一口氣把10個(gè)“跑單”客戶告上法院，這恐怕是繼去年的易中天“跑單”事件后，廈門房產(chǎn)中介市場(chǎng)最具挑戰(zhàn)性的動(dòng)作了。具有實(shí)質(zhì)區(qū)別的是，在易中天事件中，房產(chǎn)中介們雖然高調(diào)，卻只停留在“聲討”的層面，并沒(méi)有進(jìn)入訴訟程序；而今年10個(gè)“跑單”客戶集體被告，作為事件主角的中介公司雖然低調(diào)，卻招招直指“跑單”客戶的“軟肋”。
10起進(jìn)入司法程序的案件中，5起接受調(diào)解或中途撤訴。上周，隨著另外5起案件判決的生效，置強(qiáng)房產(chǎn)系列居間合同糾紛案暫告一段落。值得玩味的是，這5起案件均以置強(qiáng)房產(chǎn)敗訴告終。雖然如此，置強(qiáng)房產(chǎn)卻聲稱將把官司進(jìn)行到底——很快，他們就將把另一批“跑單”客戶推上被告席。
事實(shí)上，房產(chǎn)中介狀告客戶“跑單”案件此前在廈門各法院也零星可見(jiàn)，且多是在有十足勝訴把握的情況下才進(jìn)入法律程序的。但是，一家中介公司一次性狀告10個(gè)客戶，在廈門司法界卻還是第一次；而10起案件一半敗訴，中介公司仍“屢敗屢戰(zhàn)”，更是被視為房產(chǎn)中介向“跑單”的集體宣戰(zhàn)。
■事件始末
看房書(shū)含霸王條款 10起官司5起敗訴
廈門市置強(qiáng)房產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理有限公司（簡(jiǎn)稱置強(qiáng)房產(chǎn)），前身是21世紀(jì)房產(chǎn)的加盟店。去年“獨(dú)立門戶”后，帶領(lǐng)置強(qiáng)房產(chǎn)的是有著8年房產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的余永燦，即此次系列居間合同糾紛案的“發(fā)起人”。
2009年2月9日，余永燦一口氣以跑單為由把10個(gè)客戶告上法庭。隨后的2月27日和3月3日，又“追加”兩名客戶作為被告。
陳小姐是系列居間合同糾紛案中的一名被告。2008年8月15日，置強(qiáng)房產(chǎn)帶陳小姐看了仙岳路584#2203室及嘉禾路330#1207室兩套房產(chǎn)，陳小姐也在《看房書(shū)》上簽了字。2008年8月23日，經(jīng)丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司居間介紹，陳小姐的男友小張與仙岳路584#2203室的原房東胡某及丹廈公司簽了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，就房產(chǎn)買賣、中介費(fèi)支付等事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。同日，小張與丹廈公司簽訂傭金確認(rèn)單，確認(rèn)應(yīng)付丹廈公司中介傭金14000元。9月17日，陳小姐、小張與胡某就此處房產(chǎn)的買賣事項(xiàng)簽訂《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》并遞交廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局備案登記。置強(qiáng)房產(chǎn)認(rèn)為陳小姐的行為構(gòu)成跑單，因此向思明法院提起訴訟，要求陳小姐支付中介傭金19500元及利息。
4月30日，法院判決置強(qiáng)房產(chǎn)敗訴。理由是，置強(qiáng)房產(chǎn)提供的《看房書(shū)》記載：中介傭金為所看房屋成交價(jià)的2.5%；甲方（即被告）應(yīng)在與他方簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議時(shí)向乙方（即原告）支付中介傭金，甲方經(jīng)乙方介紹上述房產(chǎn)后，無(wú)論通過(guò)何種途徑與賣方成交，或介紹他人與賣方成交，均視為乙方介紹成交，應(yīng)支付相應(yīng)中介傭金，并賠償乙方所支付的調(diào)查取證費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用。這是“霸王條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
