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臨近年底，很多媒體及機構(gòu)希望我談?wù)?010年房地產(chǎn)市場，特別是房價的變化，雖然我對這些問題一直有所研究，但公開談?wù)撨@樣的話題，內(nèi)心十分矛盾，記得一個股市資深股市專家告訴我“永遠不要跟你身邊的人談股票，因為賺了沒有記得你，賠了恨你一輩子”。

我今天在此寫點東西，既不希望別人記得我，也不希望別人恨我，如果您感到有點道理就看，沒有道理就扔在一邊以下資料也許對您所參考：

回顧近幾年房地產(chǎn)預(yù)測，如果以年為單位基本“碰對”，比如“2008年房價必降”、“中國房地產(chǎn)是世界上最早復(fù)蘇的行業(yè)”、“2009年下半年是投資客的盛宴”、“營業(yè)稅政策到期終止”等。

如果以月為單位則時有失誤，比如“2009年10月最好的出貨機會”，其實11月是更好的出貨機會；再比如“樓市拐點已現(xiàn) 存量房成為導(dǎo)火線”，雖然存量房確實“井噴涌出”，但拐點并未提前來到，原因是“政策末班車”被反向惡炒，這確實出乎意料之外，我只能說聲“抱歉”。

關(guān)于明年房地產(chǎn)走勢，我曾于 2009-7-27的魔鬼曲線一文已有描述，現(xiàn)在把數(shù)據(jù)更新，重新繪制如下（其中2009年12之后為預(yù)測值），主要結(jié)果如下：

1. 元旦前仍處于量價齊升階段，但房價不會惡性上漲。12月底開發(fā)企業(yè)資料池將達到5000億元，僅次2007年峰值，這就是開發(fā)企業(yè)的“糧草”。

2. 全年新開工面積遠超預(yù)期，預(yù)計達12億平方米，比2008年增長2成以上，達到了我年初所說“開工就是愛國”的目標(biāo)。

3. 由于2009年開工面積的增加，2010年供應(yīng)具有慣性，新增供應(yīng)量遠遠多于2009年。“2010年供應(yīng)不足是無稽之談、睜眼說瞎話”

4. “不許再炒”的政策底牌已經(jīng)亮出來，后面就根據(jù)市場表現(xiàn)，擇機出牌（二套房貸、信貸政策、炒房個人所得稅、利率等），所以2010年快速房價上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在了（即使是炒作通貨膨脹也沒用）。

5. 正如2007年透支了2008年的需求一樣（透支20%左右），2009年同樣透支了2010年的需求（仍以20%計算，那么2010年成交面積約為7.6億，與2007年相當(dāng)），隨著供應(yīng)源源不斷增加，而需求繼續(xù)觀望，預(yù)計供求比將于明年第二季度明顯上升，房價承壓，預(yù)計2010年下半年達到峰值后房價調(diào)整，直到下一輪救市出臺。

6. 當(dāng)然，房地產(chǎn)未來10年仍是中國的經(jīng)濟動力，但它自出生以來就是一個“壞孩子”，但畢竟是自家的孩子，犯了錯誤家長會打一巴掌，但喊疼之時就是收手之時，當(dāng)然也是最好的“買進之時”，預(yù)計在2010年年末。

注：“價格環(huán)比指數(shù)”并非實際成交凈價，如果環(huán)比指數(shù)100以上，雖然在下降，但實際房價還是上漲，同樣，如查環(huán)比指數(shù)在100以下，即使上升，但實際房價還是下降。