為了讓自己的女兒能夠念上上海的知名小學(xué)，家住閔行區(qū)的吳女士最近一直忙著搜索合適的學(xué)區(qū)房。她看了不少樓盤，比如地處楊浦區(qū)東外灘板塊的合生高爾夫公寓，該樓盤許昌路出入門的對(duì)面，坐落著知名的齊齊哈爾路第一小學(xué)分校。
吳女士的部門同事楊先生也在為寶貝女兒上小學(xué)的事情操心。他家住閔行區(qū)，希望能夠在學(xué)區(qū)資源雄厚的靜安區(qū)和閔行區(qū)再次置業(yè)。因購(gòu)買學(xué)區(qū)房等置換需求的旺盛，一些名校對(duì)口的小區(qū)最近數(shù)月消化了大量掛牌房源，“一房難求”成為目前學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的真實(shí)寫照。
像吳女士這樣的“三遷”孟母使得不少學(xué)區(qū)房的高燒不退，也讓不少的二手中介公司賺得盆滿缽滿。在上海，和名?！罢从H帶故”的房源交易火爆的現(xiàn)象在徐匯、長(zhǎng)寧、浦東等區(qū)域內(nèi)多有體現(xiàn)。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，二手住宅成交套數(shù)較5月下降了7.1%。但是仍有部分板塊的交易行情繼續(xù)在高位運(yùn)行，與5月旗鼓相當(dāng)，以學(xué)區(qū)房為代表的購(gòu)房需求旺盛成為這些區(qū)域表現(xiàn)優(yōu)于大市的主要原因。
“孟母”的算盤：
掛靠戶口兼帶投資
上海漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)孫文勤介紹，“孟母”們?cè)谶x擇學(xué)區(qū)房時(shí)，打著得意的算盤，除了掛靠戶口，還可以兼帶投資。
CBN記者調(diào)查獲悉，目前市場(chǎng)上有兩種購(gòu)買學(xué)區(qū)房的路徑：一種是置換房源。家長(zhǎng)在把原來居住的房子出售之后，置換成目標(biāo)學(xué)校的學(xué)區(qū)房。這類家長(zhǎng)的購(gòu)房實(shí)力相對(duì)有限，對(duì)于住房條件也不那么苛求，他們更傾向于貼上幾十萬(wàn)元入住學(xué)區(qū)，即使是小房子也無所謂。
另一種購(gòu)買方式是兼顧投資。這類購(gòu)房者具有一定的資金實(shí)力。他們購(gòu)買學(xué)區(qū)房后，只是把戶口遷入，并沒有入住，而是把房子另行出租。這一情況在一些靠近商圈的學(xué)區(qū)房中更為盛行。
美聯(lián)物業(yè)上海靜安區(qū)愚園分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理張蓉介紹：“現(xiàn)在大多數(shù)的小學(xué)要求戶口落在板塊范圍內(nèi)房源內(nèi)5年以上，所以家長(zhǎng)會(huì)在孩子2歲左右就出手購(gòu)房并掛戶口。這些家長(zhǎng)主要以購(gòu)買150萬(wàn)~200萬(wàn)元總價(jià)的次新房，然后掛入戶口后把房子出租，現(xiàn)在該板塊此類兩房的房源的租賃價(jià)格在5000~5500元/月，投資回報(bào)率達(dá)4%，高于一般的房源。學(xué)校附近小戶型租賃生意火爆，對(duì)于擅長(zhǎng)理財(cái)?shù)募议L(zhǎng)來說，還將獲得由房子升值和出租帶來的可觀收益。”
像選個(gè)股一樣選學(xué)區(qū)房
目前市場(chǎng)上學(xué)區(qū)房魚龍混雜，需要買家像選擇個(gè)股一樣謹(jǐn)慎選房。學(xué)區(qū)房的遴選，需要提高掌握幾個(gè)基本原則：首先要關(guān)注相關(guān)重點(diǎn)學(xué)校、學(xué)區(qū)的政策變動(dòng)，因?yàn)槊磕杲逃謺?huì)對(duì)學(xué)區(qū)劃分作一些細(xì)微的調(diào)整。一定要在購(gòu)房之前到該區(qū)域?qū)W校就此事詳細(xì)咨詢，包括入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等，確定自己的購(gòu)房行為和學(xué)校入學(xué)要求相吻合。對(duì)于新房而言，有些開發(fā)商可能會(huì)以學(xué)區(qū)作為賣點(diǎn)，購(gòu)買的時(shí)候需謹(jǐn)慎，在調(diào)查后確定可上重點(diǎn)學(xué)校的情況下方能購(gòu)買。
再者，要事先調(diào)查清楚目標(biāo)學(xué)校的入校政策，以免買了房也入不了學(xué)，例如目前各學(xué)區(qū)關(guān)于買房入學(xué)的規(guī)定尚未統(tǒng)一，落戶時(shí)間限制嚴(yán)格。在購(gòu)房年限上也存在著不同的規(guī)定措施，有的買房后即可入學(xué)，有的則要等待數(shù)年方可入學(xué)。
上述楊先生指出，還需調(diào)查分析房源的保值增值潛力，對(duì)于購(gòu)買學(xué)區(qū)二手房用于孩子上學(xué)的購(gòu)房者來說，可以盡量選擇那些離地鐵、公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善、配套設(shè)施較齊全的區(qū)域買房，這樣不僅方便了家長(zhǎng)上下班，而且以租代售的投資回報(bào)也較為可觀。
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