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（特別提示：此文僅為寫(xiě)給我的朋友作為勸誡，不作為普通受眾投資參考之用，也請(qǐng)編輯同學(xué)不要大肆推廣。）

房子不能買(mǎi)（炒）了，至少是進(jìn)入到一個(gè)我看不清楚的階段。

這是我的結(jié)論，以及我從業(yè)5年多來(lái)的嗅覺(jué)——當(dāng)然在這個(gè)行業(yè)中資歷比我老的人多的是，而且我這個(gè)判斷也會(huì)冒很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閷?lái)錯(cuò)過(guò)了機(jī)會(huì)的朋友會(huì)罵我：看，你說(shuō)的不買(mǎi)吧。所以有言在先，我寫(xiě)我的，你聽(tīng)了之后，買(mǎi)不買(mǎi)將來(lái)別罵我。理由如下：

一：政策這下是來(lái)真的了。從營(yíng)業(yè)稅，到要求企業(yè)買(mǎi)地的首付款必須是50%，政府正在接近最有效的遏制房?jī)r(jià)的調(diào)控方式。當(dāng)有一天政府出臺(tái)物業(yè)稅的時(shí)候——這個(gè)需要充足的完稅條件，比如全國(guó)性的房屋普查和數(shù)據(jù)登記在案。我說(shuō)的是執(zhí)行層面的問(wèn)題，而不是說(shuō)決策者不是不知道這個(gè)武器有用——作為投資的房子更如雞肋，因?yàn)橥顿Y的風(fēng)險(xiǎn)杠桿開(kāi)始平衡了。 

目前的房地產(chǎn)供需構(gòu)架中，我們都知道投資需求占到的比例有多大。在去年年底的時(shí)候，普遍的二套房已經(jīng)占到樓盤(pán)銷(xiāo)售的40%左右，我估計(jì)這一輪之后，二套房和三套房購(gòu)買(mǎi)的比例應(yīng)該會(huì)在60%左右，更不用說(shuō)像有些一買(mǎi)幾十套的——我是說(shuō)，目前的架構(gòu)中，買(mǎi)房的投資和保值抗通脹的需求已經(jīng)占到相當(dāng)?shù)谋壤?。這也包括開(kāi)發(fā)商的拿地，這么高的地價(jià)，但是很多人會(huì)覺(jué)得持有物業(yè)和資產(chǎn)比持有現(xiàn)金更安全。

所以，政策增加營(yíng)業(yè)稅有幾個(gè)作用，一個(gè)是增加了變現(xiàn)成本，第二個(gè)是增加財(cái)政收入，兩全其美，反正短線客的成本是增加了的，除非你說(shuō)服接盤(pán)的人轉(zhuǎn)嫁。接下來(lái)，我相信最有效的二套房首付和利率成本會(huì)被再次強(qiáng)調(diào)，銀監(jiān)局是最合適的表態(tài)部門(mén)，這個(gè)最具殺傷力。政府目的是打擊需求，就是抗通脹的儲(chǔ)蓄需求。

對(duì)開(kāi)發(fā)商的政策更具有決定作用。土地首付款必須50%這個(gè)太狠了，大家都清楚所謂的有錢(qián)，這錢(qián)在那兒。接下來(lái)，開(kāi)發(fā)商資本金比例會(huì)從20%回復(fù)到35%，未來(lái)企業(yè)不會(huì)有更多的杠桿去操作。謝博士講過(guò)那位房地產(chǎn)朋友，2008年金融危機(jī)中20億變成3億，至今沒(méi)緩過(guò)來(lái)的，估計(jì)還會(huì)很緊。

對(duì)開(kāi)發(fā)商緊意味著，在買(mǎi)房者和購(gòu)房者的博弈中企業(yè)將不會(huì)有更素?zé)o忌憚的籌碼。賣(mài)不賣(mài)房子的決定因素，對(duì)企業(yè)而言是我有錢(qián)沒(méi)有，是否把銀行的成本以及拆解的高利貸還清，政策給巨大的紅包撬動(dòng)了資金提高使用率，企業(yè)便可以無(wú)止境的漲價(jià)；如果政府不支持，嘿嘿。所以這個(gè)邏輯是說(shuō)，購(gòu)房者會(huì)有更大的話語(yǔ)權(quán)——當(dāng)然是指那些不被打擊范疇之類(lèi)的有限群體。

捂盤(pán)惜售是暫時(shí)的，看著吧，明年你會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上房子很多。

二：把房子看成投資品的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。別被宣傳語(yǔ)言蒙蔽，在所有正統(tǒng)的有譜的教科書(shū)的歷史中，房子都是作為穩(wěn)健的投資品出現(xiàn)的，不是什么消費(fèi)品。所謂的剛性需求是扯淡的，不管買(mǎi)第一套還是第二套住房，都是投資，因?yàn)橹挥型顿Y品，才會(huì)有漲有跌的K線。那么我們看看馬上要過(guò)去的一年，房子的k線，熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格基本上都接近70%左右，而過(guò)去的十年，北京的房?jī)r(jià)平均漲幅比gdp稍高一點(diǎn)，10%—15%。這種急漲行情，肯定是要暴跌，至少會(huì)盤(pán)整很久才會(huì)選擇方向的。從量上來(lái)看，今年的交易量很大，大到令人發(fā)指的程度，尤其是二手房，這可以解釋為對(duì)后市的進(jìn)展分歧很大，價(jià)格高位放出房子的都是老手（底部放量，接盤(pán)的也都是老手，比如去年年底那波），我寧愿相信老手還是更敏感的。

買(mǎi)房要聽(tīng)話，而且要聽(tīng)懂。2005年國(guó)八條，2006年國(guó)六條，都被開(kāi)發(fā)商嘲笑說(shuō)政府一調(diào)控就漲，那你得想想政府當(dāng)時(shí)的目的真的是為了把房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)嗎？831大限，加息加稅，擺明了是因?yàn)檎吹搅朔康禺a(chǎn)收益巨大，要通過(guò)政策來(lái)分享更多的利潤(rùn)，而不是要把價(jià)格弄下來(lái)。而且價(jià)格起點(diǎn)不一樣了，現(xiàn)在同樣的政策，時(shí)間點(diǎn)不一樣，效果也會(huì)不一樣。今年中國(guó)消化全世界50%的房子，打雞血的市場(chǎng)會(huì)永遠(yuǎn)如此嗎？別做夢(mèng)了。

Ps：去年10月份左右，也就是奧運(yùn)會(huì)結(jié)束的時(shí)期，我認(rèn)為是最好的入市時(shí)機(jī)，還帶了好多朋友去看遠(yuǎn)景閣的現(xiàn)房，還在媒體上撰文鼓勵(lì)大家抄底。遠(yuǎn)景閣最后就付妹妹買(mǎi)了，李教授非得說(shuō)還要跌，人啊……

另外，買(mǎi)房不是簡(jiǎn)單的買(mǎi)平米數(shù)，還得買(mǎi)城市，以及潛力。鄒說(shuō)他在2007年最高點(diǎn)買(mǎi)的昆明的房子，前幾個(gè)月賣(mài)了，就賺了幾萬(wàn)塊，解套而已。2007年的好多地王，到現(xiàn)在都不敢開(kāi)：不管是企業(yè)還是個(gè)人，不要做盲目的大多數(shù)，這個(gè)世界賺錢(qián)的，永遠(yuǎn)是少數(shù)人。