一個判斷在青忠貴頭腦中越來越清晰:深圳土地市場基本復(fù)蘇了。
作為地產(chǎn)思想者論壇組織秘書長,支撐他這一判斷的是近期深圳多宗地塊順利出讓的事實,并且均是高出底價許多而被心儀的開發(fā)商收入囊中。
饒有意味的是,深圳關(guān)內(nèi)居住用地停止兩年以來,本周三一地塊首次出讓。市場人士分析,這正應(yīng)了深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒的呼吁,深圳政府已開始轉(zhuǎn)變思路,改變土地出讓方式,盡量減少邊遠(yuǎn)區(qū)域的土地出讓,增多在配套成熟區(qū)域的土地出讓,以便盤活存量土地,供應(yīng)多了,房價自然就會下降。
政府催促開發(fā)商買地后6個月內(nèi)動工
繼4月份深圳居住用地拍賣“破冰”、龍崗回龍埔地塊順利并高價拍出后,6月2日,寶安三塊捆綁用地拍賣更加興旺,以更高的底價增幅被開發(fā)商買走。5日,寶安一航空配套居住用地也順利成交。
上述地塊都位于關(guān)外。不過,本周三,土地出讓標(biāo)的移到了關(guān)內(nèi)。一塊位于福田南園愛華路西側(cè)的商住用地,成為今年深圳政府第四次掛牌出讓的居住用地。
公開資料顯示,這也是深圳自2007年6月28日來首次出讓位于關(guān)內(nèi)的居住用地。
根據(jù)市土地房產(chǎn)交易中心的公告,此次出讓的宗地編號為B123—0001的改造項目(以下簡稱“改造項目”)是原來的錦龍新村,總用地面積為5763.45平方米。原建有6棟住宅樓,建筑面積11503.85平方米,共114戶?，F(xiàn)地面建筑物已全部拆除,現(xiàn)狀為平地。在新規(guī)劃指標(biāo)里,這塊用地計入容積率的總建筑面積為18500平方米,其中,住宅16040平方米,商業(yè)2200平方米,居委會120平方米,郵電所80平方米,公廁60平方米。根據(jù)要求,該地塊建筑容積率≤3.2,建筑高度和層數(shù)為26層。
由于該地塊為改造項目,福田區(qū)政府已委托相關(guān)單位與全部114戶小業(yè)主以回遷方式簽訂了《拆遷補償協(xié)議》,補償部分的性質(zhì)為120套,建筑面積12863.87平方米。其余住宅部分3176.13平方米及商業(yè)部分2200平方米建筑面積的權(quán)益由競得的開發(fā)商享有。
記者注意到,本次地塊拍賣與以往有不同之處。此次公告規(guī)定,競得人須按《深圳市規(guī)劃局準(zhǔn)予行政許可決定書》已批準(zhǔn)的項目建筑設(shè)計方案進行建設(shè),且承擔(dān)全部建設(shè)費用。并且,政府也確定了開工期限,該項目需在2009年10月份前領(lǐng)取施工許可證并開工建設(shè),建設(shè)周期為30個月,自取得施工許可證之日起計。
業(yè)內(nèi)人士向記者分析,這是深圳出讓土地以來規(guī)定開工時間最快的一次,從6月份拿到土地之后要求10月份動工的時間間隔太短。這塊地位置條件一般,且限制條件太多,連設(shè)計方案都做好了,估計是已經(jīng)有開發(fā)商為這塊地準(zhǔn)備了很久,只等競買之后入場動工。
可售樓面地價高達1.5萬元/平方米
周三下午,記者在拍賣現(xiàn)場看到,到場競拍的公司或個人較多,有置富地產(chǎn)、恒皓均地產(chǎn)、成安地產(chǎn)、心海投資、優(yōu)筑拆遷項目管理公司、長信物業(yè)、邦宏房地產(chǎn)和個人葉明?！，F(xiàn)場主要有3家公司進行了舉牌,分別是心海投資、成安地產(chǎn)、長信物業(yè)。
