第一節(jié) 房地產轉讓流程與合同
一、房地產轉讓的基本流程
房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
（一） 房地產買賣的基本流程
1． 商品房預售基本流程
商品房預售合同的一般流程為：
第一步，預購人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；
第二步，預購人查詢該樓盤的基本情況；
第三步，預購人與開發(fā)商簽訂商品房預售合同；
第四步，辦理預售合同文本登記備案；
第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；
第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；
第七步，辦理交易過戶、登記領證手續(xù)。
2． 商品房預售合同轉讓基本流程
商品房預售合同轉讓的一般流程為：
第一步，預購人將經交易中心登記備案的預售合同通過中介等渠道尋找受讓人；
第二步，簽訂預售合同權益轉讓書；
第三步，預售合同轉讓登記備案。
3． 房屋在建工程轉讓基本流程
在建工程轉讓的一般流程為：
第一步，房屋在建工程權利人向房地產管理部門提出在建工程轉讓申請；
第二步，房地產管理部門對申請進行審核、批復；
第三步，轉讓雙方簽訂在建工程轉讓合同；
4． 商品房銷售基本流程
商品房銷售的一般流程為：
第一步，購房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；
第二步，購房人查詢該樓盤的基本情況；
第三步，購房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同；
第四步，交易過戶登記。
5． 二手房買賣基本流程
二手房買賣的一般流程：
第一步，購房人或賣方人通過中介、媒體等渠道尋找交易對象；
第二步，交易雙方簽訂房屋買賣合同；
第三步，交易過戶登記。
（二）房地產交換基本流程
第一步，換房人通過房地產經紀機構等渠道尋找房源；
第二步，交換雙方簽訂公（私）有住房差價換房合同；
第三步，到房地產登記機構進行換房合同登記備案和審核
第四步，交換雙方支付差價款和相關稅費；
第五步，產權交易過戶或辦理公房租賃變更手續(xù)，領取房地產權證或公房租賃證。
（三）房地產贈與基本流程
1． 生前贈與基本流程
第一步，贈與人與受贈人簽署贈與書、受贈書，贈與書與受贈書經公證機關公證
后有效；
第二步，贈與雙方持經公證的贈與書與受贈書、房地產權證等資料到房地產登記機構辦理贈予登記領證手續(xù)。
2． 遺贈基本流程
第一步，房地產權利人生前訂立遺囑，承諾將其自有的房地產在其死后全部或部
分贈送給受贈人，此遺贈書也必須經公證機關公證后才有效。
第二步，房地產權利人死亡，遺囑生效，受贈人表示接受贈與；
第三步，受贈人持有關合法文件到房地產登記機關申請辦理過戶登記領證手續(xù)。
（四）以房地產抵債基本流程
第一步，確定債權、債務；
第二步，確定房地產抵債合同；
第三步，訂立房地產抵債合同；
第四步，債權、債務雙方將抵債合同、原房地產權證等相關資料向房地產登記機關申請辦理交易過戶登記領證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費等稅費后領取房地產權證。
（五）以房地產作價投資入股的基本流程
第一步，合資雙方訂立合資合同、章程等文件，并報國家有關部門批準；
第二步，合資雙方將合同、章程、批準證書，評審確認書等及合同中涉及到以房地產作價投資的清單向房地產登記機關申請辦理交易過戶登記領證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費等稅費后領取房地產權證。
（六）兼并、合并的基本流程
第一步，企業(yè)按國家有關規(guī)定及報有關部門批準，實施兼并、合并；
第二步，企業(yè)將有效的關于兼并、合并的法律文件以及隨之轉移的房地產權利證書等有關資料到房地產登記機關申請辦理轉讓過戶登記領證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費等稅費后領取房地產權證。
二、商品房買賣合同
1． 合同雙方當事人的姓名或名稱、住所、聯系方式等；
2． 轉讓房地產的坐落、面積、預售許可證號、設施狀況等基本情況；
3． 計價方式及價款；
4． 面積差異處理辦法；
5． 付款方式及期限；
6． 交付期限；
7． 違約責任；
8． 規(guī)劃、設計變更的約定；
9． 交接、產權登記的約定；
10．爭議解決處理辦法；
11．相關附件及補充條款；
12．當事人約定的其他條款。
三、房屋買賣合同
（一）主要合同條款
一般而言，二手房的房屋買賣合同應包括以下主要條款：
1． 買賣房地產當事人的姓名或名稱、依據；
2． 買賣房地產的坐落、地點、面積；
3． 房屋的平面圖、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施，配套設施等情況；
4． 房地產買賣的價格、支付方式和期限；
5． 房地產交付日期；
6． 違約責任；
7． 爭議解決處理辦法；
8． 買賣雙方當事人約定的其他事項。
（二）簽訂二手房買賣合同的注意事項
1． 供有人的權利。
2． 權益轉移。
3． 房屋質量。
4． 承租人優(yōu)先購買權。
5． 集體所有土地上房屋的買賣對象。
6． 住房戶口遷移。
7． 維修基金交割。
8． 物業(yè)管理費、公用事業(yè)費具結。
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