據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-3月，全國(guó)個(gè)人按揭貸款984億元，增長(zhǎng)13.2%。有業(yè)內(nèi)專家分析估計(jì)，其中部分資金可能流向了“假按揭”。最高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明日前也表示，虛假按揭貸款案件開(kāi)始明顯增多。而一些媒體的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，假按揭現(xiàn)象在地產(chǎn)市場(chǎng)是公開(kāi)的秘密。假按揭產(chǎn)生的后果，就是樓市成交量大幅增加，退房率增高。
“假按揭”
制造房地產(chǎn)虛假繁榮
對(duì)比美國(guó)較為完善的個(gè)人信用制度，目前我國(guó)征信系統(tǒng)建設(shè)才剛剛起步。房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)廣泛存在的“假按揭”現(xiàn)象，正是我國(guó)個(gè)人房地產(chǎn)貸款信用缺失的真實(shí)寫(xiě)照。
“假按揭”，從本質(zhì)上看就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用虛假的購(gòu)房合同和購(gòu)房人基本情況等材料，騙取銀行信用并非法取得銀行按揭貸款的行為?！凹侔唇摇碑a(chǎn)生的原因主要有：
(一)獲得個(gè)人住房按揭貸款與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款之間的利差收入。
在商業(yè)銀行的部門(mén)設(shè)置上，個(gè)人住房按揭貸款歸口個(gè)人業(yè)務(wù)部門(mén)管，屬于零售業(yè)務(wù)范疇，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款由公司業(yè)務(wù)部門(mén)或?qū)ｉT(mén)的房地產(chǎn)信貸部門(mén)管理，屬于公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域。前者具有利率優(yōu)惠(一般為5%)、貸款期限長(zhǎng)(最長(zhǎng)達(dá)30年)、審批手續(xù)簡(jiǎn)便等特點(diǎn)；后者具有利率高(一般為8%-10%)、貸款期限短(一般為5年)、審批按項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)審批手續(xù)復(fù)雜等特點(diǎn)。在利益驅(qū)動(dòng)下，不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)偽造假材料騙取按揭貸款。
(二)完全為了騙取銀行的信貸資金，有的甚至卷款潛逃，房產(chǎn)項(xiàng)目就成為“爛尾樓”，純屬詐騙行為。
(三)在樓盤(pán)銷售不暢時(shí)實(shí)施“假按揭”。通過(guò)偽造身份證及相關(guān)資料，或利用親朋好友的身份證、在職職員的身份證進(jìn)行按揭貸款。這樣做既可以提前收回投資，又制造樓盤(pán)旺銷的假象，借以抬高房?jī)r(jià)。
(四)某些銀行工作人員出于各種目的，配合開(kāi)發(fā)商搞假按揭現(xiàn)象也在一定程度上存在，商業(yè)銀行在一定程度存在縱容或配合作假現(xiàn)象。
通?！凹侔唇摇贝嬖谝欢ǖ碾[蔽性，在出現(xiàn)違約或購(gòu)房人遲遲辦理不了“產(chǎn)權(quán)證”以后才被發(fā)現(xiàn)。
對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，“假按揭”存在很多危害，從惡意詐騙銀行資金的角度看，會(huì)帶來(lái)銀行信貸資金的損失，因?yàn)橐坏_取銀行資金的詐騙發(fā)生，銀行是最終的受害者；從套取利差收入、獲取銀行信貸資金，但還款有保障等弄虛作假的角度看，實(shí)際也存在干擾商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)分類和準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，干擾銀行的正常經(jīng)營(yíng)秩序。一旦出現(xiàn)樓市逆轉(zhuǎn)，實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)就由商業(yè)銀行承擔(dān)了，極易形成不良資產(chǎn)。從整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序角度看，“假按揭”擾亂了社會(huì)信用體系，還容易制造房地產(chǎn)虛假繁榮的假象、抬高房地產(chǎn)價(jià)格，制造房地產(chǎn)泡沫。對(duì)于“假按揭”，除了依法予以嚴(yán)懲以外，商業(yè)銀行實(shí)際上是有能力進(jìn)行事先防范的。主要措施有：審查要嚴(yán)、要細(xì)。如項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到30%、“四證”是否齊全、開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)口碑和資質(zhì)如何？對(duì)開(kāi)發(fā)商的材料要辨認(rèn)真?zhèn)?、?duì)按揭人的經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行認(rèn)真審查；項(xiàng)目貸款后要跟蹤管理，對(duì)失職或故意合謀的銀行工作人員要嚴(yán)肅追究行政、經(jīng)濟(jì)甚至法律責(zé)任。
