25日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。對(duì)于正處于低谷中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，從理論逐漸走向?qū)嵺`的物業(yè)稅對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟意味著什么?物業(yè)稅開(kāi)征后高昂的養(yǎng)房成本可能讓炒房人血本無(wú)歸，是否真的能抑制房?jī)r(jià)上漲？
有利于抑制投機(jī)穩(wěn)房?jī)r(jià)
全國(guó)政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許佳印在今年兩會(huì)時(shí)曾披露目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類(lèi)稅費(fèi)高達(dá)100多項(xiàng)，其成本加起來(lái)占到房?jī)r(jià)的三分之一以上，而這些成本最終多轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者的身上。
目前，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅，雖然起到了加大住房投機(jī)成本、抑制投機(jī)需求的作用，但在供求緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，這些稅收成本最終也多是轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。
國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部的專(zhuān)家指出，由于我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度對(duì)居民自有房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，投機(jī)者“囤積”房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本較低，投機(jī)性需求旺盛，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮。對(duì)于投機(jī)者來(lái)說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅將是信心和預(yù)期的打擊，通過(guò)提高房地產(chǎn)的保有成本，加大了“囤積”房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，可以達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機(jī)的目的。同時(shí)，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產(chǎn)，以盤(pán)活現(xiàn)有房產(chǎn)存量，刺激存量房的流動(dòng)，促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，滿(mǎn)足不同收入階層家庭的住房消費(fèi)。
國(guó)外多開(kāi)征，養(yǎng)房成本高
年初，中國(guó)購(gòu)房團(tuán)高調(diào)赴美，在周游了北美大陸后空手而歸，最主要的原因就是高額的物業(yè)稅成為擋在購(gòu)房團(tuán)面前的大山。在美國(guó)，擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。你花100萬(wàn)美元買(mǎi)房子，每年可能必須支付3萬(wàn)美元的物業(yè)稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國(guó)“養(yǎng)”房子比買(mǎi)房子更加昂貴。
和美國(guó)一樣，在加拿大，政府對(duì)100%的物業(yè)征稅。對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收。在法國(guó)，政府采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅。
其實(shí)物業(yè)稅在國(guó)外不少?lài)?guó)家早已開(kāi)始執(zhí)行，不同國(guó)家的征稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當(dāng)?shù)卣?cái)政收入、公共支出的主要來(lái)源，并且是遏制房地產(chǎn)投機(jī)、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。
雖然物業(yè)稅在國(guó)外已有不少成功的經(jīng)驗(yàn)，但仍有人擔(dān)心物業(yè)稅的征收會(huì)對(duì)中國(guó)的購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)造成負(fù)面的影響。很多人認(rèn)為，雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段，但其直接效應(yīng)卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本，增加了普通消費(fèi)者的住房成本，過(guò)度抑制投資需求也對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利。
對(duì)此，易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示，只要根據(jù)擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次、套數(shù)相應(yīng)的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔(dān)心。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰介紹說(shuō)，我國(guó)香港地區(qū)的物業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)基本上相當(dāng)于當(dāng)?shù)匾粋€(gè)月或者半個(gè)月的房租，對(duì)于買(mǎi)房人而言，如果將房產(chǎn)出租，那么物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)并不算大。
需考慮土地出讓金問(wèn)題
社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，在我國(guó)買(mǎi)房人在買(mǎi)房的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金，是一次性交付而且已經(jīng)交訖，這些錢(qián)已經(jīng)納入財(cái)政進(jìn)行公共建設(shè)，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收其實(shí)是具有相通性的。因此如果開(kāi)征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)房交納了70年土地出讓金的房屋業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應(yīng)該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方。
除此之外，牛鳳瑞還表示，從目前國(guó)家房地產(chǎn)改革的現(xiàn)狀來(lái)看，要全面開(kāi)征物業(yè)稅仍存在三個(gè)主要的障礙:一是民眾的認(rèn)識(shí)和接受程度;二是相關(guān)法律法規(guī)的完善程度;三是具體開(kāi)征稅的技術(shù)支持和保障，比如是否具備相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、評(píng)估能力等等。目前專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在我國(guó)就十分缺乏。
[責(zé)任編輯：smile]
