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“地王”頻出的反問-任志強(qiáng)

業(yè)界觀點 2009年10月12日來源：任志強(qiáng) 我要評論掃描到手機(jī)

最近一段媒體熱議的多是重點城市中頻出的“地王”現(xiàn)象。民眾與市場在驚呼地價的高漲和房價狂升的預(yù)期而苦不堪言，地方官員在慶賀土地收入的豐厚成果而喜笑顏開，這種明顯的對比本就早已說明了“地王”頻出的背后實質(zhì)是地方財政與民博弈的一種游戲。然而幾乎所有的板磚都打在了開發(fā)商的身上。與歷史將所有的板磚都砸在開發(fā)商身上不同的只是，當(dāng)巨型央企也加入了這場游戲中時，央企也成為了眾矢之的。

改善交通的福利、低收入住房的福利或其他城市化公共設(shè)施的福利（就如香港），又有誰會反對地價作為政府的收入呢？同時，恰恰是中高收入家庭的高價購房行為在稅收之外又為城市的所有公民提供了可以分享的地價收益，又何苦要去非市場化的限制房價呢？讓供求關(guān)系去平衡房價，政府只要管好總供給與總需求的協(xié)調(diào)，自然房價就會隨供求市場變化而變動。漲也漲得有其合理性了。目前的市場是被政府政策操縱的供求變化，尤其是土地的壟斷決定著原料市場的價格波動，再是金融信貸及交易稅費在限制著市場化的購買與供給變化。那么出于對政策變化的擔(dān)憂，又如何不讓市場中“地王”頻出又流拍并存呢？土地制度和土地供給制度不改變，市場就無法去調(diào)節(jié)供求的關(guān)系平衡，只能將所有的壓力都集中于政府的全能上了，天價也就成為了制度性的必然。既然政府不可能出現(xiàn)限價地的政策，批判“天價”的開發(fā)商又有何用呢？要生存就只好接受這種餓狼與獅子奪食的無奈了。不限地價而限房價的尷尬也就只要無奈的延續(xù)了。立法中并沒有對商品房市場調(diào)節(jié)價的限制權(quán)力，因此依法行政的政府首先要管住的不是開發(fā)商天價拿地的行為，而是政府利益驅(qū)動的壟斷或土地拍賣方式。

中國住房制度改革后的前五、六年并沒有關(guān)于房價暴漲問題的爭論，也沒有住房價格穩(wěn)定的調(diào)控，更沒有什么“地王”的新聞。房價的波動只是在土地供給制度改變和被壟斷之后才出現(xiàn)的，尤其是“8.31”大限的來臨讓土地變成了稀缺性的壟斷之后，房價才成了一種爭論的話題。

中國自2003年之后不斷出臺著調(diào)控和打壓房價的各種政策，包括行政性的手段，但至今為止何曾看到過打壓地價的調(diào)控？自2005年出現(xiàn)第一塊天價地之后，這一土地壟斷的供給方式和自2003年之后連續(xù)四年的土地供給量暴跌的矛盾就日益凸顯。但關(guān)緊兩個閘門和嚴(yán)控十八億畝紅線的兩把大刀高懸，不但未能有效的用增加土地供給來平衡總供給與總需求的關(guān)系，反而變本加厲的抑制投資與需求，又豈能控得住房價？

政府的地價收入越高越好，開發(fā)商的房價越低越好，就如同是“只許州官放火，不許百姓點燈”一樣的邏輯。當(dāng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家把逐利誘因當(dāng)作市場推進(jìn)的動力時，會用反壟斷來約束企業(yè)的行為，以保證市場中的充分競爭。但如果政府將土地變成誘餌，把從市場中獲利當(dāng)作動力時，行政的壟斷則在法律的保護(hù)下不但合法化也變得理所當(dāng)然了。于是降低或穩(wěn)定房價就只能是政府壓榨或安慰市場的一種掩蓋了。

國土部門總說是房價在推高地價，如果不是土地的壟斷，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯層面而言，一定是“產(chǎn)出決定成本的容忍度”。而在土地壟斷的供給之下，則“物以稀為貴”，原料成本決定著預(yù)期的商品售價。不管房價的預(yù)期有多高，對開發(fā)商而言，無論如何都會是成本越低市場風(fēng)險越小、利潤越高越值得去投資。總不會有人主動的承擔(dān)市場的風(fēng)險而為政府的利潤做貢獻(xiàn)的吧。企業(yè)要承擔(dān)的是稅收義務(wù)，而不是高價購買政府原料的“義務(wù)”。

為什么中國在出現(xiàn)大量天價地王的同時也會有大量的土地流拍呢？不是房價在推動地價嗎？那么有對房價的高預(yù)期為什么會有流拍的土地呢？不是在責(zé)備開發(fā)商過度的儲備土地嗎？那為什么有非天價的土地而沒有人購買呢？看來還是供求關(guān)系在發(fā)揮調(diào)節(jié)價格的作用。

當(dāng)土地供給稀缺時，土地的價格上升。由于土地的稀缺，商品房供給的量的減少，當(dāng)然房屋的價格也就上去了。反過來比如會讓稀缺的土地價格更高了。