)變化，可能一改惜售狀態(tài)而選擇掛單，市場供應(yīng)量可能會因此出現(xiàn)增長，部分投資客可能也會在此時選擇出售房源。

>>專家

新政落地速度應(yīng)該很快

著名房產(chǎn)評論員 丁建剛

新政也是適度的，它將責(zé)任和權(quán)力下放地方政府，地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。

我相信這次的政策對投資客的影響絕對是立竿見影，投資潮會立馬回落，可以使市場很快降溫；但又不至于造成市場的劇烈震動，政策的效果應(yīng)該值得期待。不過這可能會殃及一些改善型的自住需求。

而新政落地速度也應(yīng)該會比較快，據(jù)坊間傳言，四大銀行已經(jīng)在醞釀相關(guān)細則了。

或?qū)⒏淖儭翱只判浴辟彿?

漢嘉機構(gòu)總經(jīng)理 梅杰

新政及其系列“組合拳”相繼出臺后，后市行情預(yù)計走平，甚至?xí)霈F(xiàn)行情下挫的情況。對于目前的杭州樓市來說，新開樓盤尤其是近郊樓盤投資客眾多，新政將會對他們起到較大影響，而對于一般剛需購房者來說是個利好消息，將有效改變“恐慌性”購房局面。