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三四月份的樓市小陽(yáng)春膨脹了開(kāi)發(fā)商和業(yè)主們的信心。但是，進(jìn)入5月后，來(lái)自第一線的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并沒(méi)有繼續(xù)樂(lè)觀的態(tài)勢(shì)，無(wú)論新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，都出現(xiàn)了價(jià)漲量跌的現(xiàn)象。來(lái)自開(kāi)發(fā)商方面的信息卻顯示，各大房企不但開(kāi)始積極拿地，而且不約而同地調(diào)整開(kāi)工面積，加大開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然市場(chǎng)的瘋狂得到抑制，但也讓開(kāi)發(fā)商們對(duì)后市產(chǎn)生了過(guò)強(qiáng)的信心。但是，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，樓市很可能重現(xiàn)去年的觀望態(tài)勢(shì)，從而嚴(yán)重影響樓市真正復(fù)蘇。

　　>>現(xiàn)象

　　樓市普現(xiàn)價(jià)漲量跌

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究數(shù)據(jù)信息中心日前公布的全國(guó)房地產(chǎn)綜合指數(shù)報(bào)告顯示，4月份，全國(guó)主要城市住宅價(jià)格開(kāi)始升溫。上海、深圳住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月回升，環(huán)比增幅分別為0.32%、1.39%；北京住宅項(xiàng)目中下調(diào)報(bào)價(jià)和提價(jià)的項(xiàng)目占比基本一致。在價(jià)格上漲后，各大城市商品住宅成交量呈回落態(tài)勢(shì)。

　　價(jià)漲量跌的現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在一手房市場(chǎng)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，4月份，北京二手住宅成交均價(jià)為9597元/平方米，比3月份提高384元/平方米。但從4月下旬，隨著交易價(jià)格的持續(xù)走高，僅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。

　　中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳、天津五大主要城市二手住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)上漲，部分城市價(jià)格漲幅有所放大。其中深圳價(jià)格漲幅超過(guò)7%，北京天津價(jià)格漲幅相對(duì)較小，均在1%以?xún)?nèi)。但成交量方面，除天津外其他四個(gè)主要城市均開(kāi)始回落。根據(jù)中原估計(jì)，本月五大城市二手住宅成交量為460萬(wàn)平方米，環(huán)比減少11.3%。

　　開(kāi)工拿地兩不誤

　　雖然從4月開(kāi)始，各大城市的交易面積都出現(xiàn)一定回落，但與去年同期相比，勢(shì)頭依然良好，這不僅給開(kāi)發(fā)商們帶來(lái)滾滾鈔票，大大緩解了從去年以來(lái)開(kāi)發(fā)商們緊張的資金現(xiàn)狀，而且?guī)Ыo開(kāi)發(fā)商們對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)烈信心。這一信心表現(xiàn)在從4月份開(kāi)始出現(xiàn)的開(kāi)工回暖和拿地?zé)岢鄙稀?/p>

　　4月份以來(lái)，各地土地流標(biāo)率明顯降低，開(kāi)始出現(xiàn)高溢價(jià)土地，北京、上海、深圳、天津、重慶和杭州均出現(xiàn)溢價(jià)成交土地。金地、綠地、保利、萬(wàn)達(dá)、富力等大開(kāi)發(fā)商頻現(xiàn)土地交易市場(chǎng)，并連連斬獲。

　　由于今年的銷(xiāo)售勢(shì)頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，不少公司存貨迅速消化，甚至部分公司出現(xiàn)斷檔之憂，因此紛紛開(kāi)始調(diào)整開(kāi)工面積，加大開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量。據(jù)記者了解，萬(wàn)科、金地、首創(chuàng)置業(yè)等大開(kāi)發(fā)商都調(diào)整了開(kāi)工面積，加大開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量，合生、龍湖、保利等企業(yè)則加快了新盤(pán)推出的速度。

　　二手房漲幅最高近10%

    據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到5月18日，二手房交易量與4月同期下降4.7%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇指出，這與部分地區(qū)房?jī)r(jià)的反彈不無(wú)關(guān)系。

