房地產(chǎn)業(yè)是資本密集性產(chǎn)業(yè)，信貸是房企的命門。
早在2009年底銀行對公貸款利率就呈上升趨勢。
由于對公貸款利率一路走高，很多銀行都將個人貸款的額度用來發(fā)放對公貸款。目前商業(yè)銀行的個人貸款中，住房按揭貸款幾乎占據(jù)了70%以上的比例，因此銀行對于發(fā)放個人住房按揭貸款的動力不足，尤其是針對在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%的首套住房按揭貸款。
出于對收益最大化的考慮，銀行上浮個人住房按揭貸款的利率是必然的。
在信貸收緊、房地產(chǎn)業(yè)被調(diào)控打壓的大背景下，商業(yè)銀行叫?！笆滋追抠J利率7折優(yōu)惠”的規(guī)則終于被打破。除中國銀行外，還有數(shù)家銀行也已下發(fā)了“取消七折優(yōu)惠”的意見。有的銀行雖未明確取消，但依據(jù)“風(fēng)險定價”原則，可能部分首套房貸必須提高首付成數(shù)，才能獲得7折利率。
未來信貸利率還將走高。
近期市場利率一直呈走高的趨勢，包括貼現(xiàn)利率、銀行貸款利率以及民間借貸利率。中國銀行降低購房貸款利率優(yōu)惠是消費信貸收縮的明顯信號，其他銀行也將逐步效仿。在市場利率走高的趨勢下，首套住房貸款利率必然隨著市場利率的提升而提升。
對銀行的信貸規(guī)?？刂剖沟勉y行信貸頭寸緊張，企業(yè)預(yù)期未來信貸頭寸緊張而產(chǎn)生擔(dān)憂，這種擔(dān)憂進一步刺激了短期內(nèi)的信貸需求，使得信貸需求呈現(xiàn)爆發(fā)趨勢。與旺盛的信貸需求相比，銀行信貸額度不足，這直接導(dǎo)致銀行的定價能力增強。銀行總的目標(biāo)很明確：一是銀行要保持快速發(fā)展，利潤、規(guī)模、市場占比都要有所提升；另一方面，必須控制風(fēng)險，加強管理，符合國家的宏觀政策要求。
去年因幾個大城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的二三線城市的房價急劇泡沫化，為全國房價樹立了一個不良標(biāo)桿，房價畸高既極大地觸發(fā)民怨，也對經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展帶來不可持續(xù)。因此，今年年初以對大城市房價泡沫調(diào)控為目標(biāo)的一系列調(diào)控政策密集出臺，使對房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展預(yù)期急劇逆轉(zhuǎn)，大多數(shù)上市房企無論業(yè)績?nèi)绾蝺?yōu)秀，股價一瀉千里。
房地產(chǎn)業(yè)是房價預(yù)期嚴(yán)重關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，因預(yù)期導(dǎo)致的需求也是房企的命門。
隨著預(yù)期逆轉(zhuǎn)，信貸收縮對購房需求的制約將逐步顯現(xiàn)并嚴(yán)重化。中國房地產(chǎn)業(yè)是否又會重復(fù)一放就亂、一管就死的中國經(jīng)濟調(diào)控怪圈？
筆者在為一些主營房地產(chǎn)業(yè)的集團客戶做戰(zhàn)略顧問的時候，聊得最多的還是房地產(chǎn)調(diào)控政策究竟會否中途出現(xiàn)變數(shù)？三四線城市房地產(chǎn)是否值得追加投資？
作為地產(chǎn)觀察者，筆者基于多年從事房地產(chǎn)的經(jīng)驗，以及對中國房地產(chǎn)不間斷的宏觀觀察，我仍然堅持我對2010年中國房地產(chǎn)業(yè)判斷的首發(fā)觀點：城鎮(zhèn)化將吹旺樓市吹暗房價。
但是，因為信貸政策的調(diào)控是普調(diào)的，三四線城市尤其是四線城市，銀行基于風(fēng)險規(guī)避的原因，本來就有不成文的內(nèi)部規(guī)則：對房企的公貸本來就惜貸或限貸。如今，個人住房按揭貸款，在風(fēng)聲鶴唳之中，三四線城市無論從消費信貸額度或利率負擔(dān)相對一二線城市更受到擠壓，因此，三四線城市房地產(chǎn)或?qū)⒈诲e殺！
但加快推進城鎮(zhèn)化的政策將不會改變，因此，地產(chǎn)觀察者許子枋預(yù)測：中央對以一線城市房價為標(biāo)志的高房價泡沫的調(diào)控政策不會逆轉(zhuǎn)，為防止宏觀經(jīng)濟的二次探底，同時也隨著地方政府的財稅收入更加入不敷出，中國經(jīng)濟增長以及地方財政平衡對房地產(chǎn)的密切依賴性將再次發(fā)揮重大影響，預(yù)計今年下半年，中央對三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將有可能采取差別化的銀行信貸政策和財政支持政策。
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