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杭州樓市目前正處于一個(gè)回暖期，從去年底還積壓3萬(wàn)多套存量房到目前剩下的1萬(wàn)多套，消化速度之快讓很多人始料不及。雖然樓市的熱度有目共睹，但業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)未來(lái)樓市走勢(shì)普遍出言謹(jǐn)慎，認(rèn)為市場(chǎng)仍需要進(jìn)一步觀察。那么杭州樓市不差溫度，到底還差什么？也許正如不少業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)心的，樓市已開(kāi)始顯示出過(guò)熱的跡象。

　　見(jiàn)證樓市回暖的幾個(gè)要素：成交量、板塊、土地市場(chǎng)

　　1-4月杭州主城區(qū)共賣房13999套，進(jìn)入5月，市場(chǎng)成交量更以每周2000套左右的成交量快速挺進(jìn)。5月1-21日，杭州主城區(qū)共成交商品房5888套，其中住宅成交量達(dá)到5420套，刷新了之前2007年6月4849套的最高紀(jì)錄。

　　大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為，當(dāng)前樓市總體比較平穩(wěn)，雖然近期部分樓盤的優(yōu)惠和折扣比之前要少，但樓市供銷兩旺的局面還是比較穩(wěn)定，因此仍會(huì)按照自己的計(jì)劃在有合適房源的情況下購(gòu)房。

　　“不管是哪個(gè)版塊，房源都走得非?？欤敖鹑谖C(jī)，大家都摒住不敢買。但通過(guò)一段時(shí)間的觀望、房比三家，加上政府、銀行出臺(tái)各種鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，購(gòu)房者覺(jué)得是時(shí)候買房了。”濱江房產(chǎn)營(yíng)銷企劃部經(jīng)理陳國(guó)靈說(shuō)，目前市場(chǎng)開(kāi)始企穩(wěn)，但開(kāi)發(fā)商最擔(dān)心的莫過(guò)于個(gè)別不理性的開(kāi)發(fā)商趁著熱度亂漲價(jià)，把已經(jīng)逐漸走好的房市給攪亂了。

　　同時(shí)，陳國(guó)靈也指出，雖然很多樓盤有所提價(jià)，但離房?jī)r(jià)最高峰的時(shí)候還相距甚遠(yuǎn)?！霸诜?jī)r(jià)瘋漲的2007年，杭州‘萬(wàn)元房’是遍地開(kāi)花。這也是為何現(xiàn)在房?jī)r(jià)在微漲，購(gòu)房者仍在下單的原因。”

　　“千萬(wàn)不要好了傷疤忘了疼，盲目漲價(jià)，破壞了目前的平衡狀態(tài)。”近日不俗的銷售業(yè)績(jī)，也讓綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平對(duì)今年年內(nèi)的市場(chǎng)充滿信心，但站著樓市的十字路口，他也告誡同行“價(jià)格仍是影響市場(chǎng)的一個(gè)變量，漲價(jià)一定要謹(jǐn)慎”。

　　4月前還是冰冷的土地市場(chǎng)，在冷清了小半年后開(kāi)始動(dòng)起來(lái)了。近日杭州2塊住宅用地掛牌，無(wú)疑是一個(gè)明顯的信號(hào)，“意味著房企手上有錢了”。業(yè)內(nèi)人士表示，杭州樓市的這次“小陽(yáng)春”，整個(gè)存量房去化很快，住宅房源降至現(xiàn)在的1.4萬(wàn)套，一些開(kāi)發(fā)商甚至已經(jīng)無(wú)房可賣，所以拿地變得很迫切。“接下來(lái)，我們都將非常關(guān)注土地市場(chǎng)的走向，碰到好的地塊，相信開(kāi)發(fā)商會(huì)適時(shí)出手?！?/p>

　　支撐房?jī)r(jià)的幾個(gè)因素:剛需、供求、政策、資金

　　此輪熱銷行情大部分為剛性需求所撬動(dòng)。由去年下半年因金融危機(jī)而積壓的、以及今年的剛需，這些都從今年2月起如潮水般涌來(lái)，出現(xiàn)了樓市的持續(xù)性火爆。

