房價下跌時適當放寬調控情有可原，但如今房價上漲已經到了市民買不起房的地步，如果主管部門還繼續(xù)放寬調控，那便是行政不作為。
———深圳市政協(xié)委員楊一平
本報上周報道了深圳近30個樓盤涉嫌“捂盤惜售”，包括采取多次拿證分批推售、一次拿證分批推售、拿證10日后不開盤、現(xiàn)樓延售、遲遲不拿預售證等現(xiàn)象。深圳市國土房管局房地產業(yè)處表示，對所涉樓盤一經查實便會鎖盤處理。由于擔心受查處，一些樓盤明顯加快了賣樓速度，一些原本沒有計劃推盤的樓盤也在本報報道之后準備發(fā)售。專家建議主管部門對于制定的銷售制度要堅持執(zhí)行。
針對本報近期“捂盤惜售”報道，深圳市政協(xié)委員楊一平昨日接受采訪時表示，主管部門應該及時果斷出臺調控手段打擊“捂盤惜售”，加重處罰力度，“把開發(fā)商通過捂盤惜售獲得的不當利益全部罰掉，才能遏制捂盤之風”。多家開放商針對報道作出回應，認為一次拿證分批推售、拿證10日后不開盤、現(xiàn)樓延售等現(xiàn)象不算“捂盤惜售”。同時，也有讀者向本報投訴稱，有樓盤封頂大半年還不賣，這種行為就是在捂盤。
封頂大半年還不賣
“看了捂盤惜售的報道，發(fā)現(xiàn)我想買的一個樓盤就是這種情況，去年底就已經封頂拿證了，我昨天去看還沒有見到售樓處，聽說還不賣?！弊x者張小姐打電話給本報投訴南山西麗的十五峯花園（查看地圖）。昨日上午11時，記者來到該樓盤展開實地調查。
“我們這里還沒開盤也不能看房，樣板房、售樓處都沒有建好，要咨詢可以下午兩點多后到旁邊一個樓盤的臨時售樓處?！比肟谔幍谋０舱f道，一期已建好二期在建，開盤時間還沒定。
記者隨后繞到該樓盤后面，清點發(fā)現(xiàn)該樓盤11棟樓已經全部封頂，外立面基本都已呈現(xiàn)，而工地圍墻上公示的開工日期是2006年12月15日，竣工日期是2007年12月15日，附近的報刊亭店主和居民都說“好像去年底就已經封頂了”。
根據(jù)工地公示的銷售熱線，記者先后撥打了10多次都不通，而所謂臨時售樓處也不見工作人員。然而，十五峯花園開發(fā)商相關負責人卻說“我們沒有捂盤，已經自然發(fā)售”。她稱已經有登記價格，并且已有合作單位購買了40套。
由國土房管局網(wǎng)的一手房源可見，該盤已于2008年11月4日獲得預售許可證，且確實有40套成交的記錄，但其他都是“期房待售”，而顯示的登記價格竟然高達“45000元/平方米”。
“一個在西麗的普通住宅盤要賣45000/平方米，分明就是不想賣嘛！”張小姐如此理解說，對比西麗在售的兩個新盤，售價在1.2萬-1.4萬元/平方米之間，她認為這樣又報高價格又不搞開盤，分明就是在捂盤等漲價。不過，據(jù)記者了解，樓盤在國房局的登記價格與實際銷售價格會有差距，實際銷售價格往往會比登記價格低。
主管部門應加重處罰
楊一平在接受本報電話采訪時坦稱，想立即從法律上將“捂盤惜售”定性為欺詐還不太現(xiàn)實，“但是人人都知道，捂盤惜售助長了房價上漲，這種現(xiàn)象要遏制”。不過，目前深圳市國土房管局針對“捂盤惜售”開發(fā)商的處罰是鎖盤、限期整改以及誠信公示降分。在楊一平看來，這樣的處罰力度根本不足以遏制開發(fā)商“捂盤惜售”的沖動。“在房價上漲時期，他本來就不想賣，你給他鎖了盤，反而正中下懷”。
自2007年底開始，由于房價下跌，主管部門關于“10日內開盤”的規(guī)定逐漸名存實亡。對此，楊一平指出，“在房價下跌時適當放寬調控情有可原，但如今房價上漲已經到了市民買不起房的地步，如果主管部門還繼續(xù)放寬，那便是行政不作為?！彼J為，主管部門此時應該及時、果斷出臺調控手段，或者對過去已有的調控手段進行修正，加大打擊“捂盤惜售”的力度。他建議，首先應該給“捂盤惜售”定性，其次要加重懲罰力度，“應該將開發(fā)商通過‘捂盤惜售’獲得的不當利潤全部罰掉，只有讓他們從‘捂盤惜售’中得不到好處，才能徹底遏制‘捂盤惜售’”。
