2009年5月8日，由石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“小區(qū)物權(quán)專題座談會”在康樂街8號尚德國際707會議室舉行，來自石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，石家莊新業(yè)律師事務(wù)所、石家莊市物業(yè)協(xié)會、建設(shè)局法規(guī)處、地產(chǎn)交易市場、國土資源局法規(guī)處、市房管局市場交易處、法規(guī)處、市測繪所、嘉實(shí)房地產(chǎn)公司、眾美房地產(chǎn)公司、恒輝物業(yè)公司、冀興物業(yè)公司等單位的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及專業(yè)人士對“小區(qū)物權(quán)”所面臨的一些實(shí)際問題進(jìn)行了熱議——
記者了解到，住宅小區(qū)的物有很多，能夠明確列出的就有50余種，從所有權(quán)的主體出發(fā)所列物可分為三類：第一類屬于業(yè)主所有的物包括業(yè)主專有的和全體業(yè)主共有的；第二類屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的物；第三類屬于業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的主體如政府所有的物。那么由這三類物所衍生出的歸屬問題，往往會成為業(yè)主所面臨的實(shí)際問題，而這些問題在一定程度上往往比較模糊，提醒人們對這些問題予以重視，并讓這些容易模糊的環(huán)節(jié)漸漸清晰則成了與會者所極為關(guān)注的話題。
小區(qū)物權(quán)歸屬
不應(yīng)成為被遺忘的角落
記者注意到，人們普遍關(guān)心的一個(gè)問題是，房屋銷售時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾贈送一樓小院或樓頂平臺，受贈業(yè)主是否擁有小院或者樓頂平臺的產(chǎn)權(quán)？對于這個(gè)問題中一樓小院的歸屬，盡管《物權(quán)法》沒有明確的規(guī)定，那么應(yīng)怎樣確定其歸屬呢？與會的專家和專業(yè)人士認(rèn)為，小區(qū)物權(quán)的歸屬不應(yīng)成為被遺忘的角落，應(yīng)區(qū)分不同的情況確定一樓小院的歸屬：
一是規(guī)劃中明示屬于個(gè)人所有的小院。
《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但明示屬于個(gè)人的除外。最高院于2008年發(fā)布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》第三條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個(gè)人的綠地部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱“明示屬于個(gè)人的”綠地。
雖然《物權(quán)法》中并未提及一樓小院的歸屬，但實(shí)務(wù)中大多都認(rèn)為一樓小院實(shí)際就是窗前綠地。因此，如果《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》出臺后，住宅小區(qū)的規(guī)劃文件（如總平圖）中明確規(guī)定歸一樓業(yè)主所有的小院，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有權(quán)將其與一樓的住宅同時(shí)進(jìn)行處分包括銷售或者贈與。
二是全體業(yè)主同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售或贈與的一樓小院。
除上述規(guī)劃文件明示歸個(gè)人所有的一樓小院，一樓小院應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一樓小院進(jìn)行處分必須經(jīng)過全體業(yè)主的同意，否則，其處分行為就是無效的。那么如何確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處分小院已得到全體業(yè)主的同意呢？與會的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，在樓盤銷售過程中對外宣傳一樓贈送小院，是信息的對外公示，全體業(yè)主對此是知情的，業(yè)主同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋買賣合同，就說明已同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一樓小院的處分。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主知情房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外宣傳，不能由此認(rèn)定全體業(yè)主同意了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一樓小院的處置權(quán)，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同全體業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中明確約定一樓小院的歸屬或處分，才能視為全體業(yè)主同意。