　　一直以來(lái)，優(yōu)美的環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)讓杭州成為名副其實(shí)的宜居城市，很多外來(lái)人士紛紛選擇在此落戶置業(yè)。的確，隨著人口的不斷增長(zhǎng)，從供求關(guān)系來(lái)看，杭州的土地非常稀缺。專家分析，經(jīng)過(guò)短暫的調(diào)整，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，杭州主城區(qū)的房子始終處于增值的狀態(tài)。無(wú)論是市中心還是其他一些稀缺板塊，未來(lái)的土地都屈指可數(shù)。這也是從房地產(chǎn)業(yè)本身支撐樓市繁榮的一個(gè)基礎(chǔ)。

　　自杭州出臺(tái)24條新政以來(lái)，相關(guān)政策也沉寂了很長(zhǎng)一段時(shí)間。近日，住宅公積金貸款上限提高到80萬(wàn)元的“利好”消息再次傳來(lái)。此后很大一批改善型需求又將被釋放，成為市場(chǎng)的又一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　當(dāng)然，支撐房?jī)r(jià)重新步入上升軌道的，最主要的還是資金。專家指出，貨幣的大量投放、銀行信貸的寬松，使得現(xiàn)金在流通領(lǐng)域任意馳騁，通脹的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越為人們所擔(dān)心。

　　經(jīng)濟(jì)如此不景氣，為何房地產(chǎn)卻異常繁榮？回答是，因?yàn)橹袊?guó)人的消費(fèi)習(xí)慣。在經(jīng)歷了市場(chǎng)無(wú)數(shù)次驗(yàn)證的后，房屋才是最能信賴的銀行，真實(shí)可見(jiàn)又安全。買房成了一種重要的儲(chǔ)存財(cái)富的轉(zhuǎn)移形式。特別是在金融危機(jī)下，很多有錢人找不到合適的投資項(xiàng)目，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)成了資金一個(gè)更安全的保值出口。于是乎，這波人的加入，也對(duì)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)產(chǎn)生了推波助瀾。

　　5月6日，央行發(fā)布了2009年第一季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。報(bào)告顯示，今年一季度全國(guó)新增信貸總量高達(dá)4.58萬(wàn)億元人民幣，而整個(gè)1-4月全國(guó)新增信貸總量已經(jīng)超過(guò)5.17億元。

　　“這已經(jīng)不是‘適度寬松’的貨幣政策而變成了‘寬松’的貨幣政策”，很多業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)也表示，銀根放松以及商業(yè)銀行對(duì)于住宅抵押按揭業(yè)務(wù)的爭(zhēng)奪是杭州樓市成交得以迅速回升的助推力。

　　差什么？：信心、宏觀經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定

　　在那些調(diào)整購(gòu)房計(jì)劃的群體中，這里面信心無(wú)疑是個(gè)催化劑。一部分認(rèn)為當(dāng)前的政策比較寬松，價(jià)格也基本處于合理的水平，因此決定在現(xiàn)階段入市。但不乏延后購(gòu)房計(jì)劃的。他們說(shuō)，當(dāng)前樓市的回暖不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，當(dāng)前的價(jià)格仍有虛高的泡沫，下半年甚至明年的機(jī)會(huì)會(huì)更好。

　　而在信心不足的背后，更多的還是出于對(duì)不明朗的宏觀經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。近段時(shí)間上海、杭州樓市瘋漲，交易量大幅增長(zhǎng)，很多專家認(rèn)為，這并非樓市真正全面回暖，炒房人的再度出現(xiàn)對(duì)于樓市的穩(wěn)定極其不利。

　　正如浙江大學(xué)某經(jīng)濟(jì)學(xué)教授直言，目前國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)雖然出現(xiàn)了回暖跡象，但今年的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。有專家擔(dān)心，如果貨幣政策再繼續(xù)這么‘寬松’下去，將來(lái)很可能面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有限而投資再次過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)市場(chǎng)更大的局部泡沫。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平也認(rèn)為，第一季度4.58萬(wàn)億元的銀行信貸資金流入市場(chǎng)，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖最直接的表現(xiàn)。

　　浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬教授給開(kāi)發(fā)商敲響了警鐘，“一旦樓市虛火再次起來(lái)，支撐這波樓市回暖行情的政策因素很可能會(huì)重新掉頭，比如金融和稅收優(yōu)惠政策可能會(huì)有所調(diào)整。”

　　后市到底是向左走，還是向右走，沒(méi)有人敢妄下斷言。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的這場(chǎng)博弈，無(wú)不挑動(dòng)著整個(gè)樓市的神經(jīng)。而在經(jīng)歷了這輪冰火兩重天的煉獄后，以更清醒的姿態(tài)去面對(duì)樓市，無(wú)論對(duì)購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，都極具現(xiàn)實(shí)意義。