北京市廣渠路附近的后現(xiàn)代城，現(xiàn)在二手房的起價是每平方米1.6萬元，“否則免談”。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說，價格是在15號地拍出 “地王”的第二天應(yīng)聲而起的。
高地價正在拉高房價嗎？要知道15號地的樓面價達(dá)到了每平方米1.5萬元。不過不久前，國土資源部公布的數(shù)據(jù)卻顯示，地價平均占房價的比例是23.2%。一位地產(chǎn)界代表在向國務(wù)院匯報的時候說，這個數(shù)據(jù)“難讓人信服”。
爭論趨于白熱化。究竟是什么力量在左右地價，這其中的利益何在，答案究竟在誰的手中？
“地王”推動力
張延一直記得廣渠路15號地拍賣那兩天的情形。她說，拍賣之前，這個區(qū)域的很多二手房業(yè)主都把掛牌撤了。拍賣完第二天，店里通知所有的銷售員，“今天啥事也別干了，就打電話詢問業(yè)主報價吧”。果然，業(yè)主都提高了報價，單價普漲了1500元/平方米。
6月30日，中化旗下的方興地產(chǎn)(2.71,0.02,0.74%)以40.6億元拿下這塊地，成為北京“地王”，折算的樓面價約為1.5萬元。
周邊二手房價格應(yīng)聲而起。張延是我愛我家后現(xiàn)代城分店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。她說，年初的時候，你出1萬元／平方米，這里的房子可以隨便挑著買，現(xiàn)在不行了。后現(xiàn)代城，一二月份報價1.2萬元／平方米，現(xiàn)在起價1.6萬元／平方米，“不能低于這個價位，否則免談”。
地王的影響也波及周邊新房房價。2008年11月A區(qū)三棟樓開盤時，首城國際中心起價1.08萬元/平方米，均價1.26萬元/平方米，這一價格甚至低于當(dāng)時周邊二手房價格，因而遭到數(shù)千人哄搶。
今年四五月間，該樓盤推出了第二期，兩棟樓560戶，均價為1.45萬元／平方米。首城國際中心的售樓人員說，該項目原定5、6、7三個月各開一期。但二期售罄后，后續(xù)的開盤時間卻一拖再拖，客戶之間流傳的定價也由5月份的1.5萬元/平方米，一路漲到了7月份的1.8萬元/平方米。
幾乎很少人記得，首城國際項目也曾是北京的 “地王”——廣渠門36號地。不過，這一項目承載的使命與今日完全不同，它是北京市刻意采用招標(biāo)方式以降低地價的典型案例。
2006年底，廣渠門36號地招標(biāo)，樓面地價為5648元/平米。當(dāng)時開發(fā)商承諾銷售價格為9500元/平米。據(jù)悉，這是開發(fā)商競標(biāo)價格低于第一名4億多元卻依然獲得這一地塊的關(guān)鍵因素。
北京市借地價平抑房價的用心了然。其時，北京房價已經(jīng)連續(xù)上漲了一年多，36號地拍賣前，國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，北京以10.7%的漲幅領(lǐng)先全國。
盡管開發(fā)商未能信守當(dāng)初承諾，開盤價格漲至每平米1.2萬左右，但這一項目還是明顯拉低了周邊原本的高價位。2007年底至2008年初，北京房價下降之初，城區(qū)內(nèi)成規(guī)模的降價首先在該區(qū)域。周邊的泛海國際是率先降價的樓盤。隨后，金都杭城爆出9000元一平米的小戶型項目。在CBD，該區(qū)域也是降價最為明顯的地區(qū)。
一樣“地王”，兩樣風(fēng)景。
土地交易政府推手
今年7月中旬，國務(wù)院召集會議研討房地產(chǎn)市場的局勢，北京“地王”頻現(xiàn)，引起了高層的關(guān)注。一位在場的地產(chǎn)界代表人士匯報說，北京“地王”多次出現(xiàn)，是因為之前幾個月土地供應(yīng)不足。1至5月份，北京土地購置費為111億元，而6月單月的土地購置費即高達(dá)102億元。
北京市也曾一度為土地出讓面積急劇下降發(fā)愁。今年一季度，北京共出讓國有土地337.72公頃，同比下降了47.71%，北京市副市長陳剛用“形勢嚴(yán)峻”一詞來形容。
不過業(yè)界人士質(zhì)疑，吸引企業(yè)買地和以什么價格賣地似乎有所區(qū)別，而能夠供應(yīng)土地的只有土地儲備中心。
拿來佐證這種疑問的，也正是廣渠路15號地。
2004年，廣渠路15號地首度入市，總建筑面積為42萬平米，成交價18.2億元，樓面地價4300多元／平方米，當(dāng)時即被冠以“地王”稱號。但當(dāng)年該地塊因開發(fā)商沒有按期交納土地出讓金而被收回。2007年年末，這塊地再度入市時，因投標(biāo)開發(fā)商不足三家而流標(biāo)。
有開發(fā)商提出疑問，廣渠路15號地是七通一平的土地，流標(biāo)之后為什么不降價再賣，偏偏要等到2009年樓市復(fù)蘇并呈現(xiàn)火爆態(tài)勢之后再拍？
2009年6月，當(dāng)這塊地再度入市時，面積“瘦身”了1／3，總建筑面積減至28萬余平米，但是價格卻翻了3番。從2004年到2009年，周邊商品房價格也翻了一番。
北京市國土局一位官員在談及另一塊土地供應(yīng)時表示，何時入市還要根據(jù)土地市場狀況來定，現(xiàn)在土地市場還不穩(wěn)定。他說：“拆遷以及開發(fā)全部下來，包括村民的騰退安置，土地的七通一平，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，幾十個億，總得收回成本吧，而且這也是政府主要收入來源之一，必須確保?！?
