昨日來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月北京共有29個樓盤申領(lǐng)預(yù)售許可證，卻僅有6個如期開盤，開盤率為21%，其他20余個項目或因各種理由延遲開盤、或采取一次領(lǐng)證多次推樓的方式放緩銷售進度。盡管北京市住建委此前已就“捂盤惜售”等違規(guī)行為約談過部分開發(fā)商，但約談未能遏制這種現(xiàn)象的蔓延。房子建好了不賣，投進去的資金就無法回籠，那么開發(fā)商在靠什么維持運營呢？開發(fā)商們怎么就認(rèn)準(zhǔn)了房子只漲不跌？
現(xiàn) 象
捂盤惜售招數(shù)連連
領(lǐng)了證不開盤
代表樓盤：禧福匯、佳慧雅園、柳明家園、麗都東鎮(zhèn)、燕西臺嘉苑、金隅·山墅、中海紫御公館
“如果從技術(shù)層面講，在領(lǐng)了預(yù)售許可證后沒有特殊原因，僅僅是為了捂盤惜售而拖著不開盤，這樣的做法算是捂盤惜售里最低級的?！蔽魉沫h(huán)一在售樓盤銷售負責(zé)人告訴記者，一般來說，領(lǐng)了證遲遲不開盤的開發(fā)商，目的無非是為了等待一個最好的售樓時機。在這個過程中，為了最大限度地拖延但不失去購房者，都會采取“還沒領(lǐng)到證”來“忽悠”購房者，購房者只要登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)便可以查到該樓盤是否已領(lǐng)取了預(yù)售許可證，這樣一來開發(fā)商的謊言便可以不攻自破。
記者看到，最近比較熱門的禧福匯、中海紫御公館、金隅·山墅均是采取了這種方式。其中登記顯示將于7月25日開盤的禧福匯至今并沒有真正銷售，記者致電網(wǎng)上登記的銷售熱線后告知，可以先做預(yù)約登記，開盤前售樓處會事先通知，但具體開盤時間尚未確定。
而中海紫御公館早在7月9日便拿到預(yù)售許可證，網(wǎng)上登記開盤時間也是7月9日。然而當(dāng)記者問詢時，銷售人員則表示，7月9日獲得預(yù)售許可證的3號住宅樓、7號住宅樓目前都未開始銷售。預(yù)計7號樓的可能預(yù)售時間在九十月份，而3號樓則可能更晚。至于為何延期開售的原因，銷售人員給出的答案是，目前集中銷售的是1號樓的大戶型產(chǎn)品，小戶型產(chǎn)品由于比較好賣，開發(fā)商并不會急于將其推向市場。
同樣在拿到預(yù)售許可證后，遲遲不開盤的項目還有金隅·山墅、佳慧雅園、柳明家園、麗都東鎮(zhèn)、燕西臺嘉苑等。對此，上述負責(zé)人坦言：“現(xiàn)在的問題是很少有購房者會到交易網(wǎng)上去核實項目究竟有沒有拿預(yù)售許可證，大部分還是處于等待售樓處的電話，這就給那部分實際上已經(jīng)拿了許可證、卻又不愿開盤的項目開發(fā)商一個‘忽悠人’的機會?！?