“假按揭”反映社會(huì)征信制度的缺失。目前，上海市制訂了第一部聯(lián)合征信管理辦法，于2000年成立了上海資信有限公司。1999年中央銀行建立了中央銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)，取得一定的進(jìn)展，但我國(guó)中介機(jī)構(gòu)、立法建設(shè)、信用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)等亟待完善。應(yīng)借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，建立個(gè)人的信用記錄，讓那些搞假按揭的開(kāi)發(fā)商難以立足，寸步難行。信用制度就像“達(dá)摩克利斯”劍，對(duì)“假按揭”發(fā)揮一種有效威懾和抑制作用。
房企融資多元化的可操作思路
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴銀行信貸資金所帶來(lái)的后果是很嚴(yán)重的，一旦出現(xiàn)泡沫，危及整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全，日本就是最典型的例子。中國(guó)海南島在90年代初出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，導(dǎo)致大量銀行不良資產(chǎn)，廣西北海的房地產(chǎn)泡沫，同樣也給商業(yè)銀行造成巨大損失。
英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》記者吉蓮·泰特全程跟蹤日本房地產(chǎn)泡沫破滅給銀行帶來(lái)的痛苦和造成日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期停滯的全過(guò)程，寫(xiě)下了《拯救日本——泡沫崩潰后的銀行危機(jī)與華爾街行動(dòng)》一書(shū)，描述了日本長(zhǎng)期信用銀行如何參與房地產(chǎn)，獲取巨額盈利，后因泡沫破滅造成巨額不良資產(chǎn)，最后不得不破產(chǎn)清算和重組，日本政府千方百計(jì)挽救長(zhǎng)期信用銀行，邀請(qǐng)美國(guó)的一家非銀行金融機(jī)構(gòu)參與重組，重組成功后改名為新生銀行。據(jù)日本政府估計(jì)，由于房地產(chǎn)泡沫的破滅，在20世紀(jì)90年代的10年之間，銀行壞賬已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)億美元以上，日本私營(yíng)部門(mén)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)則是它的2到3倍，使日本陷入可怕的經(jīng)濟(jì)停滯不前時(shí)代。
日本房地產(chǎn)的暴利，吸引了眾多的銀行資金進(jìn)入，銀行資金的支持又促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫形成。應(yīng)該說(shuō)，日本的金融市場(chǎng)遠(yuǎn)較中國(guó)發(fā)達(dá)，也就是說(shuō)日本開(kāi)發(fā)商除銀行信貸資金以外，還可以通過(guò)發(fā)達(dá)的證券市場(chǎng)上市融資，在這種融資格局中，尚且形成巨額壞賬，危及整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。更何況中國(guó)的金融市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于日本，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴遠(yuǎn)超過(guò)日本，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)中國(guó)銀行的破壞力遠(yuǎn)超過(guò)日本。
在中國(guó)，雖已建立銀行信貸、證券市場(chǎng)融資、信托等多種融資體系，但房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道仍依靠銀行貸款，信貸占總?cè)谫Y的比重已經(jīng)超過(guò)了70%。房地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率均在70%以上，因此對(duì)銀行資金依賴較強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1998年-2002年之間，每年銀行貸款余額遞增在1000億人民幣以內(nèi)；2002年-2003年一年內(nèi)增加2200多億元；2004年-2007年之間銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的增速加快，每年增加約3000億-4000億元。1998年銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款余額為2029億元，到2006年達(dá)14100億元，2007年更超過(guò)18000億元，這反映出房地產(chǎn)貸款增速之快。商業(yè)銀行自身也看好房地產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為房地產(chǎn)貸款有物業(yè)抵押，相對(duì)比較安全，個(gè)貸更加安全，所以貸款沖動(dòng)很大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2007年10月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)4.69萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款占整個(gè)銀行貸款的比重達(dá)20%。
