一邊是售樓部人滿為患，一邊是新開工的工地寥寥可數(shù)，這樣的巨大反差可以說是今年上半年樓市的一大特征。市場(chǎng)那么好，為什么開發(fā)商不加大新開工量？背后的真實(shí)原因是什么？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》對(duì)此展開了調(diào)查。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，1~6月份房屋新開工面積4.79億平方米，同比下降10.4%。同期，全國(guó)商品房銷售面積3.41億平方米，同比增長(zhǎng)31.7%。
房屋新開工量為何逆市下降？
原因1
開發(fā)商投資額減少
新開工量的減少，與房地產(chǎn)商的資金沒有太大關(guān)系。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源2.37萬億元，同比增長(zhǎng)23.6%；而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資完成額達(dá)到1.45萬億元，較去年同期增長(zhǎng)8.9%；其中住宅開發(fā)投資完成額達(dá)到1.01萬億元，較去年同期增長(zhǎng)了7.3%。
不過，一些地區(qū)確實(shí)出現(xiàn)了開發(fā)投入減少的情況。1~6月份，上海住宅開發(fā)投資完成額為359.21億元，同比下降11.8%；北京住宅開發(fā)投資完成額為331.46億元，同比下降15.4%；廣東只完成820.94億元，同比下跌了14.3%。
與投資額下降同步，上述省市的新開工面積也出現(xiàn)一定幅度的下降。上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海商品住宅開工量只有1099.14萬平方米，較去年同期下降8.2%；北京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年北京商品住宅開工量只有465.7萬平方米，較去年同期下跌46%；廣東商品房新開工面積同比下滑45.18%。
雖然沒有證據(jù)說明，住宅新開工量減少是因?yàn)橥顿Y減少導(dǎo)致的，但可以看出的是，樓市的復(fù)蘇并沒有帶動(dòng)開發(fā)商的投資增加。
衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為民說吧)認(rèn)為，開發(fā)商擔(dān)心未來樓市若再度步入熊市，現(xiàn)在加大開工量，可能會(huì)作繭自縛。
五合國(guó)際智庫總經(jīng)理鄒毅(鄒毅博客,鄒毅新聞,鄒毅說吧)說，一個(gè)項(xiàng)目從開始施工到銷售長(zhǎng)達(dá)一兩年，開發(fā)商有這方面的擔(dān)憂屬于正常。不過，大部分開發(fā)商不會(huì)因此而減少開工量，尤其是那些大型地產(chǎn)公司，應(yīng)該不會(huì)因噎廢食，停止開發(fā)。
原因2
大量地王“曬地”
知名房地產(chǎn)研究院綜合服務(wù)部部長(zhǎng)楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說吧)把地產(chǎn)商減少開工量，歸因于2007年的大量地王“曬地皮”。
根據(jù)中央電視臺(tái)近期報(bào)道，廣州27幅2007年出讓的地王中有24幅目前仍在“曬太陽”。香港上市公司奧園地產(chǎn)前副總裁張維倫對(duì)此的解釋是：如果進(jìn)行開發(fā)銷售的話，會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)的虧損。
據(jù)了解，在上海乃至全國(guó)，2007年產(chǎn)生了為數(shù)不少的地王，且很多地王的成交價(jià)格至今仍接近周邊在售住宅的價(jià)格。如當(dāng)年被仁恒納入懷中的新江灣D3地塊，每平方米樓板價(jià)高達(dá)2萬元，而周邊合生新江灣國(guó)際公寓目前的售價(jià)也不過22000元/平方米。目前，仁恒的新江灣D3地塊仍未開工。
事實(shí)上，2007年的上海住宅地王中，除了龍湖是拿地當(dāng)年就開工建設(shè)外，其他都是一拖再拖。業(yè)內(nèi)人士表示，不開發(fā)的地皮只能繼續(xù)“曬太陽”，直到周圍的房?jī)r(jià)漲得夠高、開發(fā)商有利可圖時(shí)，上述地塊才會(huì)開始開發(fā)。
原因3
開發(fā)商“捂地”賺錢
其實(shí)，“曬太陽”不只有 “地王”。在地產(chǎn)行業(yè)素來有買地“一年虧，二年平，三年賺”之說，一些開發(fā)商為了讓土地自然升值，也會(huì)“捂地”，為的就是待價(jià)而沽，以獲取高額利潤(rùn)。