一次領(lǐng)證 分批銷售
代表樓盤：藍河灣、開泰西里、天鵝堡
一個樓盤有4棟樓，開發(fā)商申請預(yù)售許可證時是整體申請，但發(fā)售時分批開賣，比如每次只推一棟樓，甚至是一棟樓中的若干套單位。
“我們確實拿了4棟樓的預(yù)售許可證，但根據(jù)規(guī)定，我們一次只要開一棟樓就不算捂盤?！泵鎸Α耙淮文孟?棟樓的預(yù)售許可證，開盤時卻只推出一棟”的質(zhì)疑，北四環(huán)東路某高端項目售樓人員用“符合規(guī)定”進行了否認(rèn)。
事實上，早在2006年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局曾聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，其中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。而在北京市建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范本市商品房預(yù)銷售管理的通知》便對一個預(yù)售許可證內(nèi)有多個樓棟的北京商品住宅項目進行規(guī)定，要求開發(fā)商在申請商品房預(yù)售許可證和現(xiàn)房銷售信息確認(rèn)時，應(yīng)當(dāng)如實申報所售樓棟的擬定開盤時間和該樓棟擬售均價，在取得預(yù)售許可證之日起三天內(nèi)，應(yīng)確保至少有一棟樓開盤銷售，已開盤樓棟售罄前，應(yīng)確保有另一棟樓開盤銷售。
“取證三天內(nèi)整棟開售”的規(guī)定最初出臺時，還有不少人議論是否要延遲獲取預(yù)售許可證明的時間，以避免因延遲開盤而違規(guī)，然而隨著時間的推移，似乎已少有人提及此項規(guī)定了。拿到預(yù)售許可證后并不急于開盤的項目也越來越多，真正按照規(guī)定執(zhí)行的反而很少。
“實際上建委的這個規(guī)定也有一定的漏洞，那就是甭管我一下子拿了20棟樓還是30棟樓的預(yù)售許可證，我只要在規(guī)定期限內(nèi)推出一棟樓就不算捂盤惜售?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，不按期開盤的原因有多種，最突出的大約有兩條，一是市場“蓄水”不夠，意向購房者數(shù)量不足以支撐所供房源。而另一種情況可能截然相反，就是市場需求很大，開發(fā)商出于未來供需差距以及追求利潤最大化等考慮，有意延遲開盤或分期銷售，并在這個過程中可能采取不斷漲價的方式?！斑@樣下來，到最后好房子肯定會被炒高?！?
事實也證明了這種觀點。根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的登記顯示，上述北四環(huán)的項目，目前在售的只有A1-2號，售價為30000元/平方米，最晚開盤的一棟樓為明年5月1日，預(yù)期售價提高至35000元/平方米，提價幅度17%。
規(guī)劃一改再改 開盤一拖再拖
代表樓盤：悠唐
一個項目兩三年前便取得了預(yù)售許可證，但隨后項目規(guī)劃一改再改，開發(fā)商也利用政府“改規(guī)劃期間可以不銷售”的規(guī)定拖延開盤時間，最終達到捂盤惜售的目的。
在7月取得預(yù)售許可證的項目里，有一個項目十分“顯眼”，這便是早在2007年就曾取得過預(yù)售許可證的悠唐。
據(jù)了解，悠唐最早對外預(yù)售是在2005年年末，當(dāng)時的預(yù)期售價為15000元/平方米?！坝捎跊]有申領(lǐng)預(yù)售許可證，所以當(dāng)時我們采取的銷售方式是給購房者辦理5000元一張的預(yù)訂卡?！痹谟铺频氖蹣翘?，一位銷售人員這樣向記者介紹。
然而在隨后的近四年時間里，悠唐經(jīng)歷了八次修改規(guī)劃，房屋本身也由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，但卻一直沒有開盤，直到今年7月，此前已經(jīng)變身為現(xiàn)房的悠唐再次出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的“期房預(yù)售公示”一欄，此時開盤價格卻提升至44200元/平方米。
據(jù)悉，目前無論北京市還是全國，均有“商品房住宅項目自取得預(yù)售許可證之日起三天內(nèi)必須開盤，并按整棟對外銷售”的規(guī)定，同時也規(guī)定“開發(fā)商在取得預(yù)售許可證以后，如果改變項目規(guī)劃，需要報批后進行改建，在此期間，開發(fā)商不進行銷售是可以的”。業(yè)內(nèi)人士表示，正是這條規(guī)定，才使得“悠唐”等一干項目出現(xiàn)規(guī)劃一改再改、開盤一拖再拖的情況。
前場賣“魔方” 后場不領(lǐng)證
代表樓盤：花澗溪、管莊某項目
