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　　近期國家統(tǒng)計(jì)局將對40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查的消息，觸動(dòng)了很多人的敏感神經(jīng)：國家是否要出臺政策？房價(jià)是否會(huì)隨之波動(dòng)？……各種猜想隨之而來。為何一條消息會(huì)帶來如此大的沖擊波？

　　首次摸底住房成本引發(fā)關(guān)注

　　根據(jù)此前媒體的報(bào)道，本次調(diào)查的主要內(nèi)容，一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等；二是調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成情況。調(diào)查范圍和對象為包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內(nèi)的40個(gè)重點(diǎn)城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其2008年1月到2009年4月有銷售活動(dòng)的商品住宅樓盤項(xiàng)目。

　　知情人士表示，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成中，國家統(tǒng)計(jì)局要求在此次調(diào)查中摸清項(xiàng)目土地費(fèi)用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目建造費(fèi)用、項(xiàng)目銷售費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)、項(xiàng)目總建筑面積和項(xiàng)目銷售總收入，而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計(jì)制度還無法全面、詳細(xì)覆蓋的統(tǒng)計(jì)信息。

　　由于涉及敏感的住房成本問題，因此國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查結(jié)果還沒出來，單單一條消息就已引起各方的關(guān)注。有網(wǎng)友認(rèn)為，調(diào)查不能以企業(yè)提供數(shù)據(jù)為主，數(shù)據(jù)中有很多水分，為了逃稅，少繳稅，很多房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假，虛增成本與費(fèi)用，利潤大多不實(shí)。也有網(wǎng)友表示，任何統(tǒng)計(jì)調(diào)查都可能出現(xiàn)這樣的疏漏，有摸底總比沒有強(qiáng)，至少它為開發(fā)商的利潤提供了參照體系。

　　近期住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員表示，由于擔(dān)憂樓市持續(xù)回暖，房價(jià)可能“漲速失控”，目前情況下不會(huì)再出臺刺激性政策。有的網(wǎng)友還據(jù)此猜測，可能現(xiàn)在處于樓市政策的空當(dāng)期，非常適合進(jìn)行調(diào)查研究，而調(diào)研的結(jié)果正好可以為下一步的樓市政策醞釀方向。

　　而據(jù)知情人士透露，本次國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的目的就是通過調(diào)查商品房開發(fā)土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、各種稅費(fèi)以及構(gòu)成情況，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。

　　房價(jià)虛高的原因是成本構(gòu)成不合理？

　　目前房地產(chǎn)開發(fā)成本在國內(nèi)幾乎是個(gè)謎題，公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格虛高得厲害，開發(fā)商們從房地產(chǎn)開發(fā)中攫取了超常的暴利。

　　然而很多開發(fā)商們認(rèn)為現(xiàn)在土地成本過高，房地產(chǎn)開發(fā)利潤并不豐厚。有的老總說，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%。

　　上海某熱銷大型樓盤的開發(fā)商說，以他的感覺，開發(fā)商每賺1元錢，4毛多是自己的，5毛多都作為土地出讓金和稅收歸于政府。就他的觀點(diǎn)，房價(jià)合理的構(gòu)成應(yīng)該是地價(jià)、造價(jià)、營銷和稅前利潤各占1/3，這樣地方政府、開發(fā)商、購房者的利益能夠得到較好的平衡。但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，土地成本過高導(dǎo)致了平衡無法建立。

　　當(dāng)然，這種說法并不能得到大多數(shù)公眾的認(rèn)可。很多人認(rèn)為，房地產(chǎn)是不折不扣的暴利行業(yè)。2005年，福州市的物價(jià)部門曾經(jīng)嘗試對該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本的測算，當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率平均為50%，最低的為20%，最高的為90%。

　　從滬深兩市40多家房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)來看，在經(jīng)濟(jì)不景氣的2008年，房地產(chǎn)公司平均凈利潤率仍然高達(dá)20%，最高達(dá)61.64%。

　　有專家認(rèn)為，之所以在房價(jià)是否過高、開發(fā)商是否暴利、房價(jià)成本是否合理等諸多問題存在爭議，一個(gè)重要原因就是當(dāng)前的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)還無法全面、詳細(xì)地提供商品房開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成等信息，房地產(chǎn)定價(jià)缺乏客觀的參照標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)是否合理因而也就無從判斷。

　　專家：成本摸底有利于樓市宏觀調(diào)控

　　據(jù)悉，此次調(diào)查以國家統(tǒng)計(jì)局各調(diào)查總隊(duì)為主負(fù)責(zé)組織實(shí)施，按照國家統(tǒng)計(jì)局的安排，在5月中旬布置該項(xiàng)任務(wù)后，各地調(diào)查總隊(duì)需要在6月15日前報(bào)送調(diào)查資料。這意味著國家統(tǒng)計(jì)局這次備受關(guān)注的房地產(chǎn)摸底調(diào)查很快就會(huì)有結(jié)果。

　　“這么一條消息引發(fā)如此之多的猜測和聯(lián)想，說明了房價(jià)在民生問題中的重要位置。”深圳市社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕說，不管結(jié)果如何，它提供了一套參照系，總體上有利于當(dāng)前樓市的宏觀調(diào)控。

