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國企大規(guī)模制造“地王”

在房價逆勢上漲之時，江蘇、江西的多位基層國土部門干部向本刊記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國企制造新“地王”現(xiàn)象，地價紛紛超過２００７年的歷史最高位。大規(guī)模出現(xiàn)的地價新紀錄不僅短期內(nèi)會拉動周邊房價上漲，在未來多年內(nèi)還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀錄，應(yīng)引起足夠重視。

“近期南京市要拍賣７幅地塊，浦口區(qū)打算拿出２塊地，但是現(xiàn)在有多家國企來爭。今年南京市已經(jīng)進行的幾次土地拍賣中，國企抬價的現(xiàn)象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣”，南京市浦口區(qū)國土局一位不愿透露姓名的干部告訴本刊記者。

這名干部說，“業(yè)內(nèi)流傳國家４萬億投資計劃中，有２萬億經(jīng)過國企下屬的房地產(chǎn)公司流入了土地市場。一些國企拿地不計成本，今年拍出的新‘地王’可能會導(dǎo)致未來５～８年內(nèi)房價成本居高不下。民營企業(yè)經(jīng)過２００７年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實國土部門并不希望土地價格越高越好，那樣只會拖累一個區(qū)域房地產(chǎn)的健康發(fā)展?！?/p>

這名干部透露了今年南京市的幾塊新“地王”———

９月８日，南京市河西新城區(qū)金沙江地塊拍出了１５．９２億的“天價”，其樓面地價高達７５５３元／平方米，雙雙創(chuàng)下今年住宅類用地的新高，該區(qū)今年一季度有的住宅售價還不到７５００元／平方米。搶下該地塊的保利地產(chǎn)是由中國保利集團控股下的一家大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，自７月份以來已經(jīng)斥資６３億元在全國５個城市拿地，９月８日是該企業(yè)進入南京的“揭幕戰(zhàn)”。

９月１６日舉行的南京國土拍賣會上，江寧區(qū)九龍湖區(qū)域誕生了新“地王”，央企中冶置業(yè)經(jīng)過６６輪爭奪，斥資３．４２億拿下了一幅地塊，樓面地價達到３９１０元／平方米，比萬科２００７年拿下同區(qū)域一幅“地王”的價格還高了６３２元，成為今年江寧地塊拍出的最高價。業(yè)內(nèi)人士估算，項目建成后的成本會超過７０００元／平方米。

“高地價→高股價→更高地價”

南昌市土地交易中心主任錢友庚說，今年２季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現(xiàn)在每一宗地都有７～８家競爭，“南昌市沒有有意地抬高地價，但是開發(fā)企業(yè)的行為確實缺乏自律。不斷涌現(xiàn)新‘地王’對行業(yè)并不是什么好事”。２００７年南昌市出現(xiàn)了一批“地王”，可是到２００８年底，有的地價只剩下原來的二分之一。今年有２００７年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發(fā)商寧愿損失訂金，因為承受不了高昂的土地成本。

錢友庚認為，今年許多城市的房價出現(xiàn)了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進入健康的循環(huán)?！暗赝酢鳖l出不是好現(xiàn)象，有的比周邊房價還要高，除了制造房價上漲外，過多的資金沉淀在房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟的損害很大。

他認為，土地市場和房地產(chǎn)市場都有潛規(guī)則在內(nèi)。國有企業(yè)不怕地價高，因為資產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應(yīng)的業(yè)績來維持股價，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產(chǎn)上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”的惡性循環(huán)。“國企現(xiàn)在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統(tǒng)風險最終要金融機構(gòu)和股民承擔，最終埋單的是老百姓?！?/p>

住房租售比超過４００倍

中國工商銀行資產(chǎn)管理部研究員張興勝說，中國的房價收入比是發(fā)達國家的３～６倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值)超過４００倍，而國際上公認的正常范圍為２００～３００倍。目前，上海市已有１３家樓盤銷售價格突破１０萬元／平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價格達到３萬元／平方米以上的項目比比皆是。這些都反映出房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度。

專家們表示，資產(chǎn)泡沫總會破裂的，世界各國概莫能外。從美國發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)泡沫和房地產(chǎn)泡沫情況看，泡沫持續(xù)的時間往往比人們預(yù)想的要長，但泡沫破裂的速度遠遠快于人們的預(yù)期。當前經(jīng)濟尚未企穩(wěn)，全球經(jīng)濟還在蕭條期的情況下資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調(diào)整、社會預(yù)期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構(gòu)資產(chǎn)損失都會嚴重影響經(jīng)濟復(fù)蘇。

觸動貧富差距敏感神經(jīng)

這些城市房價創(chuàng)出新高，引來普通百姓一片怨言。深圳網(wǎng)友“查博士”說：“面對如此高的房價，你將做何感想呢？是不是有被這座城市拋棄的感覺？那么多高樓大廈與你有什么相干呢？”

濟南市民魏毅東說：“２００７年大家口袋還有些錢的時候，北京、上海、深圳等標桿性城市的房價漲過萬元大關(guān)，２００９年金融危機下很多人沒錢了，房價反而要漲破２萬元，這不能不讓人感覺有些黑色幽默?！?/p>

中國人民大學土地管理系博士生導(dǎo)師林增杰說，房價在當前經(jīng)濟形勢下創(chuàng)出歷史新高，顯示樓市泡沫在增加。從宏觀經(jīng)濟形勢來看，今年前幾個月我國經(jīng)濟“三駕馬車”中的出口仍然是負增長，ＣＰＩ仍然下降，居民收入也沒有得到太大改善。目前主要是因為樓市投資炒作的風潮非常濃厚，這不可能支撐太久。

專家認為，房價這種逆勢創(chuàng)新高的走勢，必然會對民生的改善產(chǎn)生較大擠壓，這可能會進一步觸動貧富差距這根敏感神經(jīng)。特別是近期豪宅熱銷、炫富式的廣告、動輒幾萬元的售價、富裕階層一次幾千萬的出手，可能會造成社會弱勢群體的反彈，這種動向尤其值得特別關(guān)注。

專家認為，從目前的情況看，國家有關(guān)部門應(yīng)該進一步加強二套房貸的監(jiān)管，防止銀行呆賬壞賬增加；同時，應(yīng)該在全國范圍加強房地產(chǎn)市場秩序的整頓，打擊投機炒作風潮，加大保障性住房建設(shè)力度，增加維穩(wěn)工作針對性，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)揮保增長作用的同時，著力改善民生，切實維護社會的和諧穩(wěn)定。