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2009年，在金融危機還未結(jié)束的情況下，中國的房價逆勢而動，瘋狂上漲，甚至超過危機前的水平，這是極不正常的。為此，國務院辦公廳近日發(fā)布了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從市場供給、市場需求、市場監(jiān)管、住房保障、地方責任、信貸等6個方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，提出了11項具體措施，俗稱“國11條”。

與以往對房地產(chǎn)市場的調(diào)控相比，此次調(diào)控力度明顯加強，而且，首次以國務院辦公廳的名義發(fā)布，效力很高。內(nèi)容也有諸多可圈可點之處，例如，增加市場有效供給；抑制投機需求；加強市場監(jiān)管；特別是落實地方責任，都是“國11條”的亮點。此外，還首提防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

去年房價的上漲有很多因素，其中為應對國際金融危機對國內(nèi)市場的沖擊而在信貸、土地、稅收等方面對房地產(chǎn)企業(yè)及投資者放松了監(jiān)管和要求，致使投機性需求增長，造成市場供求失衡，是重要原因之一。此次“國11條”收緊銀行信貸，提高土地出讓價格，取消到期的稅收優(yōu)惠措施，并增加普通商品房和政策保障房的供給，對打擊投機需求會起到一定的效果。這已在“國11條”出臺后的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出來了。據(jù)統(tǒng)計，最近一段時間，全國各地的房地產(chǎn)市場交易量驟降，呈現(xiàn)價漲量跌的情況。

然而，現(xiàn)在斷言“國11條”能夠大幅降低房價還為時尚早?！皣?1條”在短期內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)和購房人心理上的沖擊明顯，在預期國家還可能出臺更嚴厲的調(diào)控措施的情況下，不排除短期——比如今年第一季度——房價在現(xiàn)有基礎上有一個快速回落，但是，中長期效果如何值得觀察。

首先，是政策本身的問題?！皣?1條”雖亮點頗多，但本質(zhì)上并無太多新意，例如，關于二套房貸的首付成數(shù)、認定標準等，與央行、銀監(jiān)會2007年出臺的文件基本一致；另外，一些規(guī)定也比較含糊，例如，開發(fā)商須一次性公開全部房源并明碼標價，并沒有細化，房地產(chǎn)企業(yè)很容易采取一定的措施進行規(guī)避。

其次，在保持貨幣政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，銀行很難真正對房地產(chǎn)貸款踩“急剎車”，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個貸仍將是銀行“欲拒還迎”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。房地產(chǎn)作為一個靠銀行信貸吃飯的行業(yè)，若沒有資金壓力，開發(fā)商們是根本不可能降價銷售的。就此而言，提高拿地的資金比例和融資門檻，會影響其資金流，從而給他們造成一定的資金壓力。但是，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)確定了今年的貨幣政策還是保持適度寬松，這就不可能對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸造成很大影響。另外，經(jīng)過2009年的銷售回款、股市融資、銀行授信等途徑，不少大型開發(fā)商的資金實力已很雄厚，那些頻頻拍得“地王”價格的央企更不用擔心資金來源問題。所以，極可能的情形是，“國11條”對中小房企會有一定的影響，但對地產(chǎn)“大鱷”特別是央企約束力有限。

最后，地方政府對“國11條”可能執(zhí)行不力。地方政府現(xiàn)在都有了自己的獨立利益，在地方財政高度依賴土地收入和房產(chǎn)稅收的情況下，除非國家把調(diào)控房價作為地方政府必須執(zhí)行的一項政治任務，否則，地方政府沒有積極性去配合中央的調(diào)控措施。這樣來看，“國11條”把調(diào)控房價的責任要地方政府來扛，很可能適得其反。從“國11條”兩項關鍵措施，即加大土地供應和普通商品房、保障房供應來看，在當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境下，很難達成。以保障房投資為例，雖然對去年的情況還沒有確切的統(tǒng)計，但地方政府沒有完成保障性住房投資這一點則是毫無疑義?！皣?1條”之前的“國4條”出臺后，一些地方政府陸續(xù)頒布了本地的配套調(diào)控政策，包括取消稅收優(yōu)惠、嚴格二套房標準、實行購房補貼等，但也有地方還在延續(xù)原有的政策優(yōu)惠。大體而言，這些配套政策是寧愿增加政策性住房供應，也不愿意調(diào)控當?shù)胤績r。

房地產(chǎn)市場調(diào)控高度依賴地方政府。在此情況下，任何調(diào)控措施如果不去觸動地方的土地財政，不改變中央和地方事權(quán)和財權(quán)不匹配的狀況，指望調(diào)控降低房價特別是大幅降低房價，可能都不太現(xiàn)實。鄧聿文