　　上述五個(gè)地區(qū)在本月價(jià)格走高，有一個(gè)共性的原因是這些地區(qū)在近三個(gè)月內(nèi)的成交量持續(xù)攀升，上漲幅度從2%-10%不等。像望京地區(qū)，因?yàn)榻鹑谖C(jī)爆發(fā)時(shí)，大量韓籍客戶撤離，一時(shí)的房源放量導(dǎo)致該區(qū)域房?jī)r(jià)下行，房?jī)r(jià)下滑比例最高時(shí)可達(dá)20%，這種情況下，房?jī)r(jià)反彈自然較快。上地片區(qū)，輻射中關(guān)村和周邊高等院校區(qū)域，屬于傳統(tǒng)的交易熱點(diǎn)地區(qū)，在經(jīng)歷了前期交易攀升，房源供給緊張后價(jià)格上漲。

　　>>分析

　　漲價(jià)原因力獲陽(yáng)春好收成

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總王英男認(rèn)為，目前出現(xiàn)的漲價(jià)現(xiàn)象主要有兩方面原因，一方面是三四月樓市出現(xiàn)了小陽(yáng)春，這極大地鼓舞了開(kāi)發(fā)商，有些項(xiàng)目提高了售價(jià)以期在樓市小陽(yáng)春中有個(gè)好收成。另外一方面原因是，一些熱銷(xiāo)項(xiàng)目前期執(zhí)行低價(jià)入市策略，取得了很好的銷(xiāo)售效果，隨著樓市回暖，他們?cè)瓉?lái)執(zhí)行的低價(jià)入市策略得以調(diào)整，使得這些熱銷(xiāo)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)盤(pán)價(jià)格有所提高。

但來(lái)自開(kāi)發(fā)商的反饋卻表達(dá)了另一個(gè)觀點(diǎn)。某著名房企北京銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴記者，之所以出現(xiàn)交易量下跌的現(xiàn)象與漲價(jià)關(guān)系不大，主要是因?yàn)楣?yīng)量降低了。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為市場(chǎng)產(chǎn)品主要分熱銷(xiāo)產(chǎn)品和滯銷(xiāo)產(chǎn)品，今年以來(lái)，知名企業(yè)的熱銷(xiāo)項(xiàng)目紛紛售罄，熱銷(xiāo)產(chǎn)品沒(méi)有得到及時(shí)補(bǔ)充，因此影響了整個(gè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售速度。

　　進(jìn)入5月份以來(lái)，京城的土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極、土地交易情況喜人，尤其是一些品牌地產(chǎn)商紛紛拿地。廣渠門(mén)10號(hào)地尚未成交，已經(jīng)出現(xiàn)報(bào)價(jià)溢價(jià)超過(guò)100%的情況。

　　量跌原因剛需大幅降低

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析人士認(rèn)為，造成交易量5月環(huán)比4月下浮主要因?yàn)椋?.二手房市場(chǎng)中剛性自住需求在三四月份集中釋放，5月以來(lái)市場(chǎng)需求有所減弱。2.部分業(yè)主的提價(jià)造成了一定的市場(chǎng)觀望。3.近期，多個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)都在逐漸提高售價(jià)。開(kāi)發(fā)商漲價(jià)直接影響了周邊二手房業(yè)主的心態(tài)，相應(yīng)地提高自己的售價(jià)。

　　>>后市預(yù)測(cè)

　　中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰指出，3月的井噴行情已經(jīng)陸續(xù)得到釋放，雖然成交量的暴漲帶動(dòng)了部分投資買(mǎi)房人陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，但是由于市場(chǎng)推盤(pán)量的不斷增加，以及售價(jià)上漲過(guò)快，導(dǎo)致部分客戶陸續(xù)放棄抄底，重新陷入觀望。

　　根據(jù)“量在價(jià)先”的原則，樓市依然有龐大的庫(kù)存消化壓力及開(kāi)發(fā)商陸續(xù)減價(jià)的現(xiàn)實(shí)，從5月起，房?jī)r(jià)將重回下降通道。

