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第一輪在一線城市，北京、上海、廣州、深圳，實(shí)際上那些城市的房地產(chǎn)已經(jīng)從增量變成了結(jié)構(gòu)的升級(jí)，比如投資客戶群的比例已經(jīng)很大了，不斷在更新和升級(jí)，而真正中國城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)實(shí)際上在二三線城市，未來有3、4億人要進(jìn)入城市，進(jìn)入哪兒呢？并不是北京、上海這些大城市，最主要的增量是在二三線城市。比如萬科從去年拿地，基本上90%的土地儲(chǔ)備都在三線城市，保利去年第一次二三線城市的銷售額超過了一線城市，現(xiàn)在二三線城市不管是人口進(jìn)入的量，還是人均收入水平都有提高。

我們那會(huì)兒去做論壇的時(shí)候，一線城市銷售額大概占到了接近20%，現(xiàn)在可能不超過9%?，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)的春天或者主戰(zhàn)場(chǎng)是在二三線城市，要區(qū)別不同的地區(qū)、不同的地段。今天二三線城市是正在經(jīng)歷一個(gè)春天，除了有對(duì)居住的需要，同時(shí)城市功能也在提升。現(xiàn)在城市化是在提速，而不是在減速。現(xiàn)在城鄉(xiāng)一體化、戶籍制度改革、農(nóng)民進(jìn)城、白領(lǐng)返鄉(xiāng)，還有工作在一線城市，住在二三線城市，還有快速的軌道交通，都使得二三線城市集聚效應(yīng)提升，輻射能力也在加大，所以真正的房地產(chǎn)的春天或者真正的城市化要放到一個(gè)更大的中國的視野中。實(shí)際上房地產(chǎn)春天剛剛來臨，而不是現(xiàn)在進(jìn)入了冬天，或者剛從冬天過來撤火了又回到冬天。

地王就是泡沫的制造者

但一線城市泡沫在有一些地方是有的，地王就是泡沫的制造者?？傮w的情況，剛才大家說的跟世界比，或者跟自己比，怎么比？這個(gè)情況不是一夜之間發(fā)生的。剛才說的中長(zhǎng)期的所有東西都是長(zhǎng)期在起作用，不是一天發(fā)生作用的。尤其地王，地王是泡沫的制造者，因?yàn)樵谝粋€(gè)區(qū)域，房?jī)r(jià)地價(jià)是均衡的，跟土地相關(guān)的，突然來了一個(gè)地王，這個(gè)地王不是本地算賬的。央企要重組，有的在資本市場(chǎng)搞增發(fā)或者搞什么事，從一個(gè)更資本層面或者更集團(tuán)層面來考慮這個(gè)事，其實(shí)他是在別處算的賬。突然來一個(gè)地王，說地價(jià)都三萬了，我還賣一萬？干脆先漲兩萬再說，這個(gè)價(jià)格是虛高的，是地王效應(yīng)帶來的，其他人哄抬?，F(xiàn)在新城土地控制越來越嚴(yán)了，不像過去圈一塊地，或者一塊開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在都是拆遷了，原來拆遷的人說房?jī)r(jià)這么高，我三萬再走，否則不走了，所以重置成本就提升了，拿一個(gè)假的價(jià)格，議價(jià)就上去了，打著滾就上去了，這就是泡沫，昨天一萬，今天就兩萬、三萬，這就是地王效應(yīng)所帶來的。最后由于重置成本，造成了虛高，但是真正的購買能力并沒有達(dá)到，當(dāng)然有別投資群追漲，肯定出現(xiàn)泡沫。中國是一個(gè)成長(zhǎng)型的國家，只要土地沒有供給，一兩年泡沫就消化了。不像美國，美國屬于老年人，中國就像年輕人，即使有泡沫，兩三年就消化掉了，所以跟國外沒有消化掉的成熟經(jīng)濟(jì)不太一樣。

談到陽光100是不是離開一線城市走早了？不同企業(yè)有不同的定位，確實(shí)在一線城市利潤(rùn)非常高，但是房地產(chǎn)是一個(gè)事業(yè)，不只是一個(gè)生意，做一兩個(gè)就不做了。現(xiàn)在品牌起來了，標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)下的項(xiàng)目制管理，是一個(gè)連鎖的模式，不像每個(gè)人給一個(gè)越野車，開著跑，當(dāng)然那時(shí)候房?jī)r(jià)暴漲，賺錢很多，我們可以先修軌道，每一個(gè)車箱都有車輪，修輕軌肯定投入大，所以今天可以看到二三線城市快速崛起。如果我們開始有能力，在那兒賣三千塊錢也能賺錢。今天一線城市土地越來越少，二三線城市擴(kuò)張能力和就業(yè)發(fā)展能力是巨大的，走的早是早做準(zhǔn)備，看未來有沒有市場(chǎng)能量。第二輪中國城市化是在二三線城市，這是未來一流企業(yè)的方向。