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雖然近日面市的房地產信托產品預期年收益率平均達到8%左右，明顯超過同檔定期存款。但信托產品專家提醒投資者，高收益房地產信托事實上面臨三大風險。上周共有12家信托公司發(fā)行了16款集合資金信托產品，但房地產信托產品只占3款，反映了時下房地產信托產品并不“叫座”的真實情況。 

　　房地產信托收益垌定存

　　普益財富發(fā)布的數據顯示，北京國際信托發(fā)售的穩(wěn)健系列房地產集合資金信托計劃Ⅰ期期限為36個月，預期年收益率為6.7%—8%；天津信托發(fā)售的團泊聯合置業(yè)信托股權投資(定向購買)信托計劃期限為24個月，預期年收益率為8.6%—9.5%；百瑞信托發(fā)售的百瑞寶盈23號建業(yè)地產基金集合資金信托計劃期限為2-4年，預期年收益率為7.5%—10.5%；安信信托發(fā)售的中邦集團無錫項目貸款集合資金信托計劃期限為兩年，預期年收益率為9.2%。

　　而目前人民幣存款利率兩年期和三年期分別為2.79%和3.33%，最長五年期也只有3.6%。相比較之下，房地產信托產品的預期年收益率是同檔定存收益的兩倍以上。但是，普益財富信托研究部趙揚在接受記者采訪時表示，投資者應該在看到表面預期高收益的同時也注意到，其實房地產類信托產品目前面臨三類投資風險。

　　抵押擔保有效性面臨縮水

　　趙揚分析，首先是房地產項目本身的運作風險不容忽視。因為房地產項目往往具有高杠桿性，開發(fā)企業(yè)通常以較少自有資金，通過貸款等方式撬動大規(guī)模的地產項目，這本身就存在高風險。而房地產項目對資金鏈的高要求，導致一旦融資受阻，項目將面臨巨大困境。另外，即使未遇到融資困境，如果房地產項目本身運作不順，將來銷售出現問題，資金有可能無法及時回籠。在這種情況下，投資者的利益能否得到保障，只能寄希望于擔保方或抵押物等風險控制手段。

　　其次是房地產行業(yè)系統(tǒng)性風險仍然不確定。雖然近期房地產市場環(huán)境有所好轉，但宏觀經濟環(huán)境和房地產市場基本面并未得到根本扭轉，發(fā)展前景難以判斷。房地產市場可能會出現房屋銷售困難，融資方無力還款的情況。另外，目前各類金融資產相對頂峰時期普遍貶值，企業(yè)信用等級和擔保能力有所下降。這一方面導致了房地產信托產品的抵押和擔保等保障措施的有效性縮水，一旦第一還款來源出現異常，投資者面臨的風險加大；另一方面，房地產開發(fā)企業(yè)在融資時需要將更多的資產設置抵押或質押，間接拉升了融資成本。

　　第三種風險是合規(guī)性風險，主要包括房地產信托產品對融資資質的審查、項目運作前景的分析、抵押或質押物的估值是否客觀審慎等。另外，在前期部分房地產信托產品的運行過程中，由于受托人追逐利潤而出現的違規(guī)操作和打擦邊球等問題也可能對投資者造成損害。

　　投資增加預期收益上浮

　　目前在售的房地產信托產品的投資門檻最低只有120萬元，但是普遍規(guī)定了預期收益率實行分級制，即投資金額增加，產品預期收益率也會相應上浮。例如，百瑞寶盈23號規(guī)定投資金額在120萬元到300萬元之間，預期年收益率分別為2年期7.5%、3年期8.5%和4年期10%；投資金額在300萬元以上時，預期年收益率依次為2年期8%、3年期9%和4年期10.5%。

　　趙揚認為，在其他條件相同的情況下，房地產信托產品的投資期限越長，投資者面臨的流動性風險就越大。所以，投資者要求的風險溢價越高，期望收益率越高。投資者在選擇具體房地產信托產品時，首先要考慮手頭資金的流動性要求，對流動性要求高的應考慮短期限產品；其次投資者應根據自身風險承受能力選擇對應期限的產品。