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一則“退房”兇猛的消息激起千層浪，“小陽春”結(jié)束了嗎？房地產(chǎn)交易在走過一季度之后到底會(huì)怎么樣？各方意見交織在一起，加之“大經(jīng)濟(jì)”氣候起伏不定，使房地產(chǎn)走勢(shì)如何充滿懸疑。

　　從北京市住宅交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，北京三月份存量房網(wǎng)上簽約的套數(shù)是20571套，據(jù)本網(wǎng)記者依據(jù)該網(wǎng)站原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，退房套數(shù)為748套。退房率僅為3.64%。4月截止到28日，成交的套數(shù)為20651套。從環(huán)比來看，三月、四月的交易數(shù)量并無太大起伏。但接下來的走勢(shì)會(huì)怎么樣？因?yàn)橐患径然嘏从凇皠傂孕枨蟆睅缀醭蔀椴粻?zhēng)之辭，而“剛性需求”如同這個(gè)名詞本身一樣，有點(diǎn)脆、有點(diǎn)薄，能否支撐樓市的“小陽春”續(xù)航，成為一個(gè)顯而易見的問題。

　　那就應(yīng)當(dāng)先把退房的情形說清楚，看其到底與房地產(chǎn)交易走勢(shì)有多大關(guān)系？

　　為何退房

　　退房，其實(shí)不是新鮮事，在房地產(chǎn)最火的2006年、2007年，退房數(shù)超過已售房數(shù)司空見慣，那時(shí)的樓市處于前所未有“牛市”狀態(tài)下，媒體、地產(chǎn)商、網(wǎng)絡(luò)對(duì)于“退房”絲豪激不起任何“解剖”、“探究”的興趣。事實(shí)上，那些頻繁的退房，只不過投資客與銷售員之間的共謀而已，通過銷售員先行把好戶型樓號(hào)占據(jù)，然后像“黃?！币粯舆@個(gè)房號(hào)賣掉，實(shí)在賣不掉時(shí)，時(shí)間限制又到，只好走退房程序，于是出現(xiàn)了越火的樓盤，退房越厲害，但人們反而在這樣的樓盤搶購更積極。

　　這是讓人心花怒放的退房，而現(xiàn)在則是充滿辛酸的抗?fàn)幹?。?007年、2008年高價(jià)位入場(chǎng)，2009年目睹房?jī)r(jià)有近20%下降，難以承受，于是走上艱難的退房征程。這樣的退房數(shù)量，應(yīng)該說占據(jù)目前退房量的5成以上。連北京相當(dāng)堅(jiān)挺的“銷冠”星河灣，今年以來，都有17套退房，但仔細(xì)看去，這些退房者的購買簽約日期是2007年、2008年，并不是2009年。

　　退房容易嗎？不容易，需要走合理的法律程序、需要產(chǎn)品有符合退貨契約的瑕疵等等，但問題在于，從2000年持續(xù)活躍至2007年、2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，堆積了過于豐厚的“牛市心態(tài)”，因此對(duì)于買賣契約，實(shí)際上處于比較寬松的尺度。當(dāng)然，這與購房者日益專業(yè)化、不斷提出合同細(xì)化條款有相當(dāng)關(guān)系，于是在購買契約中，諸如晚交房90天可以退房、交房拖延一天，付萬分之三違約金，公共綠地不得有任何更改等等，越來越多的交易約定寫在了合同上。這成為經(jīng)濟(jì)危機(jī)突然降臨之時(shí)，購買者反悔退房的“伏筆”。

　　由于資金緊張，若干樓盤出現(xiàn)延期、無法準(zhǔn)時(shí)交房，而出于資金需求，開發(fā)商不得不降價(jià)促銷，這成為2007年已簽約戶退房的最主要原因之一。

　　那么，目前熱議的“制造熱銷”、“假按揭”是否存在？制造熱銷，就是在交易網(wǎng)上的賣房數(shù)量在一定時(shí)間迅速上升，但銷售期過后，由于面臨正式簽約、與銀行辦理按揭手續(xù)，因此需要解約退房，這樣的退房存在，但并不多見。

　　如果是特別火的樓盤，由于地段優(yōu)越，性價(jià)比不錯(cuò)，用不著冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橥朔繑?shù)量達(dá)到一定比例，建委會(huì)予以核查。

