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每逢周末，一車車的看房團(tuán)滿載著深圳投資客向惠州和東莞出發(fā)，粵B車牌的私家車頻頻流連在各新樓盤(pán)……隨著深圳房?jī)r(jià)一路高歌，作為二線城市的惠州和東莞，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸恢復(fù)元?dú)猓?008年全面撤退的深圳投資客，近期對(duì)周邊城市的樓市重燃熱情，但經(jīng)歷過(guò)樓市調(diào)整教訓(xùn)的深圳投資客如今出手更加理性、謹(jǐn)慎。

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　　現(xiàn)象

　　異地看房 熱情高漲

　　除了自駕車到東莞和惠州看房，深圳不少投資客更熱衷于參加各種“看房團(tuán)”，因?yàn)椴粌H全程免費(fèi)，連提供的午飯都非常豐盛。據(jù)了解，上半年還只是零星出現(xiàn)在東莞和惠州個(gè)別樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的深圳客，從7月開(kāi)始變成了有組織的集體看房。各種房地產(chǎn)網(wǎng)站和深圳媒體以及樓盤(pán)都組織了大量的看樓團(tuán)。記者8月15日跟隨一個(gè)約50人的看房團(tuán)，從深圳出發(fā)，前往惠州。在和團(tuán)友的交談中，記者了解到，他們大多以投資為目的，個(gè)別為自住，有的近來(lái)已經(jīng)多次前往珠海、東莞、惠州等周邊城市參觀樓盤(pán)，投資經(jīng)驗(yàn)有的還比較豐富，名下有兩三套房產(chǎn)的比比皆是，團(tuán)友間交流起房地產(chǎn)的投資經(jīng)驗(yàn)來(lái)也是滔滔不絕。

　　“現(xiàn)在投資房地產(chǎn)有兩個(gè)趨勢(shì)，即豪宅或者小戶型。我的經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，就選擇小戶型。”67歲的肖老退休后經(jīng)常關(guān)注樓市，去年底，老人在南山“抄底”了一套180平米左右的復(fù)式房。投資該房后，深圳動(dòng)輒上萬(wàn)的房?jī)r(jià)讓老人難以繼續(xù)本地投資，于是開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊城市，每逢周末，肖老就積極報(bào)名參加各種異地看房團(tuán)。以8月15日參觀的惠州城區(qū)兩個(gè)樓盤(pán)為例，房?jī)r(jià)約在4000元～5000元／平方米，而且40～50平米的小戶型總價(jià)只在20萬(wàn)元左右，周邊生活和交通配套都不錯(cuò)，樓盤(pán)已成為眾多看房客的首選。

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　　心態(tài)

　　出手謹(jǐn)慎 自住增加

　　雖然周邊二線城市樓盤(pán)的低價(jià)格令深圳客看房熱情高漲，但是真正想要下定或者談價(jià)格的客戶卻寥寥無(wú)幾。記者日前跟隨的惠州看房團(tuán)一天參觀了四個(gè)樓盤(pán)，只有一宗成交。許多人連續(xù)幾周跟團(tuán)去看房，還是遲遲下不了決心。他們表示，投資附近城市房市得謹(jǐn)慎，需仔細(xì)了解周邊情況以及各種發(fā)展政策再做決定。

　　“買(mǎi)了房子出租不了，轉(zhuǎn)不了手，每月還得交管理費(fèi)和水電費(fèi)?！被叵肫?007年在惠州大亞灣的買(mǎi)房經(jīng)歷，王小姐非常郁悶。2008年，她還曾經(jīng)大鬧開(kāi)發(fā)商總部，要求退房未果。“以后投資周邊城市的房產(chǎn)，一定要了解整個(gè)城市的地理環(huán)境，起碼要知道這個(gè)城市哪個(gè)片區(qū)比較繁華，歷史房?jī)r(jià)的高低，所感興趣的樓盤(pán)與周邊房?jī)r(jià)比較等?！倍舜沃鼗鼗葜?，她主要也是“看看”。