因此，可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)一有風(fēng)吹草動(dòng)，銀行的不良資產(chǎn)就會(huì)激劇增加。所以有關(guān)于銀行與開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)捆綁在一起，“銀行先死，開(kāi)放商后死”之說(shuō)，雖然這是要挾之話，但說(shuō)明銀行與房地產(chǎn)之間關(guān)聯(lián)度之高，形成一損俱損、一榮俱榮的格局。政府、銀行、開(kāi)發(fā)商之間的相互博弈清楚可見(jiàn)。這就是房地產(chǎn)業(yè)依靠單一融資渠道的危害，銀行必須深刻認(rèn)識(shí)，采取必要的措施進(jìn)行行業(yè)資金限額管理。銀行有必要對(duì)利益與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡，行業(yè)限額管理是國(guó)外先進(jìn)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理手段，中國(guó)的商業(yè)銀行不可忽視資產(chǎn)組合管理的極端重要性。
那么如何改變這個(gè)融資格局呢？很顯然是要通過(guò)發(fā)展直接融資來(lái)改變，直接融資有公募上市融資，也有私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金和房地產(chǎn)投資信托(REITS)等等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO、增發(fā)等途徑從股票市場(chǎng)融資1000億元以上，但公開(kāi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)目前仍舊數(shù)量較少，因?yàn)樯鲜械臈l件是要求上市公司的負(fù)債率不高于75%，凈資產(chǎn)規(guī)模不少于5000萬(wàn)，連續(xù)三年凈資產(chǎn)收益率不小于10%，三年內(nèi)無(wú)重大違法行為，業(yè)務(wù)無(wú)重大變化、主要管理人員無(wú)重大變動(dòng)。
我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)有3萬(wàn)多家，普遍存在規(guī)模小、負(fù)債率高的特點(diǎn)，難以完全符合上市要求，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)買(mǎi)殼上市方式曲線融資，近幾年內(nèi)有30家公司通過(guò)借殼間接上市，通過(guò)增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等形式融資。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金也是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。在美國(guó)，商用地產(chǎn)的資金來(lái)源有二個(gè)，一個(gè)是債務(wù)融資，二是權(quán)益融資。在權(quán)益投資中，房地產(chǎn)信托投資基金占37.7%，僅次于退休基金的38.6%。而中國(guó)目前房地產(chǎn)基金還處于起步階段。過(guò)去的房地產(chǎn)基金如“大中華基金”、“精瑞基金”、“第一中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)基金”、“世紀(jì)華夏”、“偉業(yè)顧問(wèn)”、“東方恒基”都無(wú)疾而終。原因在于我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金法沒(méi)有正式出臺(tái)、投資方法和退出渠道不明確。房地產(chǎn)基金相對(duì)證券投資基金，存在環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)、監(jiān)控難，尤其缺乏法律保障、信用習(xí)慣和成熟的專業(yè)分工，導(dǎo)致實(shí)際運(yùn)作比較困難。
目前比較可操作的是房地產(chǎn)信托。近年來(lái)房地產(chǎn)信托在我國(guó)發(fā)展較快，原因主要有二個(gè)：一是人民銀行2003年6月13日下發(fā)的121文件，二是2002年7月18日下發(fā)的《信托公司資金信托管理暫時(shí)辦法》，這二個(gè)因素是促進(jìn)房地產(chǎn)信托在我國(guó)快速發(fā)展的根本原因。121文件使得一些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款渠道受阻，轉(zhuǎn)而尋求房地產(chǎn)信托渠道，且房地產(chǎn)信托可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的前提下優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，可以降低融資成本。目前房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率在5%以下，低于銀行貸款利率，且期限有彈性，從半年開(kāi)始到4年不等，多數(shù)在3年左右，這些對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。但在2007年3月1日以前，規(guī)定只能采用私募的方式，信托份額不超過(guò)200份，每份信托不超過(guò)5萬(wàn)元，2007年3月1日后，新頒布了《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，規(guī)定參與信托計(jì)劃的委托人應(yīng)為唯一受益人，單個(gè)信托計(jì)劃不得超過(guò)50個(gè)人，這與國(guó)外房地產(chǎn)信托內(nèi)涵完全不同。我國(guó)房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓對(duì)象必須自己找，因而增加了轉(zhuǎn)讓的難度，轉(zhuǎn)讓的交易成本也較高，按照每份信托5萬(wàn)元人民幣最低限額，交易雙方的手續(xù)費(fèi)達(dá)100元人民幣，這些都限制了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。