　　>>置業(yè)提醒

　　1.年內(nèi)不用高估通脹預(yù)期

　　通脹預(yù)期推動(dòng)了不少需求入市。據(jù)記者了解，4月份以來(lái)，在高端項(xiàng)目中，基于通脹預(yù)期的購(gòu)房需求明顯增加。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，4月銀行貸款增量已較前3月大降。中期分析、流動(dòng)性過(guò)剩的確可能導(dǎo)致通貨膨脹和房?jī)r(jià)上漲；但短期而言，防通縮重于防通脹，資產(chǎn)價(jià)格反彈力度有限。年內(nèi)沒(méi)必要因?yàn)閼n慮通貨膨脹而去盲目投資房產(chǎn)。

　　2.購(gòu)買(mǎi)保值增值的產(chǎn)品

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男提醒消費(fèi)者，在購(gòu)房時(shí)不要只關(guān)注價(jià)格，而是要綜合考慮產(chǎn)品的品質(zhì)、配套、升值潛力等。在這樣的大背景下，投資者宜將目光鎖定在較為增值保值的不動(dòng)產(chǎn)上，出手購(gòu)買(mǎi)具投資價(jià)值的房地產(chǎn)商品。比如像金泉時(shí)代項(xiàng)目，其性?xún)r(jià)比較高，具有比較好的保值增值性，因此其剛一推出就銷(xiāo)售超過(guò)6億，受到消費(fèi)者熱捧。購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)產(chǎn)品將有利于投資。

　　3.多關(guān)注產(chǎn)品本身

　　龍湖北京銷(xiāo)售總監(jiān)魏健給開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者提出了共同的建議：多關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)。他認(rèn)為，目前市場(chǎng)熱度很高，對(duì)消費(fèi)者而言，要避免盲目購(gòu)房，認(rèn)真考慮自身需求，關(guān)注房子本身的品質(zhì)，從而理智地選擇真正適合自己的產(chǎn)品。

　　 龍湖地產(chǎn)

　　價(jià)格情況 均價(jià)有所提升

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，龍湖下屬項(xiàng)目均價(jià)均有所提升，但據(jù)該公司銷(xiāo)售部門(mén)解釋?zhuān)茖嶰NE的價(jià)格變化緣于產(chǎn)品品質(zhì)的變化，現(xiàn)在銷(xiāo)售的產(chǎn)品與開(kāi)盤(pán)初期銷(xiāo)售的產(chǎn)品品質(zhì)差異較大；而花盛香堤項(xiàng)目的價(jià)格變化是因?yàn)槿∠舜黉N(xiāo)措施，所以，該項(xiàng)目的價(jià)格回到了開(kāi)盤(pán)之初的價(jià)格。

　　銷(xiāo)售情況 4個(gè)月實(shí)現(xiàn)16億多

　　今年1-4月，北京龍湖已實(shí)現(xiàn)16.5億的銷(xiāo)售額，其中位于中關(guān)村的龍湖·唐寧ONE自去年底開(kāi)盤(pán)以來(lái)，短短幾個(gè)月時(shí)間簽約額已突破12億；位于東部泛CBD區(qū)域的龍湖·花盛香醍入市不到一年，已成為京城東部時(shí)尚人群的置業(yè)首選，今年以來(lái)4個(gè)月銷(xiāo)售超2億元。

　　拿地情況 已儲(chǔ)備第七個(gè)項(xiàng)目

　　5月12日，北京龍湖以4.58億元競(jìng)得順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)一幅土地，緊鄰龍湖已開(kāi)發(fā)的香醍漫步項(xiàng)目，建筑規(guī)模約20萬(wàn)平方米。這是龍湖地產(chǎn)今年拿下的首個(gè)地塊，也是龍湖進(jìn)入北京后儲(chǔ)備的第7個(gè)項(xiàng)目。據(jù)北京龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，此地塊擬打造高品質(zhì)住宅和居住公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年內(nèi)入市銷(xiāo)售。另外，龍湖并不排除年內(nèi)繼續(xù)拿地的可能。

　　億城地產(chǎn)

