“我們給文化產(chǎn)業(yè)的定義是，應(yīng)該不依賴于其他產(chǎn)業(yè)的支持，自己就能盈利，這才是完整的一個文化產(chǎn)業(yè)。所以說我們走的是文化產(chǎn)業(yè)和旅游與地產(chǎn)融合的道路?！?月7日，華僑城集團黨委書記、副總裁鄭凡接受記者采訪時表示。
24年的經(jīng)營，華僑城集團面積已從深圳光明華僑農(nóng)場劃出的4.8平方公里，發(fā)展為擁有土地約35平方公里，總資產(chǎn)超過400億元。
這個將主題公園的“旅游乘數(shù)效應(yīng)”發(fā)揮得淋漓盡致模式，1999年被正式定義為旅游+地產(chǎn)，現(xiàn)已從深圳延伸到北京、成都、上海、昆明、江蘇泰州等地。
“第一輪戰(zhàn)略布局從今年開始已全面進入收益期，第二輪布局正在展開?！编嵎脖硎荆x擇二線城市和省會城市，調(diào)整產(chǎn)品規(guī)模和內(nèi)容，是華僑城面臨的新挑戰(zhàn)。
第一輪布局豐收期至
“今年，第一輪戰(zhàn)略布局已進入收益期。”鄭凡接受記者采訪時表示，2008年遭遇金融危機，但華僑城依然創(chuàng)造良好業(yè)績，實現(xiàn)銷售收入208億元，利潤總額21.5億元，國資委管理的141家企業(yè)中，銷售額排79位，利潤總額居42位。
“我們在主題公園領(lǐng)域是世界前八，亞洲第一?！编嵎步榻B，“用國資委李榮融主任的話來講，在主題公園的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營上，我們有了話語權(quán)?！?
截至2008年底，華僑城所屬旅游景區(qū)累計接待游客已達1.32億人，去年華僑城各景區(qū)游客接待量達1350萬人次。
今年，隨著深圳東部華僑城、成都歡樂谷及上海歡樂谷陸續(xù)開業(yè)，預(yù)計2009年接待量能達到2000萬人次。預(yù)計到2018年，華僑城旗下各景區(qū)的年接待游客量將提升到3000萬人次。
盡管如此，華僑城第二輪布局已悄悄展開。
2008年7月底，云南華僑城落戶昆明，該項目總面積9300余畝，總投資20億元以上。今年初，華僑城簽下武漢項目，在武漢江夏區(qū)投資45億元建造“武漢華僑城”；5月，華僑城與天津市簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，開發(fā)總投資規(guī)模為50億元的東麗湖華僑城項目。
華僑城還對已有項目的區(qū)域深度開展二次開發(fā)，先與北京朝陽區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，建設(shè)開發(fā)北京歡樂谷二期、合作開發(fā)建設(shè)溫榆河生態(tài)旅游文化綜合項目等；接著簽署江蘇泰州華僑城項目和康佳昆山液晶模組項目；再就是組織華僑城上海合利坊項目和康佳昆山項目開工。此外，深圳華僑城歡樂海岸項目正在建設(shè)中，預(yù)計于2011年建成開放。
至此，華僑城在深圳、北京、成都、上海、昆明、泰州、天津、武漢、西安及長沙10個城市開發(fā)旅游地產(chǎn)，總土地擁有量約35平方公里，其中，房地產(chǎn)土地儲備量400萬平方米，為低密度，稀缺景觀的優(yōu)質(zhì)土地。
用地產(chǎn)支持旅游
“旅游+地產(chǎn)”模式的擴張及盈利能力不可忽視，但是培養(yǎng)項目需要雄厚的實力。
以北京華僑城為例，2001年開始與當(dāng)?shù)卣佑|，2002年簽訂合同，2006年北京歡樂谷試營業(yè)，這是不短的培養(yǎng)期。
華僑城采用構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)鏈條、實現(xiàn)關(guān)聯(lián)協(xié)同的方式，充分發(fā)揮主題公園的“旅游乘數(shù)效應(yīng)”。
1999年，華僑城提出“旅游+地產(chǎn)”的概念，以文化旅游為主導(dǎo)，將酒店、房地產(chǎn)融入華僑城的主題公園產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)從旅游主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)到房地產(chǎn)業(yè)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展，逐步形成以“旅游+地產(chǎn)”為核心、具有文化特色的片區(qū)開發(fā)運營模式。這種延伸和發(fā)展包括兩方面的內(nèi)容：
