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在北京買新房,是選擇郊區(qū)還是市區(qū)？這個(gè)問題可能越來越容易回答,因?yàn)橘彿空邥?huì)發(fā)現(xiàn),他們已經(jīng)沒有多大余地進(jìn)行選擇。

根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì),5月北京市共有55個(gè)新盤入市,而項(xiàng)目主要集中在五環(huán)外,新盤供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢(shì)越來越明顯。而記者根據(jù)2007年和2008年拿地項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì),由于集中于城八區(qū)的高價(jià)地紛紛推遲入市,可以判斷2009年、2010年新房的供應(yīng)七成集中在五環(huán)外,城八區(qū)的樓盤約有三成。

在新房供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)的同時(shí),也預(yù)示著北京市區(qū)迎來二手房“全盛”時(shí)代。

新房供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)

由于土地的不可移動(dòng)性,土地的供應(yīng)決定了新房的供應(yīng)。

國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,按照從拿地到入市需要兩年的開發(fā)周期來算,2007、2008年拿地的項(xiàng)目將形成2009年和2010年的供應(yīng)期。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì),2007年北京居住類用地分別成交57宗,其中城八區(qū)占到供應(yīng)量33%;2008年北京住宅性質(zhì)用地分別成交58宗,其中城八區(qū)占到供應(yīng)量34%。從土地供應(yīng)的區(qū)域可以判斷,2009年、2010年新房的供應(yīng)七成集中在五環(huán)外,城八區(qū)的樓盤約有三成。

由于四環(huán)內(nèi)可供開發(fā)的土地量越來越少,今年以來,土地成交有了兩極分化。越靠近城中心的地塊仍然是開發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn),如西城區(qū)德外居住項(xiàng)目,在經(jīng)過26輪的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后,被北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司以2.12億元的成交價(jià)格拿下;而不是熱點(diǎn)區(qū)域的地塊,大多是以底價(jià)成交。

而從今年5月新開盤的住宅項(xiàng)目觀察,已經(jīng)可以看出郊區(qū)化的端倪。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),本月純新盤項(xiàng)目中,朝陽的新開盤量最多有6個(gè),其次是通州區(qū)有5個(gè),海淀區(qū)3個(gè),西城區(qū)2個(gè),崇文、大興、房山、豐臺(tái)區(qū)各1個(gè)。其中位于五環(huán)外的有11個(gè),占到新盤總量的一半以上。

今年4月,二手房市場(chǎng)延續(xù)了今年一季度上漲的勢(shì)頭,成交22195套,再一次超過了新房成交。地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)的調(diào)查顯示,三環(huán)內(nèi)可選擇新房房源有限,二手房成為購房人的第一選擇。

“隨著城市化的發(fā)展,城市中心可開發(fā)土地會(huì)越來越少,新房供應(yīng)將以郊區(qū)為主,城中心則會(huì)以二手房交易為主,城市化發(fā)展到一定程度,二手房將成為主要房源?！蔽覑畚壹腋笨偛煤皶煾嬖V記者。

高價(jià)地項(xiàng)目紛紛推遲入市

除了土地成交區(qū)域呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì),記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在2007、2008年購入的土地,特別是高價(jià)地,很少有項(xiàng)目推入市場(chǎng)。

在土地牛市下形成的高價(jià)地,在市場(chǎng)深度調(diào)整后將面臨定價(jià)入市的難題。而開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)處理上,也通過退地、改容積率、延緩入市等方式化解困境。

據(jù)記者了解,萬科位于北京西大望路的地王項(xiàng)目,樓面價(jià)達(dá)到11000元/平方米,距此不遠(yuǎn)的首城國(guó)際銷售均價(jià)為15000元,西大望路項(xiàng)目較高的樓面價(jià),面臨很難定價(jià)的問題。從2007年10月到現(xiàn)在,沒有開工和開盤的消息。

對(duì)此,區(qū)瑞明向記者表示:“開發(fā)商高價(jià)拿地,是基于對(duì)未來市場(chǎng)的良好預(yù)期,高價(jià)地將能賣出高房?jī)r(jià),然而現(xiàn)在市場(chǎng)正在進(jìn)行深度調(diào)整,房?jī)r(jià)由供求關(guān)系決定,并不會(huì)依據(jù)土地成本來定價(jià)。高地價(jià)的項(xiàng)目不是項(xiàng)目敢不敢建,而是建出來賣不動(dòng),將占用開發(fā)商極其重要的現(xiàn)金流,影響到整體運(yùn)營(yíng)能力?！倍鴩?guó)華置業(yè)購得的朝陽區(qū)來廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村3號(hào)地,由于樓面地價(jià)高達(dá)4700元/平方米,從去年底就有開盤的消息,一直推遲到今年5月仍沒有確定開盤的確切時(shí)間。

陳國(guó)強(qiáng)告訴記者,如果項(xiàng)目推出來是面粉貴過面包的,開發(fā)商比較通常的做法是延遲開工,延緩施工進(jìn)度,等到行情轉(zhuǎn)好以后,再適時(shí)推出。不開工比開工更能節(jié)約可貴的現(xiàn)金流。

政府扶持高價(jià)地項(xiàng)目對(duì)于高地價(jià)形成的項(xiàng)目進(jìn)程緩慢,政府已開始著急。

北京市建委于2009年2月11日專門制定出臺(tái)了《市建委關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目開工,促進(jìn)房地產(chǎn)投資的工作方案》（京建開2009,77號(hào)）,對(duì)于在2006年到2008年高價(jià)拿地的項(xiàng)目中,選擇8個(gè)地價(jià)、房?jī)r(jià)矛盾突出,進(jìn)展緩慢的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)度,促進(jìn)項(xiàng)目盡快開工建設(shè)。

雖然在現(xiàn)在市場(chǎng)條件下,高價(jià)地項(xiàng)目并不積極入市消化庫存,但是如果拿地超過兩年還不開工,是否又會(huì)面臨被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)了呢？

一證券分析師向記者透露,在土地牛市時(shí),為了業(yè)績(jī)好看,開發(fā)商都會(huì)囤地。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)整后,一些項(xiàng)目停工或者延遲開工時(shí)有發(fā)生,而拿地超過兩年而未來得及開發(fā)的也是有的,但退地都能操作,延遲開工也是可以辦到的。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說,地方政策也是極為寬松的,企業(yè)如果有困難,也不會(huì)強(qiáng)迫企業(yè)去開發(fā)。因?yàn)榈厥怯烧u給企業(yè)的,企業(yè)在兩年內(nèi)不能開工,也沒有出現(xiàn)土地被政府無償收回的例子。

為了防止土地流拍,5月6日,北京四塊土地出讓公告顯示了北京出現(xiàn)勾地制度。北京市土地整理儲(chǔ)備中心公告顯示,對(duì)大興康莊限價(jià)三期和四期在內(nèi)的四塊土地有競(jìng)買意向者可向北京市土地中心或者相應(yīng)中心提出用地預(yù)申請(qǐng)。而據(jù)了解,只有有人“意向競(jìng)買”,上述“預(yù)出讓”地塊才能轉(zhuǎn)為正式掛牌出讓。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,現(xiàn)在政策調(diào)控的重點(diǎn)是調(diào)控市場(chǎng)冷熱和扶持開發(fā)商買地,為成交和開發(fā)商新投資新開工提供便利條件,而開發(fā)商要想拿地還只能通過招拍掛市場(chǎng)取得,地價(jià)無法通過制度降下來,只能靠開發(fā)商理性對(duì)待。