上半年8000億信貸資金進入房地產，銀監(jiān)會開始收緊鏈條。政策轉向風聲鶴唳，各大房企表面上都唱好市場，但應對的方式卻各自不同。以拿地為例，激進與穩(wěn)健截然不同。上半年萬科90億拿地15塊，堪稱“地主”；保利46億搞了4塊居第二。而雅居樂、中海、招商一地未購。就算是恒大，也傾向于在二級市場拿地，一級市場拍賣還是貴了點。
但“融資-圈地”的鏈條再次啟動，上半年大房企還是獲得了500億融資。十大標桿房企的總市場占有率也從2008年底的7.92％上升至10.54％。相對于大型房企持續(xù)的擴張，中小房企憂心忡忡，它們只有在夾縫中求生存。
沖動是魔鬼，太保守也要吃虧。
中原地產數據顯示，上半年標桿房企土地總體減少2 .5％(相比年初水平)，萬科土地儲備增加比例最高，為3.2％。但萬科是10家房企中土地儲備量最少的公司，去年年底至今年6月，其土地儲備量一直維持在3年銷售量的水平。
在上半年的土地市場中，萬科，保利投入較大，而大部分標桿房企仍表現謹慎。從購地個數來看，萬科以15塊的數量領先眾房企，保利4塊居第二。除雅居樂，中海，招商未購地外，其余開發(fā)商拿地數量均在2塊左右；從金額來看，萬科以90億領先，保利46億位居第二。
“萬科已經錯過了拿地的最好時機”，萬科高層自己也承認。中信證券的調研顯示，2009年4月前，萬科和諸多開發(fā)企業(yè)一樣，無法就地價和政府達成一致，以至于在2008年10月-2009年4月間一共只獲取了2幅小地塊。而這半年正是房地產蟄伏而后復蘇的重要時間窗口。
到了五、六月，萬科終于驚醒，以70億的代價獲取了321萬平米的土地儲備，樓面地價平均為2186元/平方米，基本和公司歷史上土地儲備價格持平。
中信證券研究員陳聰認為，從土地儲備分布來看，本輪拿地周期中，萬科集中在二三線城市拿地，顯示出一線城市競爭激烈。
“看好地產股的邏輯就是信貸和貨幣政策的推動。當前的主要風險也集中于此?！痹趯θf科進行調研之后，中信證券研究員陳聰最后隱晦點了一句，政策轉向的風險巨大。
統計局公布的數據顯示，上半年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內貸款為5381億元，同比增長32 .6％；個人按揭貸款2829億元，增長63.1％。由此，上半年進入房地產的信貸資金超過8000億元。
這引起了銀監(jiān)會的高度重視，先是6月底下發(fā)了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，而后銀監(jiān)會主席劉明康明確表示，要控制房地產貸款風險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準。政策轉向讓房企心驚膽戰(zhàn)。
相比之下，萬科董事長王石最尊重的對手中海，發(fā)展更加穩(wěn)健。目前中海地產擁有土地儲備2359萬平方米，對應土地平均成本約1900元/平方米，而且有不少在北京、上海、深圳等一線城市好地段，足夠中海6年發(fā)展需要。
“融資-圈地”鏈條再次啟動寬松貨幣政策下的最后盛宴
我不知道風往哪個方向吹，這是目前很多開發(fā)商的心態(tài)。
“《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》的出臺，就是希望信貸政策的調整來擠出當前房地產泡沫，以此來保證國內房地產市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。”經濟學家易憲容表示，從歷史經驗看，房地產泡沫的出現都與銀行信貸過度擴張有關，都是住房投資性過度的結果。
在這種情況下，房企加緊融資步伐。中原數據顯示，上半年十家標桿房企中有六家獲得各類融資，共計505億元，相當于十家房企上半年銷售額的34％。其中有300億元為綠城及雅居樂所獲的銀行授信額度。
中原地產研究員劉淵表示，由于融資的便利，開發(fā)商已重啟“融資-圈地”的運作鏈條。伴隨土地市場的持續(xù)活躍，這一趨勢在未來還將以持續(xù)。下半年有融資計劃的企業(yè)包括復地，招商等。
重新開閘的A股也成為爭奪焦點，近日中國建筑正式IPO之后，包括上海綠地集團、首創(chuàng)集團、聯想融科地產、廣東龍興集團、富力、珠江、合生、新世界等14家地產公司都在積極籌備A股上市。
“尤其是具有融資優(yōu)勢的國企背景企業(yè)，下半年房企仍將在土地市場大顯身手?！眲Y預計。
大房企弱市中吞并市場中小地產商夾縫中生存
房地產的擴張與集中正在悄悄地進行。過去幾年中，不論市場繁榮或低迷，標桿房企的市場份額始終保持穩(wěn)步上升。金融危機之下，步伐更是加快。
按銷售金額計算，十大房企的總市場占有率從2008年底的7 .92％上升至10.54％。雖然10家標桿房企整體份額上升，但行業(yè)領頭羊萬科卻是唯一市場占有率下跌的公司。中原認為，庫存中尾盤較多、新增供應相 對 偏 少 是 萬 科 未 能在此輪反彈中繼續(xù)擴大份額原因。
合富輝煌首席分析師黎文江表示，中小地產商受自身資金實力限制，盡管對看好后市，也只能在夾縫中求生存，舉措相對謹慎。面對政策可能的調整，中小地產商不約而同，對市場采取謹慎、穩(wěn)健的應對策略。
在剛剛公布的半年報中，湖北福星股份坦承，目前公司主要面臨以下困難：一是土地儲備相對較少，二是隨著公司在建項目與開發(fā)面積的增加，將面臨一定的資金壓力。
福星股份顯然不能和地產大佬拼資金、搶地王，其應對舉措是：密切關注國家政策動向及土地交易市場情況，加大“城中村”和舊城改造項目的推進力度，把握時機增加土地儲備；多渠道籌措資金。
重慶渝開發(fā)也表示，公司面臨的主要問題突出表現在土地、項目儲備不足；難以形成房地產開發(fā)項目的持續(xù)效應。渝開發(fā)并不傾向于參與土地拍賣，而表示將在已獲得土地和項目資源的基礎上，通過兼并、收購等方式，以獲取一批“短平快”項目。
而6月5日剛恢復上市、轉主營業(yè)務為房地產的萬方地產顯得小心謹慎，其半年度報告稱，在快速回暖的背后有通脹預期和投資性需求成分在其中，公司對于房地產后市發(fā)展持謹慎態(tài)度，行業(yè)短期內過熱必然會帶來行業(yè)自身的調整，不能排除國家會出臺相應政策及措施給房地產降溫，應警惕可能存在的風險。
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