“《看房書(shū)》屬居間合同，是由置強(qiáng)房產(chǎn)提供的格式合同，設(shè)定上述條款雖非完全免除其提供中介服務(wù)的義務(wù)，但在客觀上將其居間行為與是否促成合同的最終成立相剝離，即只要客戶經(jīng)由其介紹實(shí)地看房后，客戶與房主的一切交易行為均視為其居間的結(jié)果，就需要向其支付中介費(fèi)。該條款違反了《中華人民共和國(guó)合同法》關(guān)于格式條款的規(guī)定，造成中介和看房人之間權(quán)利義務(wù)的失衡，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款。”經(jīng)辦本案的法官分析，居間合同中，居間人應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，并且要努力促成合同的成立，置強(qiáng)房產(chǎn)提供的《看房書(shū)》僅是對(duì)它帶客戶看房的記錄，并不能證明自己已經(jīng)提供了中介服務(wù)、促成了房屋買賣合同的成立，因此，要求看房人支付中介費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
據(jù)了解，置強(qiáng)房產(chǎn)其他4起敗訴的案件，案情與上述情況基本相似——被告人都是在跟隨置強(qiáng)房產(chǎn)看房后，又通過(guò)其他中介，以關(guān)系人（兒子、妻子等）或者本人的名義，買下這套房子。而法院判決置強(qiáng)房產(chǎn)敗訴的理由，也都是置強(qiáng)房產(chǎn)提供的《看房書(shū)》屬于霸王條款。
■發(fā)起者說(shuō)
能拿回一單是一單 要把官司進(jìn)行到底
雖然10起官司有一半敗訴，置強(qiáng)房產(chǎn)負(fù)責(zé)人余永燦并不氣餒。他稱，之所以于今年2月份一次性提起10起訴訟，是因?yàn)槿ツ甑坠咀隽吮P點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)跑單事件頻繁，并且都集中發(fā)生在樓市低迷的去年下半年，這對(duì)經(jīng)紀(jì)人的打擊是很大的，不僅直接影響了他們的收入，而且士氣也受到削弱。
“所幸，其他5起接受法院調(diào)解或中途撤訴的案件，我們多少拿回了一些傭金?！庇嘤罓N稱，愿意接受調(diào)解的看房人往往是已經(jīng)進(jìn)入具體買賣協(xié)議程序或者雙方簽訂了買賣協(xié)議的，“他們明白自己理虧，因此選擇私下調(diào)解”。
“遇到不誠(chéng)信的客戶，以前的解決辦法往往是由業(yè)務(wù)員上門硬討，這種做法顯然不太妥當(dāng)，因此我們決定拿起法律武器。”余永燦聲稱，接下來(lái)他們還會(huì)陸續(xù)把其他跑單客戶告上法庭。他坦陳，選擇法律途徑是無(wú)奈之舉，但他會(huì)把官司進(jìn)行到底，這多少與當(dāng)前還不明朗的樓市形勢(shì)有關(guān)，他的心態(tài)是“能拿回一單是一單”。
雖然敗在《看房書(shū)》，余永燦卻堅(jiān)持認(rèn)為《看房書(shū)》即客戶必須支付傭金的憑證。然而，為余永燦代理系列居間合同案的律師李桂香并不贊同僅憑《看房書(shū)》即起訴客戶跑單。她指出，如何界定居間合同的成功，目前的法律法規(guī)還不完善，“以前是憑《看房書(shū)》就可以取得居間報(bào)酬，目前的司法實(shí)踐是至少達(dá)成買賣協(xié)議才算居間成功”。
■相關(guān)案例
幫助買房人跑單 9萬(wàn)傭金房東支付
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)居間合同糾紛數(shù)量與市場(chǎng)有著緊密關(guān)系。僅思明區(qū)法院，2007年樓市火爆之時(shí)，全年的房產(chǎn)居間合同糾紛案件就達(dá)120起左右；2008年樓市低迷，這一數(shù)字降至50起；今年以來(lái)，包括置強(qiáng)房產(chǎn)狀告客戶跑單的12起案件在內(nèi)，共有20起房產(chǎn)居間合同糾紛進(jìn)入法律程序。
