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7月30日、7月31日、8月2日，短短4天時(shí)間里，從政治局會(huì)議到央行兩次會(huì)議的通稿，都以重要篇幅、醒目措辭“點(diǎn)名房地產(chǎn)”，傳遞了重大信息。  

7月30日政治局會(huì)議通稿里，除了強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，還首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

7月31日，央行官網(wǎng)發(fā)布了“全國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)在京召開”的通稿。這次會(huì)議其實(shí)是7月29日召開的，為了避免“喧賓奪主”，通稿在政治局會(huì)議通稿發(fā)布之后，才對外公開。

在“信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)”通稿里，下面兩段話非常重要：

要提高制造業(yè)中長期貸款和信用貸款占比。圍繞制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，落實(shí)有扶有控差異化信貸政策。合理安排貸款期限和還款方式，增加制造業(yè)中長期貸款。

要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強(qiáng)對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

可以看出，央行要求下半年要提高制造業(yè)的貸款占比，控制房地產(chǎn)的貸款占比。為什么要這樣提？看看上半年的數(shù)據(jù)就知道了。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，上半年各類貸款增長情況是：

總的貸款余額增長13%；

固定資產(chǎn)貸款余額增長10.6%；

工業(yè)中長期貸款余額增長5.2%；

服務(wù)業(yè)中長期貸款余額增長12.1%；

涉農(nóng)貸款余額增長6.5%；

房地產(chǎn)貸款余額增長17.1%；

個(gè)人住房貸款余額增長17.3%。

很顯然，2019年上半年新增貸款仍然高速流入房地產(chǎn)，只是相比去年同期增速有所放緩而已。樓市在中國經(jīng)濟(jì)里的權(quán)重不但沒有降低，反而繼續(xù)在上升。居民家庭杠桿率在2018年上升了3.8個(gè)百分點(diǎn)，今年一季度上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)，二季度估計(jì)也在1個(gè)百分點(diǎn)以上。

也就是說，居民家庭的債務(wù)負(fù)擔(dān)仍然在快速上升。而工業(yè)中長期貸款增速只有房地產(chǎn)貸款增速的三分之一，這顯然跟經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的主基調(diào)不相符。所以，央行才下狠手，希望控制熱錢流入樓市的速度。

在過去1個(gè)月，先是要求凍結(jié)房地產(chǎn)信托融資的余額，在年底之前不能突破6月末的規(guī)模，大概會(huì)讓房企年內(nèi)少融資三四千億；此外，還控制了房企境外發(fā)債的使用范圍。

現(xiàn)在，央行又明確表示要“嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理”，還首次公開、明確提出：“加強(qiáng)對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率”。

這個(gè)要求提出后，一批高杠桿的房企下半年日子會(huì)非常難過，這意味著銀行會(huì)收緊對它們的貸款。這樣，下半年土地市場會(huì)降溫，一些房企將暫時(shí)失去拿地的能力，甚至被迫“吐出來”之前拿的地。

三季度，還會(huì)有一些房企“降價(jià)促銷”回籠資金。所以，三季度房價(jià)整體可能會(huì)有輕微下行。

但不要期望房價(jià)出現(xiàn)顯著下跌，前兩天大連出臺(tái)的“禁漲令”就是最好的參考——大連房價(jià)最近有明顯上漲，所以出臺(tái)了“禁漲令”，但同時(shí)規(guī)定開發(fā)商最多只能把房價(jià)下調(diào)5%，也就說設(shè)置了“跌停板”。

這就是當(dāng)前的市場：顯著的上漲，以及顯著的下跌，都是不允許的。

再看央行8月1日“2019年下半年工作電視會(huì)議”通稿透露的信息：

1、這篇通稿5000字，24次提及“風(fēng)險(xiǎn)”；而2018年下半年會(huì)議的通稿，是2000字7次提及“風(fēng)險(xiǎn)”。由此可見，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的時(shí)候，央行非常重視防風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)。

2、在“防風(fēng)險(xiǎn)”的一節(jié)里（2019年會(huì)議），央行這樣提及房地產(chǎn)：

要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控。

“持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控”，這跟“信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)”的提法是一致的。值得注意的是，2018年央行會(huì)議通稿里，沒有提及房地產(chǎn)，2019年則再次強(qiáng)勢提及了房地產(chǎn)，可見樓市問題再次引起了央行的憂慮。

3、去年央行“下半年工作會(huì)議”通稿里提及了“把好貨幣供給總閘門”，但今年的會(huì)議沒有提及。而是改為“保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速與名義GDP增速相匹配”。這意味著，今年下半年的資金面會(huì)更加寬松。

4、會(huì)議透露了一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)——央行上半年在降息，而且幅度不算?。?

根據(jù)央行通稿透露：6月份全社會(huì)貸款加權(quán)平均利率為5.66％，同比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)（28個(gè)基點(diǎn)）。這個(gè)幅度，超過了一次標(biāo)準(zhǔn)的降息（25個(gè)基點(diǎn)）。

此外——民營小微企業(yè)貸款平均利率6.82％，同比下降0.58個(gè)百分點(diǎn)（58個(gè)基點(diǎn)）。這相當(dāng)于兩次標(biāo)準(zhǔn)力度的降息。

所以別再問“中國央行什么時(shí)候降息”，上半年一直在降息，只是沒有動(dòng)基準(zhǔn)利率而已，也沒有降低房貸利率。

5、央行表示，要“加快推進(jìn)我國法定數(shù)字貨幣（DC/EP）研發(fā)步伐”。在數(shù)字貨幣問題上，央行似乎有了緊迫感！

總結(jié)：

從政治局會(huì)議到央行兩次會(huì)議，都傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：上半年樓市有點(diǎn)過熱了，至少從信貸資金流向上看是這樣的。資金并沒有流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)（比如“工業(yè)中長期貸款余額增速”只有房地產(chǎn)增速的三分之一），所以才有了這次7月末、八月初的“樓市新政”。

高杠桿房企將首當(dāng)其沖，會(huì)被銀行掐住“七寸”，至少未來半年會(huì)比較麻煩，“吃多的，吐出來”（賣項(xiàng)目、暫停拿地）是他們必須要做的。樓市會(huì)轉(zhuǎn)冷，但各地設(shè)有“跌停板”，所以房價(jià)也很難大跌。原本希望近期買房子的，可以暫時(shí)觀望一個(gè)季度再說。

至于未來，只能走一步看一步，因?yàn)橥鈬袌霾淮_定因素太多。大城市的剛需，或許要考慮四季度出手買房，空倉太久是不明智的。