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牽一發(fā)而動全身

表面上看，上海市銀監(jiān)局叫停囤地、捂房開發(fā)商貸款，可能只影響房地產(chǎn)企業(yè)的單個(gè)項(xiàng)目，對企業(yè)的實(shí)際影響不大。易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，多數(shù)情況下，開發(fā)商會讓建筑企業(yè)墊資完成前期工程，到房屋預(yù)售封頂時(shí)再歸還建筑公司的墊付資金。這當(dāng)中，開發(fā)商本身并不需要太多銀行貸款。

國家統(tǒng)計(jì)局 《2009年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》也顯示，銀行貸款對開發(fā)商的資金影響并不算特別大。在去年57128億元的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，國內(nèi)貸款只有11293億元，所占比例不到20%。

但事實(shí)上，銀監(jiān)局的上述貸款叫停，對開發(fā)商的影響卻是牽一發(fā)而動全身。

錢生輝投資咨詢公司總經(jīng)理錢生輝說，很多開發(fā)商往往將手中一個(gè)項(xiàng)目的貸款，用到集團(tuán)層面上多個(gè)項(xiàng)目。特別是一些囤積時(shí)間較久的地塊，其目前的估值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)年。開發(fā)商也借此從銀行取得遠(yuǎn)高于當(dāng)年買地金額的貸款。一些開發(fā)商可能將部分地塊抵押給銀行，再把獲取的貸款用于其他項(xiàng)目的土地出讓金支付和開發(fā)建設(shè)。也就是說開發(fā)商在向銀行貸款時(shí)，就已經(jīng)賺錢獲利了。

不少業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前閑置滿兩年的土地，大部分未開發(fā)便已經(jīng)給開發(fā)商帶來了巨大的收益。

佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟介紹說，目前大部分土地的價(jià)格已是2007年同一地塊的2.2倍，2008年同一地塊的2.4倍。

一位熟悉銀行貸款業(yè)務(wù)的人士說，即使開發(fā)貸款按照抵押地塊價(jià)值的五成發(fā)放，所獲得的貸款額也已經(jīng)達(dá)到了當(dāng)年買地花費(fèi)的一倍多。

錢生輝表示，部分尚沒有完全支付土地出讓金的開發(fā)商，可以借此演出一場“空手套白狼”的好戲，先借用過橋借款或者信托借款墊付土地出讓金，獲得房地產(chǎn)開發(fā)所需的 “四證”，然后再通過土地抵押，獲取銀行貸款償還過橋借款和信托借款。

或許也正是因?yàn)樽⒁獾搅诉@一點(diǎn)，銀監(jiān)局特地提到，要求上海市的所有金融機(jī)構(gòu) “密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是高價(jià)圈地的開發(fā)商、脫離核心主業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)的大型企業(yè)集團(tuán)的杠桿率，加強(qiáng)對開發(fā)商、項(xiàng)目公司和母公司的并表風(fēng)險(xiǎn)管理，增強(qiáng)逆周期的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測力?！?/p>

而此前，銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，文中明確指出信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，上述政策顯然會影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，盡管上半年的資金依然可能寬松，但那只是因?yàn)槿ツ昶髽I(yè)回籠了不少資金，但下半年資金可就緊張了。

貸款叫?；蛑皇情_始

上海銀監(jiān)局的上述政策，顯然將首先影響1月8日被上海市規(guī)土局會同相關(guān)區(qū)政府收回并督促開工的8幅閑置土地。上述8幅地塊中，最引人注目的莫過于東方海外上海外高橋俱樂部有限公司天平地塊和為多家媒體報(bào)道的李嘉誠旗下和記黃埔所有的上海明華房地產(chǎn)有限公司周浦地塊。前者已經(jīng)隨東方海外在內(nèi)地的其他6幅地塊，作價(jià)172億元出售給了凱德置地(中國)投資有限公司。而凱德置地接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)回應(yīng)說，公司正對先前所收購的原東方海外發(fā)展(中國)有限公司擁有的7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行積極推進(jìn)工作，其中針對衡山路項(xiàng)目(即天平地塊)，凱德已向市區(qū)兩級政府提交了施工計(jì)劃，擬定了工期時(shí)間表。

但是，對上海銀監(jiān)局叫停各金融機(jī)構(gòu)對囤地、捂房房企開發(fā)貸款，是否會影響天平地塊以及東方海外在上海的其他地塊的貸款，凱德置地方面尚無回應(yīng)。

另一家被多家媒體報(bào)道，在“上海周浦擁有閑置土地”的和記黃埔則否認(rèn)了明華房地產(chǎn)公司與和記黃埔之間的關(guān)聯(lián)。和記黃埔在北京的公關(guān)公司昨日致電記者，因土地閑置而被公告的上海明華房地產(chǎn)有限公司，并非和記黃埔旗下企業(yè)，與公司完全沒有關(guān)系。

開發(fā)商們正越來越清醒地認(rèn)識到，相關(guān)部門對閑置土地的處理，回收或者罰款或許只是個(gè)開始。