近日，“國土資源部和建設(shè)部正在醞釀小產(chǎn)權(quán)房規(guī)范性文件”，“深圳小產(chǎn)權(quán)房或可‘轉(zhuǎn)正’”兩條熱門消息，又讓小產(chǎn)權(quán)房成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。石家莊的小產(chǎn)權(quán)房是否也有轉(zhuǎn)正可能的猜測，更是催熱了市民對小產(chǎn)權(quán)房的關(guān)注度，甚至有些銷售公司拿此說事兒誘導(dǎo)購房者購買小產(chǎn)權(quán)房。對此，省會國土部門和房管部門及法律界人士紛紛表示，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)不明晰，市民購買小心被“雷”。
[現(xiàn)狀]
小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”傳聞?wù)`導(dǎo)購房者
日前，中國社科院可持續(xù)發(fā)展研究中心主任潘家華對外公開透露，國土資源部和建設(shè)部已經(jīng)形成了關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)范性文件，目前正在進(jìn)一步深入和落實(shí)中。而深圳更是傳來小產(chǎn)權(quán)房有望“轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲。
石家莊是一個擁有眾多城中村的城市，同樣存在著為數(shù)不少的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。盡管國土資源部已經(jīng)出面澄清，深圳小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”屬誤解，但“轉(zhuǎn)正”傳聞依然成為不少項(xiàng)目忽悠購房者的招數(shù)。在省會二環(huán)附近的一個小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目現(xiàn)場，一位銷售人員如是對購房者介紹：“現(xiàn)在買多合適啊，國家將來可能要出政策的，應(yīng)該是補(bǔ)交很少的土地出讓金就可以轉(zhuǎn)為商品房，深圳不是正在研究制定政策嗎？這樣算下來價格還是比同地段的商品房合適得多啊！”
而一些市民也對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變。一些之前表示自己堅決不會購買的人開始猶豫，還有的人寄望于小產(chǎn)權(quán)房交了土地出讓金就可轉(zhuǎn)為商品房，認(rèn)為“現(xiàn)在買還是比較合適的”。還有人表示：“要是房價降不下來，還是有可能選擇小產(chǎn)權(quán)房的?！?
分析小產(chǎn)權(quán)房始終“春風(fēng)吹又生”的原因，金正地產(chǎn)的營銷總監(jiān)段亞說，由于沒有經(jīng)過土地確權(quán)的程序，省去了國有土地出讓金和規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)費(fèi)，因此，小產(chǎn)權(quán)房的價格要比正規(guī)開發(fā)的商品房價格低很多。
[提醒]
買小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)潛藏風(fēng)險
記者從省會國土部門獲悉，6月9日國土資源部再次將小產(chǎn)權(quán)房定性為“違法建筑”，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，要求各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的小產(chǎn)權(quán)房等違法用地、違法建筑行為。房管部門人士也提醒購房者，沒有產(chǎn)權(quán)證的房子，一旦出現(xiàn)糾紛，購房者不受法律保護(hù)；另外，一旦遇到征地拆遷，沒有產(chǎn)權(quán)證的房子很難獲得合法補(bǔ)償，被認(rèn)定為違章搭蓋的項(xiàng)目甚至還有可能被拆除。
在調(diào)查中，記者了解到購買小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的市民不少都是交了錢但是由于種種原因兩三年拿不到房，在享受低房價的同時，也承擔(dān)著高昂的風(fēng)險。
“小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，但很多市民在選擇購房子的時候，并不能準(zhǔn)確區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房和城中村改造項(xiàng)目?！焙颖毙聵I(yè)律師事務(wù)所的張霄云主任說，小產(chǎn)權(quán)房分兩種：一種是在集體建設(shè)用地和宅基地上建成；另一種是占用耕地違法建設(shè)的。因?yàn)闆]有經(jīng)過政府征地和出讓手續(xù)，這種小產(chǎn)權(quán)房無法辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。但小產(chǎn)權(quán)房在銷售的時候，往往會宣稱自己是城中村改造的項(xiàng)目，將來產(chǎn)權(quán)肯定沒有問題，一定能夠辦下房產(chǎn)證來。
前景顧問機(jī)構(gòu)董事長金山則說，國家法律已明確定性小產(chǎn)權(quán)房屬于不合法項(xiàng)目。他提醒廣大消費(fèi)者，在買房過程中要注意加強(qiáng)風(fēng)險意識和維權(quán)意識，不輕信口頭宣傳和承諾。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)商以書面合同形式予以確定，否則很難受到法律保護(hù)。更重要的是，買房前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格，要了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》。還要查驗(yàn)商品房建設(shè)手續(xù)，開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
[建議]
解決小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)“區(qū)別對待”
國家對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度早已明了，從中央到各部委，所有的政策都已認(rèn)定其性質(zhì)非法。但另一方面，小產(chǎn)權(quán)房也確實(shí)解決了很多人的住房問題。因此，業(yè)內(nèi)普遍建議對小產(chǎn)權(quán)房不能簡單“一刀切”，國家應(yīng)盡快完善相關(guān)法律法規(guī)及實(shí)施細(xì)則。
“小產(chǎn)權(quán)房所以便宜，很大程度上就是因?yàn)槭×送恋爻鲎尳鸬木壒省！睒I(yè)內(nèi)認(rèn)為，要解決小產(chǎn)權(quán)房的問題可能很大程度上是要先解決農(nóng)村土地使用制度改革的問題。一位不愿透露姓名的開發(fā)商則提議，國家應(yīng)盡快出臺小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)界定政策，時間越長會使小產(chǎn)權(quán)房越建越多，對整個商品房市場都將形成巨大的威脅。對小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)區(qū)別對待，對于已經(jīng)建成的村民住宅，違規(guī)向外出售的，必須依照法律嚴(yán)肅處理；對于已建、已入住的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查整理，對于在集體建設(shè)用地上蓋的小產(chǎn)權(quán)房可以有條件地“轉(zhuǎn)正”；對于待建項(xiàng)目要進(jìn)行嚴(yán)格禁止。
已經(jīng)擁有小產(chǎn)權(quán)房的市民，最期盼小產(chǎn)權(quán)房能合法化。對此也有業(yè)內(nèi)專家建議，可以考慮給建在集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，但開發(fā)商必須完善相關(guān)土地手續(xù)、補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)，購房者要補(bǔ)交土地出讓金，具體的數(shù)額可以參照土地國有化征收后的評估金額和同等地段商品房平均出讓金比例來定。另外，還應(yīng)限定給小產(chǎn)權(quán)房發(fā)證后兩三年內(nèi)不允許上市交易轉(zhuǎn)讓，以此來弱化小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”對商品房市場造成的沖擊。