　　高海燕說，宏觀調(diào)控最根本的是要調(diào)節(jié)地方政府、開發(fā)商和購房者三者之間的利益博弈。從這個(gè)角度看，目前的思路應(yīng)該有二：一是摸底調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)成本，也就是開發(fā)商的成本；另一方面，地方政府也應(yīng)該主動(dòng)公開財(cái)政收入、土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費(fèi)等內(nèi)容，這樣才能回應(yīng)開發(fā)商和購房者的關(guān)切，才有可能真正揭開房價(jià)的成本構(gòu)成，促使房產(chǎn)企業(yè)在公開透明的房產(chǎn)市場中積極履行社會(huì)責(zé)任。（彭勇 葉鋒）

　　○房產(chǎn)博客

　　統(tǒng)計(jì)住房成本注定讓人失望

　　□盛大林

　　房地產(chǎn)的成本也是個(gè)老話題了。自從幾年前房價(jià)開始瘋漲、房地產(chǎn)業(yè)躋身“暴利行業(yè)”的時(shí)候起，人們對住房的開發(fā)成本及房價(jià)構(gòu)成就越來越關(guān)注，而要求開發(fā)商或政府職能部門公布住房成本的呼聲也日益強(qiáng)烈?，F(xiàn)在，統(tǒng)計(jì)局終于開始行動(dòng)了，讓人怎能不“敏感”，又怎能不充滿期待呢？

　　可是，我卻不敢樂觀。

　　統(tǒng)計(jì)的全面性及真實(shí)性，首先是個(gè)問題。如果細(xì)心觀察，你會(huì)發(fā)現(xiàn)調(diào)查的那些成本都是合法的“明成本”，并不包括灰色的“暗成本”，比如公關(guān)的費(fèi)用，而這些成本也不小。當(dāng)然，開發(fā)商不會(huì)把這些“商業(yè)秘密”告訴統(tǒng)計(jì)局，而統(tǒng)計(jì)局也無權(quán)要求開發(fā)商“必須提供”這方面的信息。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的代表性也是個(gè)問題。相對于普通的商品，商品房的成本構(gòu)成更加復(fù)雜。作這樣的統(tǒng)計(jì)，不僅工作量無比巨大，而且不太可能做到全面準(zhǔn)確。最終統(tǒng)計(jì)出來的所謂“平均成本”，對判斷具體樓盤的利潤狀況也沒有任何參考價(jià)值。開發(fā)商會(huì)說，我這個(gè)樓盤的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)局公布的“平均成本”，消費(fèi)者也沒有任何依據(jù)否認(rèn)開發(fā)商的說法。

　　更重要的是，即使統(tǒng)計(jì)出了真實(shí)的成本，又能如何呢？商品房價(jià)格實(shí)行的是市場調(diào)節(jié)，開發(fā)商有權(quán)確定產(chǎn)品的價(jià)格，只要沒有操縱市場等價(jià)格違法行為，即使有暴利也是合法的。

　　為了提高宏觀調(diào)控的針對性和有效性，也為了改善民生，政府對像房地產(chǎn)這樣的行業(yè)進(jìn)行深入的了解是很必要的。但對住房成本這樣的問題，也只能是“摸摸底”而已。我可以說，國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查出來的數(shù)據(jù)必將是模糊的，也肯定會(huì)讓很多人甚至大多數(shù)人失望。

　　摸底房價(jià)成本要敢碰“腐敗成本”

　　□王槍槍

　　在中國房價(jià)持續(xù)走高時(shí)代，商品房的開發(fā)成本幾乎成了一個(gè)哥德巴赫難題。公眾、有關(guān)政府部門、開發(fā)商、專家都站在各自角度、各自利益立場說話，整個(gè)社會(huì)面容呈現(xiàn)出憤怒、無辜、哭窮多種臉譜。官方這次摸底，在有利于樓市宏觀調(diào)控的同時(shí)，也帶有平息眾議、歸一口吻之利。

　　應(yīng)該說，調(diào)查這些內(nèi)容基本可以得出房地產(chǎn)業(yè)真正的利潤率和成本了。然而，在摸底房價(jià)成本的過程中，不能無視“腐敗成本”的存在。

　　落馬貪官的腐敗案件與房地產(chǎn)有涉的比比皆是——全國人大常委會(huì)預(yù)算委原主任朱志剛被“雙規(guī)”調(diào)查時(shí)，就有新聞稱與其直系親屬以極低價(jià)購買房產(chǎn)有關(guān)；重慶地產(chǎn)窩案中，8名規(guī)劃系統(tǒng)廳級干部落馬；青島市委原書記杜世成；湖南郴州市原市委書記李大倫；安徽省原副省長何閩旭……這些貪官“落馬”的罪狀中，都沒有缺少過“房地產(chǎn)”的字眼。而房地產(chǎn)商們行走官員門庭疏通關(guān)系打通脈絡(luò)的錢財(cái)，自然是被打到了房價(jià)中去，由消費(fèi)者終端負(fù)擔(dān)。

　　在我國當(dāng)下的行政體系中，與房地產(chǎn)有關(guān)的“業(yè)務(wù)”涉及多個(gè)政府部門，在九龍治水的多頭管理狀態(tài)下，按房地產(chǎn)業(yè)界的行政程序不可避免地得挨個(gè)拜山頭，這就為舞弄權(quán)力肥私者伸出觸手提供了機(jī)會(huì)。所以，涉房地產(chǎn)行業(yè)的官員腐敗絕對不會(huì)是個(gè)別現(xiàn)象，其水之深仍需探查。中央此番對房價(jià)摸底，不能忽略房地產(chǎn)領(lǐng)域中的權(quán)力變現(xiàn)問題。