大家討論后認(rèn)為大都傾向于第二種觀點(diǎn)，因此，為避免以后可能出現(xiàn)的糾紛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)對一樓小院的歸屬或處分做出明確的約定。
三是歸全體業(yè)主所有的小院。
如果規(guī)劃條件中沒有規(guī)定一樓小院屬個(gè)人部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同全體業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中也沒有約定一樓小院的歸屬，那么一樓小院就屬于全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的銷售或者贈與都是無效的，是無權(quán)處分的行為。
樓頂平臺的歸屬也應(yīng)受到重視
記者了解到，關(guān)于樓頂平臺的劃分是多方面的，其中，包括規(guī)劃屬于個(gè)人所有的平臺，全體業(yè)主同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售或贈與的處置的樓頂平臺，歸全體業(yè)主所有的樓頂平臺，消防疏散平臺以外的平臺等等。
《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中規(guī)定屋頂屬于住宅小區(qū)業(yè)主的共用部位，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》第二條第三款也規(guī)定了樓頂平臺屬于業(yè)主共有的部分，但同時(shí)規(guī)定“樓頂平臺根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個(gè)業(yè)主的除外。”也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)總平面圖中可以明確表明樓頂平臺專屬于哪層業(yè)主，經(jīng)規(guī)劃管理部門審批通過后，購買該房屋的業(yè)主取得樓頂平臺所有權(quán)。
與此同時(shí)，與一樓小院的道理一樣，如果規(guī)劃文件中沒有規(guī)定樓頂平臺歸個(gè)人所有，那么就屬于全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無權(quán)擅自處置，除非經(jīng)過全體業(yè)主同意；如果規(guī)劃條件中沒有規(guī)定樓頂平臺歸個(gè)人所有、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同全體業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中也沒有約定樓頂平臺的歸屬，那么平臺屬于全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的銷售或者贈與都是無效的，是無權(quán)處分的行為。另外對于年代較早的樓房設(shè)計(jì)過程中，整幢樓的樓頂是一個(gè)疊拼起來的大平臺，是屬于全體業(yè)主共有的。如果這個(gè)樓頂平臺是消防疏散平臺的話，任何人都無權(quán)擅自約定處置，即使全體業(yè)主同意歸頂樓業(yè)主單獨(dú)使用也是不可以的，因?yàn)闃琼斊脚_被賦予了消防的特殊功能。非消防疏散平臺，全體業(yè)主可以通過約定的方式進(jìn)行處置。
一樓小院的土地使用權(quán)
能單獨(dú)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記嗎？
住宅小區(qū)內(nèi)辦理土地使用權(quán)分割登記是最近幾年開始的，以前只是辦理房屋所有權(quán)證，隨著業(yè)主法律意識的不斷提高，住宅小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)的登記逐漸增多?，F(xiàn)在石家莊是按照樓座的面積辦理相應(yīng)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)登記，然后分割給相應(yīng)的業(yè)主。樓座以外的土地使用權(quán)現(xiàn)在沒有辦理登記，如果相應(yīng)產(chǎn)權(quán)人有證據(jù)證明土地使用權(quán)歸其享有，提出登記申請，法律上應(yīng)該不存在障礙，是能夠進(jìn)行登記的。