據(jù)我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》相關(guān)規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進行商品房預(yù)售，也不得收取任何形式的“認(rèn)購卡”、“誠意金”。然而在北京的部分樓盤中，提前銷售“魔方卡”、“誠意金”早已不是什么新鮮事兒，金額從2000元到50000元不等。辦理此類型卡除可以享受在開盤當(dāng)天排號選房的資格外，一般還有9.9折或者交2萬元抵3萬元等不同名目的優(yōu)惠。
就在前不久，北京市住建委便對管莊某項目違規(guī)銷售“魔方卡”開出罰單。
據(jù)了解，該項目在尚未取得預(yù)售許可證的情況下，向購房者兜售2萬元/張的“魔方卡”，聲稱購房者可以憑借該卡獲得優(yōu)惠，并口頭承諾將于7月4日開盤，承諾價格將不超過11000元/平方米。然而在賣出3000張“魔方卡”后，項目的開盤日期也沒了蹤影，開發(fā)商以“未取得預(yù)售許可證”為由，拖延開盤時間。
應(yīng)小姐告訴記者：“管莊這個項目，我們一直想買，可是去售樓處，對方給出的開盤時間一再地往后拖，這不是捂盤是什么呢？我從來不信開發(fā)商說的要將樓盤做到極致才賣這樣的話，那肯定是騙人的?！弊鳛橄M者，她對于這樣的事情似乎很無力。
根據(jù)此前建設(shè)部的規(guī)定，高層商品房達到2/3，多層封頂便已達到預(yù)售條件，但不少開發(fā)商樓盤已經(jīng)滿足預(yù)售條件，卻不申請預(yù)售許可證，取而代之的是在發(fā)售諸如“魔方卡”、“誠意金”一類。記者采訪了解到，本來預(yù)計7月開盤的諸多項目均將開盤時間一拖再拖，甚至不再公布開盤時間。
原 因
捂盤開發(fā)商憑什么腰桿硬？
開發(fā)商用捂盤惜售的辦法使利潤最大化早已不是什么新鮮事。然而在6月新房市場出現(xiàn)成交量觸頂回落、未來樓市走向尚不明朗的今天，開發(fā)商憑什么敢如此大張旗鼓的捂盤惜售呢？
看好未來樓市 等最佳出賣時間
“開發(fā)商預(yù)期未來房價還有上漲空間?！痹诜康禺a(chǎn)評論人馬躍成看來，對未來樓市的看好，是當(dāng)前開發(fā)商捂盤惜售最直接的因素?！斑@就造成在開發(fā)商之間，不是在比誰蓋的房子好，誰蓋的房子賣得多，誰為社會提供的房子多，而在于競爭，誰捂的時間長，誰買的地多，在開發(fā)商之間造成這樣的競爭，所以開發(fā)商一直在宣傳房價還會漲?！彼治稣f。
而在北京師范大學(xué)不動產(chǎn)研究所副所長黃興文看來，捂盤惜售最要命的是對購房者心理上的影響?！伴_發(fā)商更想與購房者來個心理戰(zhàn)。此前部分樓盤捂盤惜售造成的惡劣影響會帶來蝴蝶效應(yīng)，甚至產(chǎn)生恐慌。這個消息是一傳十、十傳百，原來是慢慢的瘋狂，這回成突然瘋狂了?！彼麚?dān)憂地表示。
作為商人，開發(fā)商不會不明白，捂盤惜售不光可以帶來更高利潤，還可能有潛在的風(fēng)險。
“捂盤惜售也是有風(fēng)險的，2007、2008年出現(xiàn)過很多例子，當(dāng)時上海一個項目，很多人都關(guān)注，預(yù)期未來房價可以繼續(xù)漲，他當(dāng)時早就可以銷售了，但是不銷售，結(jié)果房價下來了?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強回憶道。
前期投入少 開發(fā)商“拖”賣有利
對于這種風(fēng)險，開發(fā)商們更傾向于將其轉(zhuǎn)嫁給銀行甚至購房者?！艾F(xiàn)在開發(fā)商之所以敢大肆捂盤就跟當(dāng)初捂地一樣，大多數(shù)的開發(fā)商根本就不擔(dān)心房子會砸在自己手里，因為還有人比自己更擔(dān)心，那就是銀行和政府?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者，在2004年“8·31”土地大限前，許多開發(fā)商曾頻頻奔走于各個地方政府的土地主管部門，目的就是為了趕在土地大限前多拿地、拿好地。而這些土地中的大部分直到2006、2007年都未曾入市?！瓣P(guān)鍵問題是因為那個地是沒有出錢的，或者是出了很少的錢，有的僅僅是10%、5%或3%?！彼硎?，當(dāng)時許多開發(fā)商采用的都是先把地征過來，然后晚交錢，能不交錢就不交錢，直到通過預(yù)售制將房子賣出后，再補交地款，而這一“拖”的過程正是它的盈利點，因為拖得越久，土地越值錢。
“現(xiàn)在的情況就是開發(fā)商的前期自有資金投入很低，多是銀行信貸的錢，或者是欠政府的土地款?！边@位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從表面看是市場行為，如果房地產(chǎn)沒問題，對信貸就沒影響；一旦房地產(chǎn)市場出問題，信貸的后果就會很嚴(yán)重。
背靠“救市”政府 開發(fā)商有恃無恐
“另外，地方政府要有一個經(jīng)濟增長和財政收入增長的出口，房地產(chǎn)業(yè)帶給財政的一個是賣地收入，一個是稅收收入，這兩塊占到了財政收入的大頭?！边@位業(yè)內(nèi)人士表示，地方財政對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，很可能是造成政府在捂盤惜售問題上處罰力度相對溫和的原因?！皼]見哪個樓盤因為捂盤惜售被政府強制收盤、鎖盤的?！?