經(jīng)過30輪的競價爭奪,最終,該地塊“花落”心海投資。成交價8360萬元,高出起價3000萬元,溢價56%。地面地價為14505元/平方米,樓面地價4518元/平方米,按開發(fā)商的實際可售面積算,可售樓面地價高達1.5萬元/平方米。
拍賣會后,心海投資副總經(jīng)理張立軍接受采訪時表示,成交價與公司估算的差不多,其預(yù)估成交價位在8000萬—8500萬元之間,對關(guān)內(nèi)該地塊的開發(fā)銷售前景,他的預(yù)期良好。
據(jù)悉,心海投資2004年在鹽田推出心海伽藍(lán)雅居項目,具體由聯(lián)排、公寓等產(chǎn)品組成。
記者注意到,參與此地塊競拍的都是小開發(fā)商,這被部分人士解讀為,大開發(fā)商對深圳樓市未來并不看好。
對此,金地集團董秘徐家俊受訪表示,因為上述地塊太小,可獲利潤不大,金地才沒有參加競拍。
事實上,作為大型開發(fā)商,金地集團對深圳房地產(chǎn)市場的前景還是十分看好的,金地目前在深圳的土地儲備較少,因此“很想在深圳拿地”,但徐家俊認(rèn)為,近期深圳推出的土地價格較高,超出了金地集團的預(yù)期,所以其仍會謹(jǐn)慎尋找機會。
“深圳土地市場基本復(fù)蘇”
一邊是開發(fā)商嘆拿地太晚,一邊是深圳土地拍賣市場的火熱。
業(yè)內(nèi)專家青忠貴表示,現(xiàn)在可以說土地市場基本復(fù)蘇了,隨后一段時間,土地成交可能還會繼續(xù)升溫。
“現(xiàn)時商品房成交情況反映的是當(dāng)前的市場看法,而土地交易情況更能體現(xiàn)開發(fā)商對未來更長一段時間的市場預(yù)期?！鼻嘀屹F說。
萬科、佳兆業(yè)等知名開發(fā)商近期參與拿地,雖未成功,但已表明了大開發(fā)商對市場的預(yù)期。從幾次的最后成交價看,最終出讓價都能溢價50%左右,實在非同尋常。
青忠貴認(rèn)為,此輪土地?zé)豳u具有很大的宣示意義,蘊涵頗多市場意味,在經(jīng)歷大半年的市場困頓以及半年左右的市場回暖后,對于未來房地產(chǎn)市場,深圳開發(fā)商的信心已經(jīng)有很大恢復(fù),預(yù)期明顯向好。
DTZ戴德梁行華南區(qū)董事總經(jīng)理兼深圳公司總經(jīng)理程家龍亦表示,此番土地市場的表現(xiàn)大有復(fù)蘇、回暖的跡象。開始于去年底的樓市成交回暖狀況持續(xù)至今,半年來住宅交易逐漸活躍,在快速消化存量房的同時也為開發(fā)企業(yè)帶來了寶貴的現(xiàn)金流。而更重要的是,開發(fā)商看到一二手成交量放大背后強大的市場需求。首次置業(yè)也好、改善性需求也罷,對前景忐忑的房地產(chǎn)業(yè)來說,這無疑是一劑強心針。
在市場和政策環(huán)境雙面利好的情況下,程家龍認(rèn)為,地產(chǎn)企業(yè)對于行業(yè)未來發(fā)展的信心增強,出于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的考慮,土地儲備成為必須。與此同時,銷售加快帶來的資金回流以及開發(fā)投資門檻的降低,也令企業(yè)投資擴張的能力增強。同時,盡管此輪土地成交價較高,但與市場高峰期屢屢拍出地王的價格相比,已有明顯回落。因此,在土地市場經(jīng)歷了一輪沉寂和調(diào)整后,面對房地產(chǎn)市場剛性需求的持續(xù)釋放和政策環(huán)境的改善,土地交易的逐漸活躍也在情理之中。
