當(dāng)下住房市場(chǎng)投資火熱，正反襯出工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡。由于資本并不厚愛(ài)工業(yè)地產(chǎn)，相比之下的這片土地曝光率顯然不足。工業(yè)用地與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更具密切性。盡管剛剛公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)要高于預(yù)期，但是難言回暖。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的平靜恐怕還要持續(xù)下去。
工業(yè)用地流拍 企業(yè)力不從心
來(lái)自易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)、商業(yè)、辦公用地成交溢價(jià)幅度明顯低于住宅用地，更少見(jiàn)所謂“地王”。在大連、東莞等一些經(jīng)濟(jì)外向度較高的城市，還出現(xiàn)了工業(yè)用地流拍的現(xiàn)象。
在漫漫危機(jī)之中，中國(guó)政府不斷制定各種措施以期擴(kuò)大內(nèi)需。發(fā)自今年5月份的“關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知”就是其一。此項(xiàng)政策對(duì)于全國(guó)工業(yè)用地的出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。各地確定優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地，集約的工業(yè)項(xiàng)目在確定土地出讓底價(jià)的時(shí)候可按七折執(zhí)行。這實(shí)質(zhì)上是下調(diào)了工業(yè)用地的出讓價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士將此政策核心解讀為：促進(jìn)內(nèi)需，保增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需，保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以對(duì)于一些鼓勵(lì)發(fā)展和優(yōu)先發(fā)展的企業(yè)給予了優(yōu)惠。
“再去拿地?cái)U(kuò)大再生產(chǎn)，我倒是想?！币晃唤饘僦破菲髽I(yè)的負(fù)責(zé)人電話告訴記者。此時(shí)，這位來(lái)自江蘇無(wú)錫的企業(yè)主正在和工人一起維護(hù)自己的生產(chǎn)線。由于海外市場(chǎng)依然疲軟不堪，這家中型企業(yè)在被逼無(wú)奈之下將目標(biāo)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)。
工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格確實(shí)在降。不過(guò)，企業(yè)依然力不從心。由于內(nèi)銷情況也不盡如人意，這家企業(yè)資金回籠的速度被拖累。盡管現(xiàn)在已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，但當(dāng)時(shí)的捉襟見(jiàn)肘依然讓他心有余悸?！皟蓚€(gè)月前，我還想去上海那塊地蓋工廠。雖然那邊的價(jià)格確實(shí)有所下降。但是我看不清未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的走向，也說(shuō)不準(zhǔn)外國(guó)人什么時(shí)候才能緩過(guò)來(lái)。手頭上的錢(qián)還要以防萬(wàn)一。”在這樣的困擾之下，他放棄了那次工業(yè)地產(chǎn)的交易。
來(lái)自世邦魏理仕的報(bào)告顯示，上海工業(yè)用地價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)大幅回落，下滑7.5％至每平方米1153元，同時(shí)，物流設(shè)施租金也出現(xiàn)環(huán)比1.5％的回落。
國(guó)巨資本總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛認(rèn)為：“工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系。剛剛發(fā)布的一系列宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)要高于預(yù)期。但是此時(shí)只是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的開(kāi)始。企業(yè)開(kāi)工率以及增加值等數(shù)據(jù)并無(wú)太大增長(zhǎng)。工業(yè)用地的冷淡顯示出工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)欲望不足。”
巨量信貸眼中的“乏味”目標(biāo)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年內(nèi)新增信貸突破10萬(wàn)億元將毫無(wú)懸念。不過(guò)，在2009年最熱門(mén)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)背后并無(wú)工業(yè)地產(chǎn)的蹤影。資本鐘愛(ài)住宅市場(chǎng)，卻并不青睞工業(yè)地產(chǎn)。
上述研究者孫飛將中國(guó)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)歸結(jié)為“資源壟斷下的市場(chǎng)稀缺”。這便意味著住宅用房地產(chǎn)市場(chǎng)具有更高的利潤(rùn)空間。“住宅市場(chǎng)的炒作空間更大，更能吸引資金進(jìn)入。而工業(yè)用地投資大，回報(bào)周期長(zhǎng)，炒作空間極其有限。”
這便是為何在流動(dòng)性過(guò)分充裕的今天，資本拋棄工業(yè)用地的重要原因之一。
一位來(lái)自上海的投資公司業(yè)者告訴記者：“如果要做工業(yè)地產(chǎn)，這里面就包含土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等在內(nèi)的眾多費(fèi)用。所需資金要比投資住宅市場(chǎng)多出很多?！迸c此同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)本身具有較長(zhǎng)投資周期，這嚴(yán)重違背了游資短期投機(jī)獲利的意愿。“做工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目至少需要15年才能收回成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅地產(chǎn)的回收周期?！?nbsp;
在資金不愛(ài)，企業(yè)無(wú)力的環(huán)境中，外國(guó)工業(yè)地產(chǎn)商也許放緩了鏖戰(zhàn)中國(guó)的腳步。上月，安博房地產(chǎn)（中國(guó)）收購(gòu)了位于上海青浦區(qū)的一處物業(yè)，此項(xiàng)交易是2009年由國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在中國(guó)完成的首筆收購(gòu)交易。
在隨后的一個(gè)月，這個(gè)排名全球第二的工業(yè)地產(chǎn)商中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理馬思德（Thomas F.Marquis）在接受采訪時(shí)表示，2009年安博在中國(guó)市場(chǎng)沒(méi)有新的并購(gòu)計(jì)劃，以經(jīng)營(yíng)好目前現(xiàn)有的用于物流配送的地產(chǎn)項(xiàng)目為主。而被中國(guó)媒體冠以“激進(jìn)分子”的全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普洛斯（ProLogis，PLD.NYSE）面對(duì)金融危機(jī)甚至出售了中國(guó)的資產(chǎn)。
有外資工業(yè)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)盤(pán)算清楚。如果購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有廠房設(shè)施，他們可獲得比直接購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)更優(yōu)惠的條款，同時(shí)項(xiàng)目位置較好。相比購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，改造現(xiàn)有物業(yè)更具時(shí)間優(yōu)勢(shì)。而面對(duì)久而未決的REITs（房地產(chǎn)信托基金）以及空置率上升租金率下滑的尷尬局面，外資工業(yè)地產(chǎn)商不得不放緩了投資腳步。
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