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2010年雖然新房住宅繼續(xù)高走，商鋪價(jià)格卻穩(wěn)步增長(zhǎng)，在今天五環(huán)里住宅過(guò)3萬(wàn)形勢(shì)下，買(mǎi)鋪投資應(yīng)該注意點(diǎn)什么？

一、不要太相信承諾的回報(bào)

前一陣，SOHO尚都發(fā)生了業(yè)主在售樓處前向開(kāi)發(fā)商示威的事件，原因是銷(xiāo)售當(dāng)時(shí)承諾了回報(bào)率，但入駐之后發(fā)現(xiàn)人氣不旺，多家買(mǎi)賣(mài)都不賺錢(qián)。承諾回報(bào)是眼下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中最流行的招商方式之一。有些項(xiàng)目承諾的回報(bào)方式看似誘人，其實(shí)并不合理，投資者應(yīng)當(dāng)理性地分析招商噱頭，選擇真正實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。而且商鋪投資除了要看地產(chǎn)商承諾的回報(bào)率，更要“看人氣、看特性、看環(huán)境”。現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要矛盾，往往集中在價(jià)值和價(jià)格的不對(duì)等，開(kāi)發(fā)商希望出售商鋪的價(jià)格更高，買(mǎi)房人卻希望迅速收回投資，這種不對(duì)等，已經(jīng)成為目前商業(yè)地產(chǎn)的最大矛盾。

如果有條件，可以在購(gòu)房合同中約定保護(hù)條款，“如達(dá)不到租金回報(bào)，買(mǎi)受人有權(quán)解除買(mǎi)賣(mài)合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任”等。

二、要學(xué)會(huì)“看圖紙”

開(kāi)發(fā)商賣(mài)商鋪，也會(huì)出現(xiàn)期房銷(xiāo)售，這就要求購(gòu)房者必須通過(guò)示意圖或者沙盤(pán)看出自己選擇的物業(yè)究竟處于一個(gè)什么商業(yè)氛圍，“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的買(mǎi)賣(mài)，這跟人流動(dòng)線有關(guān)。一條街道會(huì)因?yàn)榻煌l件、歷史文化、所處位置不同，而形成自己不同的特點(diǎn)，要選擇街道兩端交通通暢，往來(lái)車(chē)輛人流較多的街道，避免在一條“死胡同”里開(kāi)店。同樣一條街道的兩側(cè)，由于行人的走向習(xí)慣，客流量不一定相同，要細(xì)心觀察客流的方向，在較多客流的一側(cè)選址。交通方便是選擇店鋪位置的重要條件之一，盡量避免選擇設(shè)置了交通管制的地方，例如單向通行、限制車(chē)輛種類(lèi)、限制通行時(shí)間等等，如果說(shuō)簽合同之前讓您去交通隊(duì)打聽(tīng)一下將來(lái)怎么施劃交通標(biāo)線有點(diǎn)夸張，但是多一點(diǎn)注意是應(yīng)該的。

三、算賬不能“大概齊”

排除了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主回避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是要靠數(shù)據(jù)支持的，很多購(gòu)房人本身不是商人，算投資回報(bào)率的時(shí)候喜歡“大概齊”的口算，這里介紹一點(diǎn)計(jì)算方式，希望業(yè)主們對(duì)收入能心知肚明。

把握投資時(shí)機(jī)從總體上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，商業(yè)景氣、商業(yè)利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)，這個(gè)時(shí)期未必是投資商鋪的合適時(shí)機(jī)，在商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)或商業(yè)繁榮的時(shí)期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，商業(yè)氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時(shí)機(jī)，投資者可以在較大的范圍進(jìn)行商鋪選購(gòu)。

不同的商鋪情況也不同。一般而言可以用下列公式來(lái)計(jì)算：

如果沒(méi)有貸款的一次性投資，通常的計(jì)算公式為：(稅后月租金-每月物業(yè)費(fèi))×12＝年租金收入，而年租金收入÷購(gòu)買(mǎi)商鋪總價(jià)＝年投資收益率。用購(gòu)買(mǎi)商鋪總價(jià)÷年租金收入＝投資回收年限。

貸款投資，通常的計(jì)算公式為：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費(fèi))×12＝年租金收入；(首期房款＋按揭貸款)÷年租金收入＝投資回報(bào)年限。用年租金收入÷（首期房款＋按揭貸款)＝年投資收益率。

市場(chǎng)上沒(méi)有最好的投資產(chǎn)品，只有最適合自己的投資方案。風(fēng)險(xiǎn)與收益是相對(duì)應(yīng)的，要根據(jù)自身的需求與特點(diǎn)，選擇適合自己的理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行資產(chǎn)配比，理性、穩(wěn)健投資。