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招數(shù)三：換房差價(jià)養(yǎng)老

當(dāng)然，劉老婦不習(xí)慣于敬老院的生活，還是那一套小房子該怎么辦？

一個(gè)變通的辦法是：把處于市區(qū)較為中心位置的普陀區(qū)那套二室一廳的房產(chǎn)向非中心地段的寶山區(qū)、松江區(qū)等稍偏地方移一些(考慮到夫婦的身體情況需要看病，不能住得太偏)移。如此而來，置換房子后的地區(qū)差價(jià)就能成為兩夫婦的補(bǔ)充養(yǎng)老基金?；蛘邔⑹袇^(qū)和一套房換成郊區(qū)的兩套房，其中一套自己住，另一套出租，從而賺取穩(wěn)定的養(yǎng)老金。

除了獲得“地區(qū)差價(jià)”這種方法外，還有一種辦法，就是大房換小房。劉老夫婦可以就離開熟悉的生活圈子，在相同地段把原有的二室一廳換成一房一廳，兩者的差價(jià)就能作為“養(yǎng)老基金”。

此類方案雖然相對(duì)上兩個(gè)方案有些復(fù)雜，但頗具有可操作性。以現(xiàn)實(shí)而言，雖然房價(jià)在近年來連續(xù)暴漲，但絕大多數(shù)的家庭在奮斗幾十年以后，總能購買得起至少一套房子。也就是說，夫婦兩人退休的時(shí)候，通常已經(jīng)正式擁有了自己的房產(chǎn)，貸款徹底還清，或者接近還清。而此時(shí)，孩子也已經(jīng)長大成人，有能力自立根生。老夫妻從“滿巢期”重新回到“空巢期”，住房條件也相應(yīng)進(jìn)入“寬松期”。這恰巧成為了以房養(yǎng)老的前提條件。

就房價(jià)而言，房價(jià)的地段差異還是非常明顯的，打地區(qū)差空間相當(dāng)大。以上海為例，靜安區(qū)和盧灣區(qū)的目前的房價(jià)在2.5~4萬元/平方米，而楊浦區(qū)同類型的房產(chǎn)可能只有1.5-2萬元/平方米，這其中一倍左右的差價(jià)就能作為“養(yǎng)老基金”。

其實(shí)這類“以房養(yǎng)老”的方法在美國已經(jīng)非常普遍，而且也是政府和相關(guān)團(tuán)體大力倡導(dǎo)和推崇的方法。孩子成家立業(yè)后擁有了自己的小家庭，如果不和父母同住的話，原來的房子可能就稍嫌空曠了，老人住在過大的房子里，從心理學(xué)上來說容易滋生寂寞感，對(duì)身心不利。而且更重要的是，退休后不需要每天上班，自然也就沒必要蝸居在嘈雜的市區(qū)。對(duì)老年人來說，市中心空氣污濁，噪音不斷，對(duì)身體健康也是一大隱患。

此外，用這種方法籌措養(yǎng)老金的另一個(gè)好處是，可以抵抗通貨膨脹對(duì)購買力的侵蝕。如果20年以后，物價(jià)大漲，那么房價(jià)也會(huì)大幅上漲。假設(shè)到時(shí)房價(jià)比現(xiàn)在翻了一番，如果地段之間的差價(jià)比例不變，換房相應(yīng)的差價(jià)收入也翻倍，完全“與時(shí)俱進(jìn)”，足以適應(yīng)退休后的購買力水平。

招數(shù)四：年輕時(shí)多攢房 年老時(shí)出租養(yǎng)老

當(dāng)然，這一方案對(duì)于如今已年近古稀的劉老夫婦來說，已是標(biāo)準(zhǔn)的“馬后炮”了，但是提呈出來，對(duì)于今天的青壯年來說，卻是一個(gè)很好的理財(cái)建議。

假設(shè)一下，如果劉老夫婦現(xiàn)在手上有兩套房或者多套房，那么養(yǎng)老資金籌措要相對(duì)簡(jiǎn)單得多。如果劉老夫婦目前在上海有2套房產(chǎn)，就自住一套，出租一套，每月2000元左右的租金足以成為他們的雙薪養(yǎng)老金。

“把房子看作存折”。這樣做的好處很多，就長期投資而言，尤其是時(shí)間跨度長達(dá)三十年的投資，房產(chǎn)相對(duì)而言是安全系數(shù)最高的，抗擊通貨膨脹的能力也最強(qiáng)。第二個(gè)原因是，如果地段選擇得當(dāng)，房產(chǎn)還能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也就是租金，租金同樣會(huì)跟著通貨膨脹的水平上漲。

退休生活的第一條金錢法則就是“現(xiàn)金至上”。年紀(jì)越大，所需要準(zhǔn)備的流動(dòng)資金就越多。因此，劉老夫婦在有二套房產(chǎn)的情況下，除了每月獲有穩(wěn)定的租金，如果遇有“不測(cè)”，可以賣出一套房，作為“應(yīng)急資金”。

在選擇此種“以房養(yǎng)老”方案的人，需要注意兩點(diǎn)：其一，房屋的地段。房產(chǎn)行業(yè)有句名言，“地段、地段，還是地段”，不用說，區(qū)域是租金來源最有利的保障。一般而言，靠近各種經(jīng)濟(jì)商圈，辦公樓區(qū)域，交通便利的地區(qū)，或者是有潛在升值潛力的區(qū)域應(yīng)該優(yōu)先考慮。而其中影響出租潛力最活躍的因素恐怕就是交通。軌道交通沿線的住宅，即使不處于中心區(qū)域，通常也是需求旺盛，供不應(yīng)求。比如上海浦東某些區(qū)域，二號(hào)線可以便利的到達(dá)南京西路一帶和陸家嘴金融區(qū)，租房需求和租金回報(bào)自然比較令人滿意。其二，自住房和出租房以近距離為宜?？紤]到退休后年邁體弱，出租房若是距離遙遠(yuǎn)就相當(dāng)不便。如果帶租客看一次房子就要從上海的徐家匯跑到楊浦區(qū)，來回的交通費(fèi)不說，就是體力上也不堪承受。這些現(xiàn)實(shí)問題應(yīng)當(dāng)在還未退休時(shí)就提前考慮，為自己籌劃一個(gè)財(cái)務(wù)自由而且身心自由的退休生活。