之前的“跑單”糾紛，中介輸多贏少，很大一部分原因是證據(jù)不足。因此，去年詠升房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司把跑單的房東告上法院并獲得勝訴，一度引起媒體關(guān)注，并成為中介行業(yè)學(xué)習(xí)的典范——去年和今年的兩次開(kāi)庭，中介協(xié)會(huì)都組織中介公司前往旁聽(tīng)。
詠升房產(chǎn)居間合同糾紛案的主角是市民黃先生。2008年5月29日，黃先生與詠升房產(chǎn)簽訂了一份房產(chǎn)銷售專任委托書(shū)，擬將位于金山西里177號(hào)的別墅委托詠升房產(chǎn)進(jìn)行銷售，并約定在委托期限內(nèi)黃先生不得撤銷或委托第三人售房，否則黃先生將向詠升房產(chǎn)支付實(shí)際成交總額的2.5%作為中介費(fèi)，委托期限為5月29日至8月29日。7月9日，詠升房產(chǎn)帶領(lǐng)曾某和石某前往看房。7月24日，黃先生繞開(kāi)詠升房產(chǎn)，與石某簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)房產(chǎn)銷售專任委托書(shū)的約定，詠升房產(chǎn)向黃先生討要中介費(fèi)93750元，未果，因此把黃先生告上法院。去年一審敗訴后，黃先生不服判決，提起上訴，今年3月，二審法院支持了原審判決，黃先生被判必須為這93750元中介費(fèi)買單。目前，案件已進(jìn)入執(zhí)行階段。
■舊聞回放
易中天買別墅被指跑單
2008年7月20日，一篇媒體報(bào)道《易中天買別墅拒付中介費(fèi) 中介拉橫幅討薪》把易中天推向輿論的風(fēng)口浪尖。報(bào)道稱，易中天簽了看房協(xié)議，卻繞開(kāi)中介直接與房東交易價(jià)值500多萬(wàn)元的別墅，還拒付13萬(wàn)元中介費(fèi)。
而按易中天保持一段時(shí)間緘默后接受采訪時(shí)的說(shuō)法，通過(guò)媒體聲討他的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員張小姐，根本不是曾經(jīng)帶他看房的人。2007年10月7日帶他和夫人看房的，是位男士，姓吳。此事件爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)是，易中天稱，張小姐和她所在的中介公司，既沒(méi)有接受買方委托，也沒(méi)有接受賣方委托，更沒(méi)有做任何中介工作。這幢別墅的成交，最后全憑他一位朋友的促成。中介則稱，他們手頭持有易中天夫人李女士簽字的《房產(chǎn)求購(gòu)委托書(shū)》，這份合同約定購(gòu)房傭金是房屋總價(jià)的2.5%，由買方支付給中介公司，根據(jù)房屋售價(jià)530萬(wàn)元，易中天應(yīng)該支付132500元的中介費(fèi)用。
一時(shí)間，論戰(zhàn)四起。房產(chǎn)中介迅速以此造勢(shì)，使“跑單”事件迅速升級(jí)——2008年7月23日，廈門數(shù)十家房產(chǎn)中介聚首房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，緊急探討如何應(yīng)對(duì)易中天“跑單門”事件，與此同時(shí)，北京、上海、廣州、深圳等全國(guó)各地的房地產(chǎn)中介紛紛在網(wǎng)上聲援廈門同行，“譴責(zé)”易中天“跑單門”，并“呼吁行業(yè)團(tuán)結(jié)”；7月29日，福州、廈門、泉州三地的近百名房產(chǎn)中介從業(yè)人員在廈門聚會(huì)，共同聲討易中天買房“跑單”，甚至打出了“中介人呼吁易中天守誠(chéng)信”的橫幅。
然而，中介人員對(duì)于易中天的聲討僅僅停留在口水戰(zhàn)的層面，并未進(jìn)入司法程序。
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