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金地一線城市拿地謹(jǐn)慎
金地集團的擴張步伐正在加快。近期,該公司購得武漢一宗地塊,預(yù)測毛利率可達30%。本周三,董秘徐家俊在投資者溝通電話會議上表示,金地對深圳的市場十分看好,會尋求低價購地機會。他認(rèn)為,深圳房價在一兩年內(nèi)將保持上漲態(tài)勢,到今年底或有10%的漲幅。
5月銷售大漲增強信心
銷售的強勁增長是金地集團調(diào)高市場預(yù)期的基石。
9日,金地發(fā)布了5月份銷售簡報和近期新增項目情況。該公司5月共實現(xiàn)銷售面積16.88萬平方米,同比增長118.09%。銷售金額18億元,同比增長171.08%。今年1—5月份,公司累計實現(xiàn)銷售面積67.75萬平方米,同比增長85.31%。累計銷售金額66.59%。
10日,在招商證券和金地集團聯(lián)合舉辦的投資者溝通電話會議上,徐家俊具體介紹道,5月份全國各地房價都有約15%—20%左右的上漲,金地旗下項目的價格也隨之上調(diào),因而銷售金額增長較快。在18億元的銷售構(gòu)成中,上海格林世界項目占了一半,達9億元,均價由1萬多元/平漲到2萬元/平。其次南京金地名京銷售占比較大,價格亦達到1.7萬元/平。
其他城市的金地項目中,深圳區(qū)域貢獻了3億元左右的銷售額,目前金地名座已賣完,金地梅隴鎮(zhèn)也僅剩下三四十套。
銷售進度如此之快,接下來金地的可售量如何?據(jù)公告透露,今年6—7月份,金地新推和加推的項目有:天津格林世界、南京金地名京、上海格林世界、杭州自在城、廣州荔湖城、武漢國際花園、西安芙蓉世家、沈陽國際花園、沈陽濱河國際。
徐家俊透露,金地新開盤項目還會有60萬—70萬平方米,大多集中在今年第四季度。金地的土地儲備充足,但也同時在尋求拿地機會。
一線城市地價回復(fù)到2007年
“二線城市有更多的機會?！毙旒铱≌f。據(jù)金地的考察,今年前期深圳等一線城市的土地出讓價格,已經(jīng)回復(fù)到了2007年的水平,超出了公司出價的限度,相比較而言,地價便宜的二線城市更有機會,金地會密切關(guān)注。
隨著銷售的持續(xù)好轉(zhuǎn),在開工量上,金地表示會作一些調(diào)整。徐家俊說,公司正在作專項研究,對于開工量少的項目,尤其是大盤,會增加開工量,“金地的一些大盤,‘去庫存化’的速度偏慢”。
“深圳房價到年底會漲10%”
對于深圳市場的拓展,徐家俊明確表示,金地很想拿深圳地塊,但是,近期深圳政府推出的幾個地塊,價格都偏高,超過了金地的出價限度,公司會關(guān)注今后深圳所推地塊的價格,合適的話會購入。
圖謀深圳土地儲備是因為金地看好深圳房價未來一兩年的上漲趨勢。徐家俊說,“目前深圳成交量雖然回落,還基本每天能保持在150-200套左右,這個量還是可以的”。并且,從供應(yīng)量來分析,深圳的可售量已持續(xù)低于4萬套了,價格上漲的動力還在。當(dāng)然,今年以來深圳房價漲幅已較大,再往上大漲的阻力也大,“可能的趨勢是高位盤整,估計到年底會有10%的小幅上漲”。
金地集團更高層次負(fù)責(zé)人表示,經(jīng)過2008年的調(diào)整,一些調(diào)整幅度較大的一二線城市土地市場已經(jīng)顯現(xiàn)投資價值。但是不同區(qū)域不同城市調(diào)整的程度不同,很難一概而論是否是拿地的好時機,應(yīng)因地制宜,具體問題具體分析。(盧先兵)
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