　　銷(xiāo)售情況 4月份簽約超5個(gè)億

　　據(jù)悉，4月份億城西山華府簽約銷(xiāo)售超過(guò)5個(gè)億，位列北京單項(xiàng)目簽約銷(xiāo)售排行榜第4名。5月份截至18日，億城西山華府簽約額2億多。項(xiàng)目保持穩(wěn)定持續(xù)銷(xiāo)售，剛性需求仍占主流。

　　拿地情況 5月初海淀拿地

　　億城西山華府郭景青向記者介紹，公司5月初拿新地——中關(guān)村軟件園項(xiàng)目：地塊位于海淀區(qū)北五環(huán)外，中關(guān)村軟件園內(nèi)。距離西山華府項(xiàng)目2公里。凈地面積43067.7萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積82594.8萬(wàn)平方米，容積率1.97，總地價(jià)5.95億元。項(xiàng)目天生優(yōu)勢(shì)：毗鄰上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時(shí)是軟件園內(nèi)唯一住宅用地，客戶明確且有保證；觀山景致，共享軟件園綠化和配套設(shè)施。從億城西山華府項(xiàng)目看，全款購(gòu)房比例約近1/4，和以往比相差不大。

　　郭景青表示，億城對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)充滿信心，短期經(jīng)濟(jì)顯現(xiàn)復(fù)蘇端倪，但基礎(chǔ)尚不牢固，需要繼續(xù)觀察。而中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到其增長(zhǎng)邊界，看好中國(guó)房地產(chǎn)的最基本邏輯沒(méi)有發(fā)生改變。近期房地產(chǎn)市場(chǎng)天量成交恐難持續(xù)，預(yù)期市場(chǎng)將回歸理性。

保利地產(chǎn)

　　價(jià)格情況 今年未出優(yōu)惠措施

　　從去年下半年開(kāi)始，保利北京旗下的項(xiàng)目就鮮有降價(jià)的，只是階段性出過(guò)短期優(yōu)惠措施，但今年以來(lái)，基本沒(méi)有出臺(tái)優(yōu)惠措施。

　　銷(xiāo)售情況 4個(gè)月銷(xiāo)售22億元

　　1-4月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中，北京市場(chǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)到22億元，比重超過(guò)20%。截至5月10日，北京地區(qū)保利西山林語(yǔ)、保利嘉園、保利百合花園三個(gè)項(xiàng)目簽約額已經(jīng)超過(guò)了24億元。截至目前，保利百合花園已實(shí)現(xiàn)9.8億的銷(xiāo)售，住宅部分已經(jīng)清盤(pán)。保利西山林語(yǔ)一期公寓已經(jīng)售罄，公寓二期“山語(yǔ)間”和別墅二期“流水墅”即將推出。

　　拿地情況 年內(nèi)要拿兩塊地

　　5月15日，保利北京以3.85億元的底價(jià)拿下密云云水名苑居住項(xiàng)目用地，該地塊占地面積178099.1平方米，規(guī)劃建筑面積315580.468平方米，樓面價(jià)為1219.97元/平方米。

　　保利北京有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，保利年內(nèi)在北京市場(chǎng)至少要拿兩塊土地。

　　沿海集團(tuán)

　　價(jià)格情況有所提高但沒(méi)有預(yù)期高

　　沿海集團(tuán)的負(fù)責(zé)人表示，此次推出的樓王產(chǎn)品，其實(shí)是被一直保留起來(lái)的，雖幾經(jīng)熱銷(xiāo)但一直舍不得賣(mài)，一方面當(dāng)時(shí)根本賣(mài)不出價(jià)，另一方面也是集團(tuán)的銷(xiāo)售策略，為了在前期產(chǎn)品基本清盤(pán)以后，以最好最高檔次的產(chǎn)品來(lái)補(bǔ)充產(chǎn)品線。而在問(wèn)及銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，沿海集團(tuán)的負(fù)責(zé)人表示，盡管如今樓市行情好轉(zhuǎn)，但是由于對(duì)樓市遠(yuǎn)景不明朗，希望賣(mài)得越快越好，因而樓價(jià)預(yù)期沒(méi)有之前高，大概在13500元/平方米左右。