今后，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化的思路是：在規(guī)范商業(yè)按揭貸款的同時(shí)，積極發(fā)展住房公積金低息貸款，嘗試建立大公積金制度，使公積金不僅包含住房基金，還可以包括養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等項(xiàng)目基金。最后，要培育住房金融二級(jí)市場(chǎng)，推行住房抵押貸款證券化。盡管美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)是歸禍于住房抵押貸款的證券化，但事實(shí)上這是一個(gè)錯(cuò)誤的判斷。應(yīng)該說(shuō)住房抵押貸款證券化減少了美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的經(jīng)濟(jì)損失，增加了其流動(dòng)性，因?yàn)槿澜绲耐顿Y者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)CDO或MBS，為美次級(jí)債損失埋單。對(duì)于投資周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)，必須有發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)，使短存長(zhǎng)貸的銀行，流動(dòng)性得到保證。再者，要建立完善住房金融中介機(jī)構(gòu)，建立住房消費(fèi)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)，建立政府專營(yíng)的住房抵押貸款公司。美國(guó)就是一個(gè)好的例子，美國(guó)建立了房利美(聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)，F(xiàn)annie Mae)、房地美(聯(lián)邦住宅貸款抵押貸款公司，F(xiàn)reddie Mac)等擔(dān)保機(jī)構(gòu)，是私營(yíng)政府擔(dān)保的主要購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款，并進(jìn)行證券化的機(jī)構(gòu)，在二級(jí)市場(chǎng)發(fā)揮積極的作用，資產(chǎn)規(guī)模大約5萬(wàn)億美元，對(duì)于穩(wěn)定美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。
房市健康發(fā)展
才能實(shí)現(xiàn)銀企共贏
對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)見(jiàn)仁見(jiàn)智，有人說(shuō)是深度開(kāi)發(fā)，有人說(shuō)是已經(jīng)形成了泡沫。但有一事實(shí)不容否認(rèn)，那就是連續(xù)幾年的房地產(chǎn)調(diào)控，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)絲毫沒(méi)有回落，反而在2007年迎來(lái)新一輪上漲浪潮，許多城市房?jī)r(jià)超過(guò)10%。對(duì)此，比較合理的解釋是市場(chǎng)需求大于供給，中國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐加快趨勢(shì)加大了對(duì)城市住房的需求。事實(shí)上，房?jī)r(jià)上漲是由于地價(jià)上漲、投資和投機(jī)性需求增加、外資熱錢(qián)介入、商業(yè)銀行追捧房地產(chǎn)源源不斷地供應(yīng)信貸資金等諸多因素造成的。地價(jià)上漲源于土地資源的稀缺性。國(guó)土資源部實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，各開(kāi)發(fā)商加大了對(duì)土地的爭(zhēng)奪力度，各地“地王”紀(jì)錄不斷刷新，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商因土地儲(chǔ)備沉淀的資金至少有1萬(wàn)億元以上。高地價(jià)抬高了房?jī)r(jià)預(yù)期，推高了房?jī)r(jià)。有些開(kāi)發(fā)商拖延土地開(kāi)發(fā)，囤積土地等待升值，相應(yīng)地減少了市場(chǎng)供應(yīng)。由于土地出讓價(jià)70%歸地方政府所有，一些地方政府出于增加財(cái)政收入的目的，壟斷土地，有意推動(dòng)地價(jià)的上漲以獲取土地出讓金收入。由于全球流動(dòng)性過(guò)剩，加上人民幣升值預(yù)期，境外資金持續(xù)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，參與開(kāi)發(fā)、中介和銷售各個(gè)環(huán)節(jié)。境外的房地產(chǎn)投資基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金及大量個(gè)人資金，通過(guò)直接購(gòu)房、進(jìn)行項(xiàng)目合作和直接參股房地產(chǎn)公司，助推了房?jī)r(jià)的上漲。國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)投機(jī)炒作的趨勢(shì)，如媒體所稱的溫州和山西炒房團(tuán)等投機(jī)行為在一定程度上推高了房?jī)r(jià)。
