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核心提示: 2002年底，朱鎔基總理離任前重提“恐高癥”，強(qiáng)調(diào)在大好形勢下一定要看到問題，不要被沖昏頭腦。

    2002年底，朱鎔基總理離任前重提“恐高癥”，強(qiáng)調(diào)在大好形勢下一定要看到問題，不要被沖昏頭腦?！拔翌A(yù)料（ＧＤＰ）全年會超過8％——我不希望超過8％，這個形勢太好了，我有恐高癥，我就是怕太高了，太高將來怎么辦，你能維持8％嗎？或甚至于更高。”他認(rèn)為，樓市經(jīng)濟(jì)是靠不住的，“現(xiàn)在投資的增長60％靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的推動能力很大，建筑材料工業(yè)、鋼鐵工業(yè)都上去了，但將來如果沒有這樣的拉動力怎么辦？難以為繼??！”他又說，“我也不是說問題很大，我就是說，某些城市——我沒說全部城市，它的房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱，不是‘過熱’，是有一點(diǎn)熱，現(xiàn)在就應(yīng)引起注意”；“我們要更加著力培養(yǎng)人民群眾的購買力，特別是農(nóng)民的購買力，才能拉動這個生產(chǎn)，而不是單純靠投資”；“這個房地產(chǎn)，特別是高級房地產(chǎn)，尤其是在大城市的高檔房地產(chǎn)能不能保證賣掉呢？你不能把這個風(fēng)險(xiǎn)都加在銀行身上，我只是提出一個預(yù)測，也不是警告，要小心一點(diǎn)。”

    •——摘自《朱镕基：本屆總理任期的最后１００天》，《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》2003年3月2日

    中國高房價(jià)：體制造就的流動性游戲

    學(xué)者們常用房價(jià)收入比和租金回報(bào)率衡量遠(yuǎn)不合理的中國房價(jià)，在體制下卻是理性選擇的結(jié)果。

    從供給面看，地方政府壟斷土地供給為房價(jià)提供助漲的引擎。于是體制下，中國地產(chǎn)商就不再是簡單生產(chǎn)企業(yè)，而是土地銀行，其獲利模式是靠經(jīng)營大量土地儲備并從土地未來升值中獲利，只要銀根不緊，地產(chǎn)商幾乎沒有任何壓力，拿地和開發(fā)的錢幾乎可以全部來自信貸。更關(guān)鍵的是，地方政府與開發(fā)商高度的利益同向，打死了開發(fā)商，政府的收入從何而來？地方政府會自覺地控制供給為你保值，出了那么多“地王”，地產(chǎn)商卻不用擔(dān)心有一天“面粉比面包貴”而最后砸在手里，政府會主動和你協(xié)商，以保持最大的共同利益，比如容積率給你提升個百分之幾十，可以給你加樓高，甚至規(guī)劃也可以改等等，辦法多得很。所以“痛痛快快地拿地，有節(jié)制地開發(fā)”是中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)賺不賠的金科玉律。

    從需求面看，城市化和工業(yè)化加速階段所蘊(yùn)含的剛性需求，貨幣超發(fā)所導(dǎo)致的通脹恐慌逼著房屋完全脫離消費(fèi)屬性，而淪為跟黃金一樣的天然保值品，黃金沒有使用價(jià)值，而中國房價(jià)可以不必看租金回報(bào)率。

    其實(shí)更關(guān)鍵是信貸條件的放松，如果銀行系統(tǒng)愿意為未來負(fù)債和資產(chǎn)質(zhì)量惡化而承受更多的責(zé)任，中國超級大的人口基數(shù)足可以將沒有支付能力的需求變成現(xiàn)實(shí)需求，釋放很多年。當(dāng)然中國金融部門技術(shù)低下會制約了其杠桿放大能力，但人口基數(shù)實(shí)在巨大。盡管你不能像美國人搞花樣翻新的各種次貸創(chuàng)新，但中國人傾三個家庭之力足以攢齊一份房貸的首付。

    中國銀行的房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來源和能力。最近看到的一位臺灣作者寫的書，她在德國大學(xué)當(dāng)研究員，有一份不算微簿的薪水，想貸款置業(yè)，卻不被銀行通過，因?yàn)樗米C明在未來還貸的10年、15年或20年期間持續(xù)有固定收入——那就是得有持久的工作合約才行，最后還是她不在學(xué)院工作的老公搞定了這事。這在中國有可能嗎？

    盡管最近政府調(diào)控房地產(chǎn)的稻草密集地扔出，但仍然不能就此排除中國房價(jià)是否還會進(jìn)入一次飆漲階段，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)中本能的極強(qiáng)的投資和信貸的“動物精神”仍在。

    房價(jià)下跌趨勢形成中短期還難以奢望，除非取消期房預(yù)售和迅速開啟物業(yè)稅，決心準(zhǔn)備好了嗎？去年賣了4.4萬億人民幣的房子，回籠的資金足夠地產(chǎn)商撐過一年半載，面對不確定的未來，開發(fā)商也會調(diào)整策略，盡可能控制新開工量和延長建設(shè)期，現(xiàn)金若過快變成資本形成，一旦形勢有變，那將是“下油鍋”的感覺。

    2007年和2008年盲目開工所形成高庫存的教訓(xùn)，我相信多數(shù)開發(fā)商還是心有余悸，如果不是危機(jī)及時(shí)到來，恐怕當(dāng)下的地產(chǎn)商要倒掉大半。

    而未來兩三年中，銀根已經(jīng)難以實(shí)質(zhì)性緊起來了，這一輪政府投資主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)刺激，注定明后年內(nèi)貨幣供給和信貸都會維持一個高水平。只要整體銀根寬松，地產(chǎn)商不愁拿不到錢（國企可以直接干地產(chǎn)，國企還可以將獲得的信貸向私人開發(fā)商“漏損”），沒有必要再傾銷。

    盡管很多理由支持中國的房價(jià)跌不下來，但從長期看，任何國家都不可能抗拒未來人口和社會結(jié)構(gòu)變化的客觀規(guī)律――老齡化，當(dāng)一個國家家庭的財(cái)富主要由房產(chǎn)構(gòu)成的時(shí)候，當(dāng)90后的中國富裕家庭都擁有（或繼承）三套以上的房產(chǎn)的時(shí)候，誰又來維持這個國家的家庭財(cái)富不貶值呢，靠那些想進(jìn)城的農(nóng)民工？這的確是一個值得思考的問題？