其一，華僑城的旅游上市公司參股經(jīng)營房地產(chǎn)的公司，獲得房地產(chǎn)開發(fā)的收益，用地產(chǎn)的快速盈利支撐對主題公園的長期投資。
2000年9月，華僑城控股公司與華僑城集團進行資產(chǎn)置換，持有房地產(chǎn)公司25%的股份。
2001年，華僑城控股公司又將持有房地產(chǎn)公司的權(quán)益增至40%。這樣華僑城控股公司將從中獲得長期業(yè)績支撐，房地產(chǎn)公司較高的盈利能力和良好的現(xiàn)金流量，大幅提高了華僑城控股公司的資產(chǎn)盈利水平，改善了現(xiàn)金流量狀況，為其在旅游業(yè)中拓展未來的發(fā)展空間提供了條件。
其二，運用旅游業(yè)的主題化包裝手法對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行包裝開發(fā)，使房地產(chǎn)項目本身成為“華僑城·旅游城”吸引力延伸的一個組成部分。
2000年，華僑城投資開發(fā)波托菲諾項目，獲得成功，當(dāng)年為上市公司帶來利潤3.2億元。
“旅游+地產(chǎn)”的創(chuàng)新模式，為華僑城主題公園發(fā)展找到了解決長期投資與短期收益矛盾的方法。隨后，華僑城控股公司先后進軍影視傳媒、旅游策劃、歌舞演藝等文化旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在，華僑城旅游已成功打造出一個以文化旅游業(yè)務(wù)為核心、旅游地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為輔助的產(chǎn)業(yè)鏈條。
整體上市奠定未來發(fā)展
目前，華僑城集團已成為擁有獨特的商業(yè)模式、發(fā)展脈絡(luò)清晰的企業(yè)。
6月24日，華僑城A[23.29 -0.94%](000069)公告稱，將以15.16元/股，向控股股東華僑城集團非公開發(fā)行4.86億股，購買華僑城集團持有的12家標(biāo)的公司股權(quán)。這意味著華僑城集團主營業(yè)務(wù)整體上市展開。
整體上市后，華僑城對房地產(chǎn)公司的持股比例將提高到100％，對其他相關(guān)公司的持股比例也有所增加。
公司預(yù)計，重大資產(chǎn)重組如能獲準(zhǔn)實施，公司總資產(chǎn)將比重組前增長110.49%，營業(yè)總收入增幅為146.57%。其中主題旅游地產(chǎn)銷售收入、酒店業(yè)務(wù)收入、租賃收入增幅將分別達143.29%、521.24%、648.17%。
安信證券研究員陶學(xué)明認為，此次收購資產(chǎn)評估值為73.7億元，比2008年6月公告的方案中的評估值75.5億元略低，從收購價格、資產(chǎn)評估值看，公司的方案很有吸引力。
她認為，由于深圳豪宅市場回升迅速，華僑城豪宅的銷售非常旺，尤其是波托菲諾的純水岸項目利潤高，2009年每股收益很可能達到0.5元。
華僑城相關(guān)工作人員在接受記者采訪時表示：“此次整體上市就是要提升公司的核心競爭力、做大做強主營業(yè)務(wù)。收購順利完成后，優(yōu)質(zhì)資源將進一步向上市公司傾斜，‘旅游+地產(chǎn)’的運行模式造就華僑城獨特的競爭力，此次資產(chǎn)注入，將優(yōu)質(zhì)資源集中到上市公司，未來有助于利用資本市場平臺放大公司競爭優(yōu)勢，進一步突出和做強主業(yè)，提升公司價值，達到資本和資源最有效的配置?！?
整體上市后，華僑城模式將有更大的資源整合能力，鋪開其第二輪全國布局。
華僑城控股股份有限公司總裁姚軍表示，“第二輪布局，我們會在省會城市展開，就是說城市規(guī)模沒有第一輪布局的城市這么大，但是也有良好需求，我們會根據(jù)城市的不同調(diào)整我們的產(chǎn)品?！?
鄭凡表示，新一輪布局將有更多挑戰(zhàn)，“關(guān)于模式的復(fù)制，我們想大型主題公園不可能無限制地做下去。不可能像彩電下鄉(xiāng)，每個縣建個歡樂谷。旅游地產(chǎn)模式也會受市場承受能力限制。現(xiàn)在第二輪戰(zhàn)略布局，除區(qū)域選點不同，比如說會選擇二線城市、省會城市；也包含了產(chǎn)品的重新設(shè)計和布局，比如說連鎖品牌“歡樂谷”，會調(diào)整規(guī)模，產(chǎn)品形態(tài)也會有變化，我們將探索更適合這種區(qū)域的經(jīng)營模式。這是我們現(xiàn)在面臨的很重要的一個課題。”
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