什么是物業(yè)稅？
所謂物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價值為計(jì)稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財(cái)政穩(wěn)定而重要的來源。
各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。
物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。
如何征收？
按照正常運(yùn)作流程，征收對象將主要是面積在144平方米以上的房屋。目前物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，并不意味著物業(yè)稅就會在今年到來，除非它超越相應(yīng)的立法程序，仍以行政立法的面目出現(xiàn)。
具體而言，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，在相關(guān)研究討論中對此方面的爭議也是最少的，所以物業(yè)稅可能在2009年最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。無論在哪個城市試點(diǎn)開征物業(yè)稅，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場短期沖擊都會很大，稅收成本也很高。因?yàn)橐迕總€人的房產(chǎn)，還要對城鄉(xiāng)接合部和農(nóng)村的房屋進(jìn)行摸底，而現(xiàn)在的模擬試點(diǎn)只針對城鎮(zhèn)居民。并且物業(yè)稅出臺，要經(jīng)過許多部門決策，提案需要經(jīng)過國務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會，經(jīng)過“幾讀”后再提交到全國人民代表大會，走完全部程序，最短也需要3年時間。
從征收房屋面積而言，征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國家鼓勵90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費(fèi)，不干預(yù)90～140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。因此，目前部分專家認(rèn)為，物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
如果一旦模擬試點(diǎn)變成實(shí)際征繳，其重要原則就是制定的稅率不增加試點(diǎn)城市的稅收負(fù)擔(dān)。在實(shí)際征收時，政府將按照比房屋真實(shí)市值偏低的原則來計(jì)算征稅額，考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，稅率不宜定得過高。物業(yè)稅改革課題研究組提交的報告所建議的稅率是0.3%～0.8%，如果以超過0.8%的稅率征收物業(yè)稅，則可能增加居民的稅收負(fù)擔(dān)。
目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅有兩種計(jì)算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租、投資用，就以投資回報的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財(cái)富分配的功能，因此對消費(fèi)者第一套房產(chǎn)可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費(fèi)者擁有的第二套住房征稅。
鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國家應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)稅幅度在0.1%～3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。中國人民銀行行長助理易綱就表示，物業(yè)稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實(shí)行統(tǒng)一稅率。
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