更有市場傳言，在經(jīng)歷此前開發(fā)商大規(guī)模提價后，新房市場的成交量已觸頂回落，在房地產(chǎn)市場前景尚未明朗的情況下，開發(fā)商敢如此大規(guī)模的捂盤惜售，一個主要原因便在于其摸準(zhǔn)了“政府不會看著房地產(chǎn)業(yè)倒下”的脈搏?！熬拖袢ツ昴菢?，市場一旦持續(xù)不好，政府便會出手相救，沒聽說去年的寒冬期凍死了多少開發(fā)商，這正是他們有恃無恐的原因?！睒I(yè)內(nèi)人士分析表示。
解 決
捂盤擾亂秩序 監(jiān)管有待加強
開發(fā)商的捂盤惜售很快反映在市場上，除了價格不斷上漲，購房者也開始厭倦這種貓捉老鼠的游戲。
來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截止到本月26日新房網(wǎng)簽數(shù)為13663單，二手房網(wǎng)簽數(shù)為19119單，新房和二手房交易量之間的差距有進一步拉大的趨勢。此外，據(jù)我愛我家、21世紀(jì)不動產(chǎn)等中介的統(tǒng)計，近期購買二手房的客戶中有30%左右的客戶原來是打算購買新房的，但是由于新房價格太高或可供挑選的房屋太少，才換成購買二手房。
然而二手房的供應(yīng)遠遠無法滿足全部的市場，當(dāng)務(wù)之急是如何監(jiān)管捂盤惜售，使開發(fā)商將囤著的房子以一個合理的價格賣出來。
2007年頒布的國六條曾提出要對捂盤惜售、囤積土地和哄抬物價的行為采取行政措施，情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，應(yīng)給予經(jīng)濟處罰。對這樣一個處罰力度，業(yè)內(nèi)人士表示力度不但不夠，而且執(zhí)行起來還有一定困難。
“一個有趣的現(xiàn)象是，捂盤惜售這個行為處罰了以后，過一段時間再拿出來賣，這時候掙得就更多了。而這個利潤恰恰是對購房者的剝奪，政府應(yīng)該把這部分利潤收回來支持廉租房等保障性用房的建設(shè)?！睂τ谖姹P惜售，中國社科院金融研究所研究員易憲容發(fā)表了自己的看法。此外，還有專家建議在金融監(jiān)管上采取措施?！叭绻l(fā)現(xiàn)某個項目捂盤，就在其信貸方面記上一筆，讓他明白綁架銀行的嚴(yán)重后果?！?nbsp;
對于這一觀點，地產(chǎn)評論人王良智也表示贊同?！耙伦∵@種漏洞，讓不法開發(fā)商無空可鉆，像互聯(lián)網(wǎng)一樣，一定要有防火墻?！?
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關(guān)于捂盤惜售的兩次整頓
△2006年部委開展專項整治 嚴(yán)打捂盤惜售囤積房源
建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商總局2006年9月6日聯(lián)合做出部署，在全國范圍內(nèi)集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪涡袆?。其中，包括捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為在內(nèi)的六類違法違規(guī)行為將成為此次整治行動的重點打擊對象。
△2007年針對“捂盤惜售”等問題 上海發(fā)力整治
2007年8月24日，基于目前樓市供需失衡、房價繼續(xù)攀升的局面，上海決定加大對開發(fā)商的“引、逼”力度，加快市場供應(yīng)節(jié)奏。來自上海市房地資源管理局的消息，房地部門將采取多項措施督促開發(fā)商，對以超出周邊樓盤數(shù)倍的畸高價格掛牌、并在一年內(nèi)銷售率不到5%的，將被認(rèn)定為捂盤惜售。
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