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“市場已經(jīng)這樣了，沒有辦法，只有拼了。” 12月4日，遠(yuǎn)洋拿下緊鄰南五環(huán)的亦莊“地王”后，遠(yuǎn)洋一位人士向記者無奈地表示。

而據(jù)《華夏時報》記者統(tǒng)計，目前五環(huán)外已經(jīng)成為了土地供應(yīng)的主戰(zhàn)場，供應(yīng)的住宅樓盤數(shù)，也占到總量的接近六成而在這個市場環(huán)境下，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的取消給房價帶來利空預(yù)期，投資者也面臨著適時拋售房源的選擇。

五環(huán)內(nèi)難覓空地

未來的土地供應(yīng)，郊區(qū)將成為主戰(zhàn)場?！懊髂瓯本┦型恋毓?yīng)的投資額度和速度不會降下來。土地儲備繼續(xù)向南城、城鄉(xiāng)接合部、重點(diǎn)新城和軌道沿線傾斜，初步計劃2010年安排土地儲備開發(fā)投資800億至1000億元?！北本﹪辆窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱。

據(jù)了解，按照房地產(chǎn)開發(fā)周期來算，2008年和2009年拿到的土地，決定了今年和明年的新房供應(yīng)。而記者根據(jù)北京市土地整理儲備中心截止到12月4日的成交數(shù)據(jù)分析，2008年和2009年兩年，北京共成交了含住宅的經(jīng)營性土地136塊。

其中，位于三環(huán)以內(nèi)的土地有3塊，三環(huán)到四環(huán)的土地有16塊，四環(huán)到五環(huán)的土地有17塊，五環(huán)以內(nèi)的土地稀缺。而五環(huán)以外的土地有100塊，占到土地供應(yīng)的74%左右，占據(jù)了絕對的主導(dǎo)地位。

置地(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)一位負(fù)責(zé)拿地的人士這樣評價現(xiàn)在市中心土地稀缺的程度：現(xiàn)在四環(huán)左右一塊土地推出來都是稀有之物，而五環(huán)左右有地出來，遇著容積率低的，那也是個寶。

北京市土地整理儲備中心常務(wù)副主任王兵表示，明年年底可完成土地開發(fā)約4300公頃，這些土地將基本集中在軌道交通沿線周邊和朝陽、昌平、大興等新城范圍內(nèi)，其中住宅用地大約3000公頃，而在住宅用地當(dāng)中，今年用來建政策性住房的比例達(dá)到了50%，明年還要提高到60%到70%。

雖然去年樓市調(diào)整的教訓(xùn)已經(jīng)告訴我們，市場調(diào)整郊區(qū)的房價地價跌得最快，但開發(fā)商也無可奈何?！安皇情_發(fā)商愿意去郊區(qū)，你要不去，那你在北京就出局了，在郊區(qū)拿地也只能拼了?！鄙鲜鲩_發(fā)商表示。

開發(fā)商壓盤延長銷售

在市場銷售大好的時候，開發(fā)商操心的重點(diǎn)早已經(jīng)不是賣房子了。

“現(xiàn)在不是擔(dān)心地價高以后房子建好賣不動，而是賣得太好擔(dān)心沒有地可開發(fā)了?！鄙鲜鲩_發(fā)商告訴記者。

事實(shí)上，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，北京可售住宅房源共118262套(可售住宅期房、未簽約住宅現(xiàn)房與住宅存量房之和)，而9日新房和存量房網(wǎng)上簽約共2354套。按照這一簽約量計算，北京可售住宅在50天內(nèi)就可以銷售一空。

面對不斷高企的房價，開發(fā)商逐漸減少了開盤的數(shù)量。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，11月到12月，北京新開盤的項(xiàng)目僅有30個左右，而且大部分項(xiàng)目僅銷售其中的兩三棟樓。

一新開樓盤的銷售經(jīng)理告訴記者：“現(xiàn)在房價還在上漲，誰都不愿意錯過賣高價的機(jī)會，拉長銷售時間是現(xiàn)在新盤通用的銷售策略?！?