如何拿捏供地節(jié)奏，地方政府頗費思量。一個現(xiàn)實是，北京市從2005年開始推出土地供應(yīng)計劃，至今沒有一個年份完成相應(yīng)的計劃。
2005年，北京計劃供應(yīng)的住宅商品房用地為1750公頃，實際供應(yīng)量約為計劃的40%；2006年計劃供應(yīng)住宅商品房用地1600公頃，商業(yè)用地300公頃，實際供應(yīng)量僅為計劃的56%；2007年的計劃更是推遲到當(dāng)年9月才公布。
而這與北京房價的上漲勢頭形成了一條同向的曲線，直到2008年末，房價進(jìn)入僵持與調(diào)整期。這與地方政府的收益也形成了正向關(guān)系。2008年，北京土地招拍掛出讓收入為503億元，占當(dāng)年1830多億元財政收入的27%。而在地方財政收入中，與房地產(chǎn)相關(guān)的收入占到了一半左右。
今年以來，由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低，地方財政收入縮水，來自土地的相關(guān)收益銳減。在這種情況下，催熱土地市場成為必選項。自年初開始，北京各相關(guān)司局就頻頻開會研究，要“全力確保國有土地有償使用收入征繳入庫總額與去年基本持平”。
北京采取了放寬土地出讓金繳納期限等措施，這與上半年的天量信貸形成了合力。官方數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，北京的供地規(guī)模比一季度擴(kuò)大了一倍多。北京上半年出讓730公頃經(jīng)營性用地，比2008年同期增長近三倍。公開出讓的商業(yè)經(jīng)營性用地中，住宅平均樓面地價由2008年下半年的3309.46元／平方米迅速提高到4783元／平方米，7月份又攀升至6315元／平方米。仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅說：“政府既不想房價跌得太狠，也不想房價漲得太兇，因此想要找一個平衡點，房價下跌的時候，想維持地價；房價上漲過快了，又想加大土地供應(yīng)平抑地價?！?
誰來承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任
北京市今年將新增土地儲備開發(fā)面積4700公頃，這一目標(biāo)比2008年提高了70%以上，北京市年內(nèi)將完成開發(fā)3600公頃，涉及項目435個，計劃安排土地儲備開發(fā)投資1131億元。為此，北京市國土局與13家銀行建立了融資關(guān)系，共取得資金1510億元。
盡管如此，北京市仍然陷入了地價推動房價的爭議中。5月21日，北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張輝在拿下廣渠門外10號地后，很無奈地宣稱，“真的不愿意拿地王”。他還呼吁政府能盡快適度加大土地供應(yīng)量。
這讓人想起三年多前。2005年到2006年初，北京市土地出讓多以拍賣和掛牌為主，地價持續(xù)上漲，開發(fā)商拋出“地荒論”，稱土地供應(yīng)不足導(dǎo)致地價狂飆，而北京市國土部門則堅稱土地供應(yīng)充足，房價高是因為開發(fā)商利潤高。
那一輪爭議無果而終，這一次，參與者不僅包括地方政府和開發(fā)商，也包括行業(yè)商會和相關(guān)部委。6月23日，國土資源部公布調(diào)查數(shù)據(jù)稱，地價占房價的比重為23.2%。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一質(zhì)疑這一說法。他認(rèn)為，有兩個關(guān)鍵問題必須要指出：一是國土部公布的地價是按項目當(dāng)時拿地的價格，這與后來房地產(chǎn)銷售時的價格有時間差；二是土地增值稅也很重要，它肯定是跟地價密切相關(guān)的，所占比重較大。在國土資源部公布的地價中，土地增值稅這塊是缺少的。
中國土地學(xué)會副理事長黃小虎撰文說，政府的角色復(fù)雜而矛盾，一方面擔(dān)負(fù)著解決百姓住房問題的責(zé)任；另一方面政府的財政又過分依賴土地和房地產(chǎn)業(yè)，房價跌了，政府的收入就會減少。在兩難的選擇面前，現(xiàn)實的利益還是會使政府出手 “救市”。由于房地產(chǎn)業(yè)被開發(fā)商所壟斷，“救市”也就等于救開發(fā)商。
而在地王頻現(xiàn)的情況下，半個月前，北京市國土局研究室主任靳京在國土部舉辦的一個座談會上表示：“為了防止開發(fā)商不理性搶地，下半年北京將加大土地供應(yīng)力度，預(yù)計供應(yīng)量將達(dá)到1000公頃。”
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