“住宅小區(qū)內(nèi)沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的土地使用權(quán)，是否全部為全體業(yè)主共有呢？”面對人們提出的這一問題與會的專家認(rèn)為，就石家莊市當(dāng)前按照樓座范圍辦理土地使用權(quán)登記的情況而言，樓座范圍外的土地使用權(quán)沒有進(jìn)行登記，這部分土地使用權(quán)不能籠統(tǒng)的認(rèn)為屬于全體業(yè)主所有。首先不能進(jìn)行登記是當(dāng)前土地登記技術(shù)層面上面臨的問題，在全國各地都面臨這樣的問題，如：土地使用權(quán)進(jìn)行登記，登記在誰的名下？全體業(yè)主還是業(yè)委會還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)？除了登記技術(shù)層面上的問題，關(guān)鍵就是小區(qū)內(nèi)物權(quán)的歸屬不清。如，規(guī)劃條件中要求配件幼兒園，但是法律上對幼兒園的歸屬是一個(gè)空白；如規(guī)劃條件中要求配建小學(xué)，但是當(dāng)前的規(guī)劃條件中沒有明確小學(xué)的占地面積？諸如此類問題，哪些土地使用權(quán)是規(guī)劃條件中配套設(shè)施的，哪些是業(yè)主所有的，規(guī)劃條件中沒有明確，這就造成了住宅小區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)歸屬的混亂，也導(dǎo)致該部分土地使用權(quán)無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。
商品房中哪些建筑面積
應(yīng)當(dāng)列入公攤？
會議討論認(rèn)為，要分清住宅小區(qū)內(nèi)哪些建筑面積列入公攤，哪些不列入，首先需要明確一個(gè)概念：面積公攤是以幢為單位計(jì)算的。如電梯井、消防間等這些配套設(shè)施是為本幢樓服務(wù)的，那么就列入本幢樓的公攤；如果這些配套設(shè)施是為小區(qū)內(nèi)多幢樓進(jìn)行服務(wù)的，如物業(yè)用房、配電室、換熱站等就不列入公攤。而根據(jù)《石家莊市房屋面積測量規(guī)定》，不列入公攤的的范圍包括：第一，汽車庫、自行車庫等不列入公攤。第二，作為獨(dú)立使用的地下室，比如說地下室是小房。第三，管理用房、設(shè)備用房是為多幢服務(wù)，不是單純?yōu)橐淮睒欠?wù)的不應(yīng)列入公攤。
在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的設(shè)計(jì)的為本幢樓服務(wù)的配套設(shè)施是否一定列入公攤，不僅要看規(guī)劃設(shè)計(jì)還要看具體的使用情況。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)配電室，但是到現(xiàn)場丈量的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場沒有設(shè)備，并沒有做配電室使用，可能做了一個(gè)小房，是一個(gè)空房間，這一部分也不應(yīng)列入公攤。
陽臺和外飄窗如何計(jì)算面積？
陽臺和外飄窗如何計(jì)算面積？這是購買大面積戶型的業(yè)主更關(guān)心這個(gè)問題，因?yàn)殛柵_和外飄窗面積計(jì)算方法不一樣可能直接決定其購買的房屋是否為普通商品房，影響到稅費(fèi)的多少。
一般來說，陽臺分為兩種，一種是全封閉的，一種是不封閉（半封閉）的。全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算全部建筑面積；未封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。至于外飄窗，現(xiàn)在有外飄窗房屋越來越多，分為落地與不落地兩種。對于落地的外飄窗是根據(jù)外飄窗圍護(hù)來計(jì)算面積的；如果外飄窗不落地，有一個(gè)臺推出去，這個(gè)也是外飄窗，是不計(jì)算在建筑面積之內(nèi)的。
電梯等配套設(shè)備的歸屬和維修主體是誰？
有人指出，住宅小區(qū)是以幢為單位進(jìn)行公攤的，那么相應(yīng)的配套設(shè)備是否也是歸該幢全體業(yè)主共有？比如一幢樓有三個(gè)單元，那么每個(gè)單位的電梯井是整幢樓進(jìn)行的公攤，相應(yīng)的每個(gè)單元的電梯是否也歸整幢樓共有？電梯維修是否應(yīng)當(dāng)是整幢樓的業(yè)主承擔(dān)？
針對這個(gè)問題大家進(jìn)行了激烈的討論，大家達(dá)成的初步意見是：對于電梯、對講門等配套設(shè)備的歸屬，傾向于整幢樓的全體業(yè)主所有，但同時(shí)認(rèn)為大多數(shù)人傾向認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將設(shè)備所有權(quán)和維修義務(wù)區(qū)分開說，不能混為一談，維修義務(wù)的主體應(yīng)當(dāng)為實(shí)際使用這些設(shè)備的單元業(yè)主，而不是整幢樓的業(yè)主。這個(gè)問題涉及到《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中的“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂钡摹跋嚓P(guān)業(yè)主”的理解，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)理解為電梯、對講門的實(shí)際使用人，而不是產(chǎn)權(quán)人。特別實(shí)際情況中，有的單元電梯、對講門使用損耗小，有的單元業(yè)主在使用中不愛護(hù)設(shè)備導(dǎo)致?lián)p耗大，全體業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用顯然是不合理的。雖然住宅專項(xiàng)維修資金是按幢建賬的，但是在使用中應(yīng)該是按照受益人為單位進(jìn)行表決。因此，這些設(shè)備的維修義務(wù)主體為使用單元的全體業(yè)主。