　　銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售良好

　　據(jù)記者了解，美利山3月推出的500套小戶型房源一舉售罄，并居第一季度整個(gè)北京樓市銷(xiāo)售排名的第二名，這大大緩解了匯款壓力，均價(jià)10500元/平方米?！岸?，今年的春季樓市，一反以往本為淡市的樓市常態(tài)而銷(xiāo)售出奇的好，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出年初制定的計(jì)劃，開(kāi)發(fā)商資金壓力和心理壓力都大減。”一位地產(chǎn)商告訴記者。

　　推盤(pán)情況 推出“雪藏”樓王

　　隨著樓市的回暖，不少開(kāi)發(fā)商不失時(shí)機(jī)地推出“樓王”以吸引市場(chǎng)注意力、爭(zhēng)奪客戶。沿海集團(tuán)也不例外，他們近期推出了美利山的“雪藏”樓王，以期取得較好的成績(jī)。

　　“樓王已經(jīng)被我們捂很久了，一直在等候時(shí)機(jī)而不敢輕易上市，現(xiàn)在機(jī)會(huì)終于來(lái)了。”美利山的開(kāi)發(fā)商表示，這里所指的機(jī)會(huì)，是指當(dāng)下樓市回暖，交易量回升。據(jù)悉，近期美利山將推出一批樓王產(chǎn)品，戶型面積以150-180平方米為主。

　　拿地情況 全國(guó)布局規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　2009年，經(jīng)過(guò)19年的發(fā)展，沿海集團(tuán)的觸角已經(jīng)延伸到東北、華北、華南等全國(guó)六大區(qū)域，年開(kāi)發(fā)量近200萬(wàn)平方米建筑面積，擁有滾動(dòng)開(kāi)發(fā)三到五年的可建面積土地儲(chǔ)備。

富力地產(chǎn)

　　價(jià)格情況 5月份項(xiàng)目?jī)r(jià)格均有上調(diào)

　　據(jù)記者調(diào)查，目前，富力旗下的項(xiàng)目均有提價(jià)，其中，以富力桃園和富力丹麥小鎮(zhèn)提價(jià)最高，大概在1000元-2000元之間。良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也使得富力在5月份將項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)始調(diào)整。

　　據(jù)了解，項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)除了銷(xiāo)售好外，產(chǎn)品的變化也是原因之一。因?yàn)楝F(xiàn)在都是多期開(kāi)發(fā)，多次開(kāi)盤(pán)，越往后賣(mài)，項(xiàng)目的戶型越大，位置也越好，當(dāng)然價(jià)格也越高。

　　銷(xiāo)售情況 前半月突破6億元

　　銷(xiāo)售情況還算可以，據(jù)其相關(guān)人員表示，5月前半月，富力北京旗下的幾個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售已經(jīng)突破4億。4月份富力地產(chǎn)在京銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很好，總銷(xiāo)售額突破6億元。不過(guò)，漲價(jià)后銷(xiāo)售速度有所放緩。

　　推盤(pán)情況 項(xiàng)目后期逐漸推出

　　富力桃園二期淵波即將推出湖景樓C26樓的3單元，戶型包括95.4平方米二居、136.15平方米三居和156.75平方米三居限量發(fā)售，均價(jià)12500元/平方米，同時(shí)還隨樓附送價(jià)值1800元/平方米的精裝修。

　　富力又一城中央板樓C5座可能5月底提前入市，C5座主打產(chǎn)品為149平方米-167平方米三居。戶型南北通透，南向雙主臥。整樓為23層純南向板樓，2梯2戶，共三個(gè)單元，交樓時(shí)間2010年底，銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)11500元/平方米。

　　拿地情況 瞄準(zhǔn)10號(hào)地

　　近日，北京土地處理儲(chǔ)備中心發(fā)出公告，此前被收回的廣渠門(mén)外10號(hào)地將于5月7日再次掛牌出讓推向市場(chǎng)，成為本月北京可能入市交易的22塊地皮中最引人注目的一塊，富力地產(chǎn)對(duì)該地塊表現(xiàn)出很大興趣。由于目前北京市推地比較多，富力開(kāi)發(fā)中心最近有拿地的意愿。（京華時(shí)報(bào) 魯歡趙麗萍等）