萬科副總肖勁向《華夏時報》記者表示，目前萬科推盤量較少，因?yàn)槭种幸呀?jīng)取得預(yù)售證的可售資源很少，而且進(jìn)入年底，各方面政策都處在調(diào)整期，如果萬科需要調(diào)整銷售計劃，也會等到政策相對明朗之后。

不僅萬科如此，多位開發(fā)商也向記者表示，開發(fā)商的銷售計劃沒有因?yàn)槟壳笆袌鰞r格走高而進(jìn)行調(diào)整，一方面是觀望政策走向，另一方面也不排除對后市繼續(xù)看好，將樓盤分期出售，賺取更多利益。

近六成可售樓盤位于郊區(qū)

而隨著土地供應(yīng)向郊區(qū)蔓延，龐大的購房者也許正演繹向郊區(qū)進(jìn)軍的現(xiàn)狀。

目前北京市仍有房可售的樓盤共有216個，其中五環(huán)外的樓盤就有124個，占總數(shù)的57%。其中，亞運(yùn)村、通州和亦莊三個區(qū)域的樓盤相對集中，尤其是小戶型樓盤占總數(shù)的80%以上，開盤均價基本在1萬元以上。

同時，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三環(huán)至五環(huán)的樓盤一共483個項(xiàng)目中，僅71個項(xiàng)目有房，17個項(xiàng)目是尾房。進(jìn)入11月份，受到投資炒房和“恐慌性購房”的影響，絕大部分樓盤都出現(xiàn)了“開盤售罄”的情況。

而三環(huán)以內(nèi)城市核心區(qū)的樓盤有現(xiàn)房的僅占總數(shù)的1%，這其中還有一半左右的樓盤僅有尾房出售。由于房源稀缺，三環(huán)、四環(huán)附近區(qū)域也呈現(xiàn)出以高端樓盤為主的特點(diǎn)，開盤價平均達(dá)到3萬元左右。

多位業(yè)內(nèi)專家告訴《華夏時報》記者，目前北京不管是土地市場還是住宅市場，都出現(xiàn)了郊區(qū)化的趨勢，未來新增的土地供應(yīng)和新開樓盤主要集中在五環(huán)以外，尤其是昌平、通州、順義、亦莊等北京近郊的一些地塊和樓盤，價格逐漸走高，成為新的投資熱點(diǎn)。

投資者應(yīng)盡快出貨

12月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，而其他優(yōu)惠政策繼續(xù)實(shí)施。

對此，美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉向記者表示，這將有效抑制投機(jī)者在二手房市場快買快賣迅速套現(xiàn)，房地產(chǎn)市場12月上升到歷史頂峰以后將出現(xiàn)成交量和價格的雙下調(diào)。特別是執(zhí)行新政的2010年一季度市場有非常冷淡的可能。

另外，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所一負(fù)責(zé)人也告訴記者：“預(yù)計明年房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的需求會逐漸減弱，最晚到明年中期房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個中長期調(diào)整型的適度增長期，屆時房價會面臨回調(diào)?！?

而對于那些手中攥有房子的投資客來說，除了營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消帶來的利空信號，市場也在不斷釋放“瀕?！钡男盘?。

中信證券一地產(chǎn)分析師告訴《華夏時報》記者：“進(jìn)入11月以來，地產(chǎn)股一直處于不溫不火的微調(diào)狀態(tài)，11月地產(chǎn)股漲幅僅為9.7%，行業(yè)漲幅僅位居第11位。10月份的行業(yè)排名為第4名。從這個方面來看，其實(shí)機(jī)構(gòu)和投資者對房地產(chǎn)市場的后市并不看好?！?

據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部、中原地產(chǎn)和麥田房產(chǎn)的調(diào)查顯示，11月北京的樓市租售比達(dá)到了1∶546。也就是說不考慮貸款的利息支出，一套房依靠出租需要45年才能收回投資，選擇租賃形式的投資回報方式，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有短期買賣房屋“賭升值”來得更快。

而美聯(lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在北京三季度購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%。對此，業(yè)內(nèi)專家表示，短期來看房價很難再繼續(xù)走高，在現(xiàn)有多數(shù)優(yōu)惠政策依然保留的市場下，專家建議二手房業(yè)主可以在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)考慮出手。