如何確定電梯專項(xiàng)維修資金的使用？
有人提出，隨著近年來城市高層建筑的越來越多，電梯的使用率也日益提高，那么一旦電梯遇到故障，需要維修時(shí)，該怎樣啟用專項(xiàng)維修資金呢，是啟用整幢樓的維修資金還是單元的維修資金，這個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題一直困擾著大家，尤其是物業(yè)公司在為業(yè)主服務(wù)時(shí)面臨著電梯維修的問題，維修電梯的錢從哪里出呢？
與會物業(yè)管理部門對這個(gè)問題做出的解釋是：首先是要明確電梯維修義務(wù)主體，上面問題中已經(jīng)確定了維修義務(wù)主體是使用單元的業(yè)主。那么電梯維修的費(fèi)用就應(yīng)該由使用單元的業(yè)主分?jǐn)偅绻婕暗诫娞莸闹卮缶S修或者更換就需要啟用本單元的維修資金。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的程序中涉及到相關(guān)業(yè)主三分之二又三分之二的表決問題，也就是說需要本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過表決。
現(xiàn)實(shí)操作中，因?yàn)闃I(yè)主繳納的住宅專項(xiàng)維修資金是按幢建賬的，以單元為單位進(jìn)行表決，啟動單元維修資金在操作上是否可行？物業(yè)管理部門解釋是可以操作的，因?yàn)榫S修資金是按幢分戶建賬的，每戶業(yè)主有繳納維修資金的數(shù)額，如果本單元業(yè)主表決通過，在操作上是可以啟用維修資金的。當(dāng)前的表決方式是需表決業(yè)主的三分之二通過即可。
大家討論認(rèn)為，上面的問題中已經(jīng)明確了單元業(yè)主是電梯等單元專用設(shè)備的維修義務(wù)主體，業(yè)主的分戶賬面維修資金余額不足應(yīng)當(dāng)由該部分業(yè)主及時(shí)續(xù)交，與其他業(yè)主無關(guān)。
車庫、車位的歸屬及產(chǎn)權(quán)登記
根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫是屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，可以通過出售、附贈或者出租等方式進(jìn)行處置。這部分產(chǎn)權(quán)是否能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記？
作為非人防的地下車庫，符合登記條件的，可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。辦理產(chǎn)權(quán)登記的車庫內(nèi)通過定點(diǎn)方式分割辦理產(chǎn)權(quán)等級。作為規(guī)劃內(nèi)的地表車位，因?yàn)椴痪邆洚a(chǎn)權(quán)登記條件，不能進(jìn)行房屋登記，但應(yīng)該能過辦理土地使用權(quán)登記。
規(guī)劃內(nèi)的地下車庫，按照相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)該能夠辦理地下土地使用權(quán)證，石家莊目前還沒有辦理，上海等地已經(jīng)開始辦理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將地表車位出售，應(yīng)當(dāng)能夠辦理土地使用權(quán)登記。
城中村改造時(shí)安置區(qū)域地下人防工程的受益權(quán)歸屬
商品房開發(fā)項(xiàng)目地下人防的投資受益權(quán)主體是開發(fā)商，但在城中村改造項(xiàng)目中，房地產(chǎn)公司和村委會爭議較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為根據(jù)防空法相關(guān)規(guī)定，地下人防誰投資誰受益，回遷安置區(qū)域的地下人防受益權(quán)歸自己；村委會認(rèn)為地下人防是為回遷安置樓配套建設(shè)的，受益權(quán)應(yīng)當(dāng)歸村委會。
大家經(jīng)討論認(rèn)為，回遷安置房的建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的代建，回遷安置項(xiàng)目是立項(xiàng)在村委會的名下，地下人防是為了回遷樓而進(jìn)行的配建設(shè)施，使用收益權(quán)應(yīng)當(dāng)歸村委會。
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