國(guó)土資源部近日公布的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示，在全國(guó)抽樣的105個(gè)城市620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，大多數(shù)項(xiàng)目地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例在15%~30%之間，在30%以下的約占78%。滬上房地產(chǎn)知名人士陳立民就上述報(bào)告表示，報(bào)告所提及的土地價(jià)格是2006年時(shí)的地價(jià)，而房?jī)r(jià)卻是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)。
地價(jià)大幅上漲給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的高額利潤(rùn)，可從中略見一二。只要買下地，放上個(gè)三五年，也能獲取高額的投資利潤(rùn)。
事實(shí)上，上海的很多港資房地產(chǎn)企業(yè)便是房地產(chǎn) “捂地”派的代表。他們憑借著雄厚的資金實(shí)力，往往“捂地”三四年甚至更久。他們通常是待周邊其他房地產(chǎn)企業(yè)全都開發(fā)完成、區(qū)域的成熟度大大提高后，才會(huì)介入項(xiàng)目的開發(fā)，并由此獲取高額利潤(rùn)。
不過，鄒毅認(rèn)為，有實(shí)力“捂地”的僅僅只是少數(shù)公司，大部分房地產(chǎn)企業(yè)需要現(xiàn)金滾動(dòng)，“捂地”并不是普遍現(xiàn)象。
另外，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，近年來住宅用地成交量大量減少也是一大原因。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.36億平方米，同比下降26.5%。2008年1至6月，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積為1.86億平方米。
趨勢(shì)
開工量將小幅增加
盡管房屋新開工面積速度跟不上銷售速度，但新開工面積在逐漸增加卻是事實(shí)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月份新開工面積單月同比增速自2008年7月起轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)后一年來首次轉(zhuǎn)正，同比上升11.4%，僅僅一個(gè)月時(shí)間就增加了1億多平方米的新開工量。
鄒毅也介紹說，自6月份后，找各類咨詢機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)劃前期，為開工作準(zhǔn)備的房地產(chǎn)公司明顯增多。
包括萬科、富力、保利等房地產(chǎn)公司都公開承諾，要增加開工量。按照2008年報(bào)中披露的計(jì)劃，萬科原計(jì)劃2009年新開工面積403萬平方米，但今年上半年萬科的銷售面積已達(dá)到348.8萬平方米。
萬科董秘譚華杰日前在接受媒體采訪時(shí)就表示，將上調(diào)今年的新開工面積，至少超過去年水平。然而，去年萬科的開工面積僅僅只有523萬平方米。
領(lǐng)頭羊萬科尚且如此，其他地產(chǎn)公司更是保守。一些房地產(chǎn)公司表示，今年的開工量會(huì)較原計(jì)劃增加10%左右。根據(jù)鄒毅的分析，整個(gè)行業(yè)的新開工面積應(yīng)該會(huì)較原來增加10%~15%。上述新開工面積的增幅，與上半年的銷售增幅相比，顯然要保守得多。
對(duì)策
政府力促開工量上升
“政府打擊虛假交易、囤盤捂盤，目的不僅僅是增加銷售，更主要的是促進(jìn)開工量?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此分析上海市政府近期出臺(tái)的政策。
此前，有媒體報(bào)道稱，為了加快土地出讓后的開工進(jìn)度，未來上海還可能提高“熟地”的交地標(biāo)準(zhǔn)，未來土地交付給拿地開發(fā)商時(shí)須已經(jīng)通過規(guī)劃、環(huán)境等審批手續(xù)，具備開工條件，開發(fā)商可以在拿地最短時(shí)間內(nèi)立即開工，從而縮短樓盤上市時(shí)間。
上海市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初在7月22日的新聞發(fā)布會(huì)上也介紹，上海將加大住宅用地供應(yīng)量，加快推進(jìn)在建工程建設(shè)，擴(kuò)大住宅在建面積，滿足市場(chǎng)需求；依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，促進(jìn)和規(guī)范房地產(chǎn)銷售，加快商品房上市節(jié)奏。
楊紅旭認(rèn)為，政府加大住宅用地供應(yīng)量和主導(dǎo)大型國(guó)有企業(yè)開發(fā)大型居住區(qū)，對(duì)于增加供應(yīng)量非常有效。在他看來，國(guó)企比民企更響應(yīng)政府號(hào)召，對(duì)提高新開工面積更有幫助。
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