上述因素導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上升，國(guó)內(nèi)各界也因此出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫之爭(zhēng)。如果真的出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，則不是一個(gè)福音。日本的房地產(chǎn)泡沫破滅，使日本“失去10年”，日本銀行巨額不良資產(chǎn)因此出現(xiàn)。日本債券信用銀行、日本長(zhǎng)期信用銀行因此破產(chǎn)倒閉。1997年的東南亞金融風(fēng)暴實(shí)際上也與房地產(chǎn)泡沫脫不了干系，外資涌入推動(dòng)了房地產(chǎn)的價(jià)格暴漲，而外資撤退使泡沫破滅，表現(xiàn)在貨幣形態(tài)上是這些國(guó)家貨幣大幅貶值。
這些教訓(xùn)對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，絕不是危言聳聽(tīng)，而是活生生的事實(shí)。所以，無(wú)論房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，作為需要穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的商業(yè)銀行，必須理性地對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)說(shuō)到底是風(fēng)險(xiǎn)比較高的行業(yè)。1980年代美國(guó)儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)危機(jī)，使得2000多家節(jié)儉金融機(jī)構(gòu)倒閉，清算這些機(jī)構(gòu)花了10以上的時(shí)間，損失了納稅人的稅款2000億美元，相當(dāng)于美國(guó)1933年GDP的40%，直接原因是追逐房地產(chǎn)暴利，貸款是借短貸長(zhǎng)，住宅抵押貸款集中度在82%以上，加上利率的劇烈波動(dòng)等因素導(dǎo)致危機(jī)的產(chǎn)生。一般來(lái)講高收益對(duì)應(yīng)的是高風(fēng)險(xiǎn)，近年來(lái)美國(guó)次貸危機(jī)也使美國(guó)商業(yè)銀行遭受重創(chuàng)，許多知名商業(yè)銀行和投資銀行的CEO因此下課，銀行撥備急增，損失嚴(yán)重，這是近在眼前的教訓(xùn)，值得中國(guó)深思，如果不加警惕，中國(guó)發(fā)生美國(guó)式次貸危機(jī)也不是不可能的。
對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的信貸，基于國(guó)際國(guó)內(nèi)歷史教訓(xùn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的功課必須持之以恒地做下去。風(fēng)險(xiǎn)管理包括信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)管理。首先，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款必須有一個(gè)正確和理性的認(rèn)識(shí)，不能隨波逐流，在燥熱的市場(chǎng)中失去理性，必須要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)具有經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的特點(diǎn)，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的規(guī)律；其次，必須重視銀行的資產(chǎn)組合管理，即不把所有的雞蛋放在一個(gè)籃子里，信貸資產(chǎn)要分散化、多元化；第三，對(duì)房地產(chǎn)貸款要進(jìn)行限額管理，科學(xué)制定房地產(chǎn)的限額，不得隨意突破限額；第四，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)、信譽(yù)、執(zhí)行國(guó)家政策情況、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性、法人品質(zhì)、自有資本金的比例、資金使用情況等要認(rèn)真進(jìn)行貸前調(diào)查、貸中審查和貸后跟蹤管理。要建立房地產(chǎn)信貸的預(yù)警體系，嚴(yán)控房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)。第五，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研究，加快開(kāi)發(fā)內(nèi)部評(píng)級(jí)法，對(duì)其進(jìn)行12級(jí)分類管理。第六，加強(qiáng)內(nèi)部管理、防止銀行員工內(nèi)外勾結(jié)的“假按揭”的操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。最后，金融安全關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全，商業(yè)銀行必須以負(fù)有社會(huì)責(zé)任的態(tài)度，切不可狂熱地追逐房地產(chǎn)暴利而置國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融安全于不顧。
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