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差別化政策措施控投機

為了能讓平抑房價的措施更為有效地發(fā)揮作用，此次政府工作報告中還提出以抑制投機性購房和大力整頓與規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等方式，進行嚴格的調(diào)控。

溫總理表示，要抑制投機性購房，加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度，完善商品房預(yù)售制度。

對此，上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(博客)分析，這基本上是“國四條”政策的重申，但一些政策也有微調(diào)，如由此前“抑制投資投機性購房”轉(zhuǎn)向“抑制投機性購房”，這顯示政策有所緩和。

“這幾個措施是相輔相成的。對于房地產(chǎn)調(diào)控來說，僅有差別化信貸政策是不夠的；一定要有稅收政策等其他配套政策配合，才能達到最好的實施效果。”全國政協(xié)委員、上海銀監(jiān)局局長閻慶民告訴記者。

在閻慶民看來，政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)市場最重要的內(nèi)容，就是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。具體內(nèi)容包括：完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。

“最重要的就是要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。目前，房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)良莠不齊，既有專業(yè)房地產(chǎn)公司，也有主業(yè)并非房地產(chǎn)的外行，很多制造業(yè)、醫(yī)藥、石油等等行業(yè)的企業(yè)都在從事房地產(chǎn)開發(fā)?！遍悜c民認為，“要適度控制脫離核心主業(yè)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)。”

中原三級市場研究部認為，從政府工作報告中可以看出，一系列對投機的打壓措施將使得2010年房產(chǎn)市場已不可避免將進入調(diào)整。部分大城市的房價甚至有可能出現(xiàn)向下10%左右的調(diào)整。

調(diào)控任重道遠

此次政府工作報告中，溫總理指出，各種積極變化和不利影響此長彼消，短期問題和長期矛盾相互交織，國內(nèi)因素和國際因素相互影響，經(jīng)濟社會發(fā)展中“兩難”問題增多。

而房地產(chǎn)市場的調(diào)控也同樣面臨著這樣的“兩難”困境。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年，中國內(nèi)地的商品房銷售達到9.37億平方米，增長42.1%。但成交量的增加并未解決好“住有所居”問題，相反，部分城市房價過快上漲的勢頭，反而使中低收入者的購房夢想更遠了。

2月27日，溫總理在與網(wǎng)友交流時坦言，自己也知道所謂“蝸居”的滋味。“去年房價過快上漲，民眾的心情我非常理解?！彼f，“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位?！?

這一表態(tài)無疑對2010年的房地產(chǎn)調(diào)控提出了重要課題。

其次，由于土地供應(yīng)、流動性充裕等促使2009年房地產(chǎn)價格暴漲的根本要素并沒有改變，保障房土地供應(yīng)面積增加，就意味著商品房土地供應(yīng)面積減少。這將會進一步加劇商品房供不應(yīng)求的局面。如果要在此基礎(chǔ)上增加供應(yīng)，勢必要增加中小戶型的房產(chǎn)供應(yīng)。但歷史經(jīng)驗表明，這一措施效果并不明顯。

對此，著名經(jīng)濟學(xué)家、全國政協(xié)委員厲以寧建議說，“該怎么辦？中國房地產(chǎn)問題首先是供給不足的問題，所以應(yīng)該把供給問題分開來辦?！?

此外，土地調(diào)控也面臨同樣的難題。眾所周知，土地財政目前已成為地方財政的主要來源，這也被視為地價高漲的重要原因，因此，在此次政府工作報告中，中央政府用“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”、“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”來確定2010年的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標時，也試圖在地方政府的土地財政和滿足人民群眾基本住房需求之間尋找一條平衡的道路。

從上述分析可以看出，在中央政府的定調(diào)后，雖然部分政策收緊或者更加嚴厲，但房地產(chǎn)市場的基本要素并未改變，是以2010年既不會出現(xiàn)房價過快上漲，也不會出現(xiàn)下跌趨勢。從總體上看，由于打擊了過度投機、增加了房地產(chǎn)市場供給，房地產(chǎn)市場將有望實現(xiàn)“平穩(wěn)健康發(fā)展”，房價也會向著穩(wěn)中有升的方向發(fā)展。