　　總部位于深圳的珠三角地產(chǎn)網(wǎng)主編劉軒接受本報(bào)采訪時(shí)介紹，今年3月以來(lái)，該網(wǎng)站就陸續(xù)組織了到東莞和惠州的看房團(tuán)，由于經(jīng)歷過(guò)2008年樓市調(diào)整，今年深圳投資客以長(zhǎng)線為主，更加看重租金回報(bào)率，出手也很謹(jǐn)慎，不再像當(dāng)年買(mǎi)白菜一樣“人去樓空”。另外，劉軒說(shuō)，今年深圳客的自住比例增多，從2007年的5%上升到如今的35%左右。自住買(mǎi)家一部分是由于沒(méi)有深圳戶口，為了讓小孩受到良好教育，到周邊城市買(mǎi)房入戶；還有一部分自住客原來(lái)在深圳工作，但由于供職的企業(yè)遷址到周邊城市，所以要到新的城市重新置業(yè)。

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　　風(fēng)險(xiǎn)

　　瞎子摸象 難以脫身

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，雖然不少深圳投資客在深圳樓市投資經(jīng)驗(yàn)豐富，但卻往往傾向用深圳的眼光來(lái)判斷其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這種套用的經(jīng)驗(yàn)有時(shí)并不管用，也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　“大多數(shù)深圳投資客的理財(cái)技巧還比較稚嫩?！鄙钲诜康貎?nèi)參總經(jīng)理尹香武表示，例如，投資客比較深圳和周邊二線城市的房?jī)r(jià)，往往只看絕對(duì)價(jià)格，忽略了相對(duì)價(jià)格，即由于存在供應(yīng)較少與需求較大等因素，深圳2萬(wàn)元／平方米的房子或許比惠州5000元／平方米的房子更有升值潛力。

　　尹香武提醒，外地城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理模式與深圳不同，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，往往是“進(jìn)去容易，出來(lái)難”。以東莞為例，東莞的稅收及辦證手續(xù)、還有二手房的交易手續(xù)及稅收、流程等與深圳完全不同。有東莞當(dāng)?shù)孛襟w曾經(jīng)這樣評(píng)價(jià)來(lái)自深圳的盲目投資客：“用另外一個(gè)市場(chǎng)的眼光想當(dāng)然地來(lái)看東莞市場(chǎng)，顯然是瞎子摸象。失敗是鐵定的！”

　　據(jù)了解，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)管理仍然存在不合理之處，二手房交易成本比深圳要高。全國(guó)都是以購(gòu)買(mǎi)時(shí)間為準(zhǔn)，而東莞則以出房產(chǎn)證為準(zhǔn)。東莞入伙10年多的房子，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有積極配合去辦證的比比皆是，這無(wú)形中要讓交易成本增加5.5%。而你要賣(mài)東莞房子則需要評(píng)估，評(píng)估價(jià)值又需要地稅局認(rèn)定。這就是說(shuō)房子買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格，不是買(mǎi)賣(mài)雙方商定就有效的，而是地稅局要你按照什么價(jià)格納稅，你就必須按照什么價(jià)格納稅。如此，在東莞賣(mài)房必須要達(dá)到30%以上的利潤(rùn)，才有利可圖。如此，2007年在東莞買(mǎi)樓的人，基本是虧本的。

　　另外，外地城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，需求較少，而新樓盤(pán)更新速度快，投資的房產(chǎn)很容易遭到淘汰。例如，深圳的人口達(dá)1000多萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較高，能夠購(gòu)買(mǎi)房子的人也較多，投資一套物業(yè)很容易轉(zhuǎn)手或出租。但惠州人口不到200萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)和深圳還有距離，外地人也不多，在這種情況下，除了極個(gè)別的商業(yè)旺地，房產(chǎn)想轉(zhuǎn)手或者租賃都很難，就算是勉強(qiáng)出手了，也很難達(dá)到自己期望的收益率。（ 陳相明 實(shí)習(xí)生 莫謹(jǐn)榕 巫偉敏）