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段永國(guó) 律師

　　案情

　　去年３月，趙女士在某售樓廣告的吸引下，與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，以當(dāng)時(shí)較高的價(jià)格購(gòu)買了某住宅小區(qū)的一套房子。但在交房時(shí)趙女士發(fā)現(xiàn)，售樓廣告的宣傳資料上注明是兒童游樂場(chǎng)和幼兒園以及綠化帶的地方，現(xiàn)在已經(jīng)建起了停車場(chǎng)，圍墻也沒有按照宣傳資料上注明的地方建設(shè)，另外小區(qū)大門的位置也發(fā)生了變化，整個(gè)小區(qū)的附屬設(shè)施建設(shè)與當(dāng)初開發(fā)商在宣傳資料上宣傳的情況大相徑庭。故此，趙女士找到開發(fā)商，開發(fā)商稱，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更已經(jīng)經(jīng)過(guò)了規(guī)劃部門的批準(zhǔn)和設(shè)計(jì)單位的同意，而售樓廣告只是一種宣傳資料，并非合同，故其不存在違約行為?，F(xiàn)在趙女士很是惱火，想用法律手段去維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　一般情況，商品房的銷售廣告和宣傳資料是一種商業(yè)廣告，在性質(zhì)上屬于要約邀請(qǐng)，并不構(gòu)成商品房買賣合同的具體內(nèi)容。但是，這種情況也不是絕對(duì)的，例如在本案中，開發(fā)商打出的售樓廣告就已經(jīng)不限于泛泛而談的籠統(tǒng)介紹，而是對(duì)兒童游樂場(chǎng)、幼兒園、綠化帶、圍墻和大門等規(guī)劃設(shè)施進(jìn)行了明確說(shuō)明和具體允諾。而正是這種說(shuō)明和允諾對(duì)趙女士購(gòu)買較高價(jià)位的商品房具有重大影響，成為趙女士簽訂房屋買賣合同的動(dòng)機(jī)之一。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第３條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。”故此，即使說(shuō)明和允諾未裁入簽訂的商品房買賣合同，也應(yīng)該視為合同內(nèi)容，具有法律約束力。

　　規(guī)劃變更經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)不能成為抗辯事由

　　商品房預(yù)售之后，在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，開發(fā)商由于種種原因，需要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行某些變更，這在現(xiàn)實(shí)生活中是不可避免的。但是這種經(jīng)過(guò)了批準(zhǔn)和同意的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更行為并不能成為開發(fā)商免于承擔(dān)違約責(zé)任合法理由。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的第２４條第２款、第３款的規(guī)定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

　　本案中，趙女士事先未接到開發(fā)商的變更通知，顯然開發(fā)商沒有履行自己的通知義務(wù)，所以，趙女士有權(quán)退房并要求由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　維權(quán)提示

　?。?、開發(fā)商在售樓廣告中對(duì)自己開發(fā)的樓盤進(jìn)行百般包裝，而在實(shí)際交房時(shí)卻讓滿懷希望的購(gòu)房者大跌眼鏡的欺騙性交易屢見不鮮。因此，我國(guó)法律將開發(fā)商內(nèi)容具體、允諾明確的售樓廣告等宣傳資料視作合同內(nèi)容，目的就是為了有效防止房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品房買賣欺詐行為。

　　２、由于開發(fā)商未征求趙女士和其他購(gòu)房者的同意擅自變更小區(qū)布局，因此趙女士和其他購(gòu)房者可以選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；另外，趙女士和其他購(gòu)房者也可以不退房，但鑒于現(xiàn)已建成的小區(qū)平面布局包括停車場(chǎng)等已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門審核許可，已無(wú)法恢復(fù)原狀，故開發(fā)商需對(duì)趙女士和其他購(gòu)房者進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁r償。

　?。?、在商品房買賣過(guò)程中，廣大購(gòu)房者應(yīng)注意盡可能細(xì)心地保留一切與自己所購(gòu)房屋有關(guān)的資料，如售樓廣告、宣傳資料等。將來(lái)一旦與開發(fā)商發(fā)生糾紛，這些平時(shí)看起來(lái)毫無(wú)用處的廢紙可能就會(huì)立即變成舉足輕重的證據(jù)。