銀行應收縮信貸綜合調控
楊一平還指出，當前情況下，僅靠深圳市國土房管局以及地方政府的力量，已經很難起到實質性的作用。如今，銀行和開發(fā)商的利益已經完全捆綁在一起，房價持續(xù)上漲一方面與國家政策相悖，另一方面也放大了銀行風險。因此，他認為地方政府應該聯(lián)手銀監(jiān)會等部門出臺綜合性調控措施，方能奏效。
按照此前本報報道，本周為深圳市國土房管局徹查“捂盤惜售”現(xiàn)象的最后一周，記者昨日致電該局房地產產業(yè)處相關人士，其回復稱，各分局目前仍在調查階段，截至昨日下午5時，尚未收到各分局的信息回饋。
■回應&點評
實質是捂盤，但沒違規(guī)
開發(fā)商澄清：捂盤銷售嗎？我沒有！我們在主管部門那里顯示的拿到預售證的房源，置業(yè)者如果要買，我們都賣，只是現(xiàn)在要買的話，現(xiàn)場沒有樣板房看，也沒有開盤時候的優(yōu)惠折扣。
廣東國暉律師事務所霍靜律師：開發(fā)商這種說法，可能更多是一種市場銷售行為，企業(yè)有自己的利益訴求，從應對主管部門制度上來說，這種說法也過得去，只要開發(fā)商不明確承諾不賣，就很難追究其責任。至于是否要告知購房者有房源可賣，這個不是開發(fā)商的義務，因為宣傳需要成本，所以不宣傳也是開發(fā)商的權利。這樣做雖然實質有捂盤嫌疑，但是操作手段上無可厚非。
“一次拿證分批推售”就是捂盤
開發(fā)商澄清：國土局是說“拿證后10天內要賣房”，我們是賣了呀！開盤當天就推了200多套，只是不可能申請了預售證的1000多套全部一次性推出來，余下的以后再賣。
廣東鼎為律師事務所主任律師張茂榮：嚴格來講，“捂盤惜售”不是一個法律概念，而是行政管理機關為防止囤房推高房價而做的規(guī)定，深圳現(xiàn)有的規(guī)定———拿到預售證10日內賣房，其中“預售證”和“10日”這兩個限定是相對應的，即只要是拿到了預售證的房源都要在10日內開賣，這個理解是沒有任何歧義的。“一次拿證分批推售”的做法是明顯的捂盤惜售，管理部門應進行行政處罰。
沒漲價分批推售也是捂盤
開發(fā)商澄清：我沒有漲價，分批推售不是漲價，而是為了集中營銷，截至目前，這個樓盤價格一直沒什么變化，而且今年我們總共賣出的面積巨大，怎么能說我是捂盤惜售呢？
廣東國暉律師事務所律師霍靜：開發(fā)商會有很多營銷理由和市場理由掌握自己的推盤節(jié)奏，但按照主管部門的規(guī)定，只要是拿到預售許可證的樓盤，就應該對外銷售，而不是這棟賣，另外一棟就不賣，如果分期分棟推出，那么還是屬于捂盤惜售。
“現(xiàn)樓延售”效果類似捂盤
開發(fā)商澄清：我們不是不賣，而是要做了精裝修再賣，現(xiàn)在像我們這樣的樓盤類型做精裝修更符合消費者需求，但現(xiàn)在建筑工程還沒有竣工，所以連預售證都還沒法拿。
廣東鼎為律師事務所主任律師張茂榮：根據(jù)相關規(guī)定，國內目前明確有預售和現(xiàn)售兩種方式，所以建成現(xiàn)樓或精裝修房再賣是開發(fā)商可以選擇的合法銷售方式。而根據(jù)目前規(guī)定，國家只規(guī)定了商品房需要達到什么條件才能預售，并沒有規(guī)定達到什么條件一定要拿預售證，所以即使已經符合預售條件但只要沒有拿到預售證，不論多久不開盤都是沒有違反現(xiàn)行規(guī)定的。但以現(xiàn)樓或精裝修名義延售的方式起到了事實上的“捂盤惜售”效果，建議再出臺相應政策彌補政策漏洞。
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