　　如果是數(shù)月以來“零成交”的樓盤，這樣做有杯水車薪之感，也沒有必要。

　　如果是地段、價(jià)格、產(chǎn)品處于99度差1度就“開鍋”的樓盤，有可能需要靠一時(shí)的熱銷場(chǎng)面“壯膽”，但這種“制造熱銷”的場(chǎng)面雖然存在，卻不是普遍現(xiàn)象。三月份北京退房率僅為3.64%，其中大部分為2007、2008年簽約退房戶，也說明了這一點(diǎn)。

　　是否存在“假按揭”？這個(gè)問題除非辦理“假按揭”者停止還貸，把包袱甩給銀行，否則是難以查證的。如果說一個(gè)地產(chǎn)商用這樣“代理按揭”者，從銀行籌到一筆錢，解了燃眉之急，假買房成了真買房，假按揭成了真按揭，那這個(gè)按揭就是“飛鴻踏雪了無痕”。

“小陽春”能否持續(xù)？

　　如果依據(jù)一月、二月、三月總套數(shù)與2008年、2007年同比持平，就判斷市場(chǎng)已經(jīng)回暖，這種結(jié)論多少有點(diǎn)“含糊”。套數(shù)雖然一樣，但成交額、成交面積、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)一樣嗎？

　　就統(tǒng)計(jì)的客觀性而言，上海顯然勝北京一籌。

　　從上海披露出的房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)看，三月份，上海市一手房住宅成交價(jià)格構(gòu)成中，單價(jià)在萬元以內(nèi)的住宅占總成交量的約59.9%；住宅成交面積構(gòu)成中，120平方米以下戶型占總成交量的62.6%。也就是說，是性價(jià)比高、購買門檻稍低的房子在占據(jù)了主流。

　　但從北京的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，卻看不到這么細(xì)的結(jié)構(gòu)分析。

　　如果匡算一下北京房地產(chǎn)交易狀況，就大致知道目前的成交情形了。目前擁有銷售許可證的在售樓盤為200個(gè)，但是三月份卻有82個(gè)樓盤“零成交”，一套也沒賣出去?；钴S的樓盤在10至20個(gè)左右，也可以說是屈指可數(shù)，遠(yuǎn)方沁山水、美麗山、華僑城、中信城、金泰麗灣、太陽公園等，基本特點(diǎn)是1.2萬元至1.4萬元每平方米左右，位置近軌道或距城區(qū)較近，一年前這些樓盤幾乎都有上揚(yáng)至1.7萬元每平方米甚至2萬元每平米的沖動(dòng)。在這些樓盤的銷售過程中，確實(shí)出了排隊(duì)認(rèn)購，到處有人找“關(guān)系房號(hào)”的現(xiàn)象。

　　于是類似于“二八”現(xiàn)象的不對(duì)稱格局出現(xiàn)了，這十余個(gè)活躍樓盤的成交量及金額，約占叫成交的30%至40%之間，加之其他一些降價(jià)幅度大的天資條件略遜的樓盤也有陸續(xù)成交，就構(gòu)成了北京市場(chǎng)其實(shí)是局部熱銷的情形，大部分冷清的格局。

　　下一個(gè)階段，狀況會(huì)如何呢？

　　把這個(gè)命題放在國(guó)際背景、美國(guó)經(jīng)濟(jì)走向之下，結(jié)合外貿(mào)出口狀況去觀察已為共識(shí)，在此不多說了。就流動(dòng)性狀況而言，前三個(gè)月新增貸款4.58萬億，普遍的說法是中小企業(yè)貸款難，但事實(shí)上，并不是中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款難，不少資質(zhì)不錯(cuò)的房地產(chǎn)企業(yè)都獲得了1億至3億左右的資金。這些資金可以支撐到什么時(shí)候，銀行會(huì)不會(huì)維持一季度的放款規(guī)模，都是未知數(shù)。

　　總之，房?jī)r(jià)像2007年那樣上揚(yáng)已然是“鏡中花月”，但大幅下挫的征兆也不明顯，除非出現(xiàn)像1997年香港金融風(fēng)暴那樣的負(fù)資產(chǎn)沖擊。也就是說，房地產(chǎn)出現(xiàn)了像股市一樣的“底部運(yùn)行”的特點(diǎn)，高一波，低一波，但大體會(huì)維持這個(gè)局面。