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近日廣州市政府出臺(tái)“穗七條”幾乎條條針對(duì)房地產(chǎn)市場的源頭——土地供應(yīng)。而據(jù)多家媒體報(bào)道稱，廣州市國土房管局透露，“今年計(jì)劃供應(yīng)5平方公里的商品住宅用地，這一計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模是近年來最多的”。土地供不應(yīng)求是房價(jià)快速上升的主因，雖然目前公布的土地供應(yīng)量很充足，但如何讓開發(fā)商拿地后按期將房子建出來則更加關(guān)鍵。

從協(xié)議出讓到招拍掛

土地供應(yīng)收緊房價(jià)狂飆

2002年

2002年4月，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(第11號(hào)令)，要求從2002年7月1日起，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！?

土地招拍掛始于2002年，但在那個(gè)時(shí)候，很多開發(fā)商都是依靠協(xié)議或私下轉(zhuǎn)讓來獲得土地，第11號(hào)令的出臺(tái)，也讓很多開發(fā)商憑借著“歷史遺留問題”這一理由大規(guī)模圈地，土地招拍掛受阻。

2003年

國土部《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(第21號(hào)令)，對(duì)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)作出詳細(xì)規(guī)定。從2003年8月1日起，要求出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協(xié)議方式。

這一法規(guī)的實(shí)施標(biāo)志著國有土地的使用過渡到了招、拍、掛和協(xié)議出讓并行的階段。

2004年

2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(第71號(hào)令)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價(jià)出讓。

在2004年8月31日之前，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)，以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。該文件還規(guī)定，2004年8月31日以后，發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。這就是所謂的“8·31大限”，從這一天起新的全國土地政策將正式實(shí)施，此后全國一律實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)營性土地“招拍掛”出讓，這也是土地供應(yīng)方式的重大轉(zhuǎn)變。

從土地供應(yīng)下手像“中藥調(diào)理” 難立竿見影

對(duì)于“穗七條”，很多解讀都表示此舉是直接為抑制高房價(jià)而產(chǎn)生。合富輝煌首席分析師黎文江在接受記者采訪時(shí)則認(rèn)為，此舉更類似于“中藥調(diào)理”，從源頭上解決住房供應(yīng)問題，而社會(huì)大眾則認(rèn)為這是一劑“西藥”，會(huì)產(chǎn)生立竿見影的效果，這才是“沒可能的”。

黎文江告訴記者，其實(shí)地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系并非是單向的、誰決定誰的因果關(guān)系，它們既互相聯(lián)系、互相影響又互相制約，互為因果。地價(jià)和房價(jià)具有不可分割性，大多數(shù)情況下其變動(dòng)趨向是一致的。但同時(shí)，房屋和土地在不同階段分屬于不同的所有者(政府、開發(fā)商或購房者)，地價(jià)或房價(jià)的最終形成分別取決于這些所有者的利益博弈結(jié)果，其所產(chǎn)生的地價(jià)和房價(jià)的變動(dòng)，因此又并非完全一致，有時(shí)甚至相反。高地價(jià)未必能推高房價(jià)，低地價(jià)也未必會(huì)拉低房價(jià)。高地價(jià)信號(hào)對(duì)區(qū)域市場價(jià)格心理預(yù)期影響力較大，但地價(jià)絕非拉升房價(jià)主因。

黎文江還特別強(qiáng)調(diào)，土地的供不應(yīng)求才是房價(jià)快速上升的主因。政府如果真能每年供應(yīng)5平方公里的住宅用地，就等于給了開發(fā)商一顆定心丸，開發(fā)商也就不會(huì)為了有限的土地而去搶破頭爭“地王”了。

開發(fā)商拿地后按期開發(fā)更關(guān)鍵

黎文江還表示，今年計(jì)劃5平方公里的商品住宅地供應(yīng)，按照廣州平均容積率2~2.5，以及從拿地到批準(zhǔn)預(yù)售1.5~2年的開發(fā)周期，未來2年供應(yīng)量將在1000萬平方米左右。同時(shí)，“三舊”改造供應(yīng)中心城區(qū)居住用地1平方公里，也將緩解中心城區(qū)供地荒，在一定程度上緩解高樓價(jià)問題。而連同限價(jià)房、保障房的相關(guān)規(guī)定，“穗七條”是體現(xiàn)了“保障低端、支持中端、放開高端”的構(gòu)建住房體系思想。

土地供應(yīng)到5平方公里，政府的良好愿望是能通過放地來達(dá)到保障土地供應(yīng)量，從而緩解住宅供應(yīng)量的目的。但如何防止開發(fā)商“囤地”或延期開發(fā)以博取地價(jià)升值，也就是開發(fā)商拿地后按期將房子建出來的問題，則更加關(guān)鍵。黎文江表示，在土地出讓合同中，雙方就規(guī)定好開發(fā)周期及預(yù)售時(shí)間范圍等。還有政府要規(guī)定不按期開發(fā)的懲罰措施，也能給開發(fā)商以警示。