在房地產業(yè)內，假按揭現象并非個例。業(yè)內人士和專家道出了假按揭長期存在的原因。
事件
市民疑遭遇假按揭
法院已經將房產開發(fā)商的貸款認定為虛假貸款
■房子“一房二賣”給自己
曹先生是一家省直機關的公務員。2002年10月5日，他購買了石市友誼南大街某小區(qū)的一套房屋，并簽訂了購房合同。
為方便辦理房貸手續(xù)，曹先生將自己的身份證復印件、個人收入證明、購房合同等證明材料交給了開發(fā)商的工作人員，委托其代為辦理住房按揭貸款。隨后，工作人員順利為他辦理了中信銀行的住房貸款。
2006年2月8日，曹先生在第34期還款時提前結清了中信銀行的住房貸款。
但是2007年8月，曹先生卻突然接到另一家銀行機場路支行打來的電話，告知在他名下有一筆26.8萬元的銀行貸款逾期未還。
這個電話讓曹先生大為震驚，于是馬上帶著自己的購房合同、身份證等證件的原件找到機場路支行。曹先生在銀行查詢發(fā)現，這筆貸款于2003年6月4日發(fā)放，貸款人正是自己。
這是怎么回事？
通過將銀行備案的購房合同與自己的購房合同比對，曹先生發(fā)現，“假合同除最后的簽名和手印不是我的，其余幾乎一樣?！?
他還發(fā)現，銀行備案的合同中，購房日期是2003年，也就是說，在他購房一年后，開發(fā)商又將這套房子“賣”了一次，賣給了他。
“應該是房產公司偽造了一份假的購房合同，利用我之前提供的身份證明和合法的收入證明到銀行貸款?！辈芟壬鷳岩勺约涸庥黾侔唇?，感到不解和氣憤，并開始找銀行進行交涉，以消除自己的不良記錄。
■法院認定開發(fā)商虛假貸款
2007年8月，曹先生得到開發(fā)商被機場路支行起訴的消息。據銀行方面稱，他們是在審查借款人還款情況時發(fā)現了大面積的逾期。隨后，在貸款真實性檢查過程中，銀行又發(fā)現該開發(fā)商開發(fā)的一個項目存在虛假貸款情況，共涉及1000多萬元。為此，開發(fā)商被起訴至石市中院。
最終，法院判決，涉及虛假貸款的所有款項均由開發(fā)商償還。這其中包括曹先生所欠銀行的款項。
“法院已經將房產開發(fā)商的貸款認定為虛假貸款，那自己在銀行的不良記錄自然也會被刪除?！辈芟壬敃r想。然而事實并非如此。經過與銀行多次交涉，不良記錄仍未消除，且對生活、工作造成影響，2008年12月26日，曹先生將開發(fā)商和銀行告上法庭。
曹先生要求判定被告雙方按揭貸款所依據的購房合同無效，并立即撤銷在銀行征信系統(tǒng)中的不良信用記錄。此外，曹先生還要求被告以書面形式向他賠禮道歉，并在省級媒體上發(fā)布聲明，為其恢復名譽。在物質損失方面，曹先生主張了300元的交通費和8000元的精神損失撫慰金。
■“一房二賣”為“工作失誤”？
同一套房子為什么出現了兩份購房合同，且購買人都是同一個人？多出來的那筆銀行貸款去了哪里？為什么機場路支行明明了解曹先生所辦按揭是虛假貸款，還一再拒絕撤銷不良信用記錄呢？庭審過程中，開發(fā)商和銀行的代理人對這些問題一一作了解答。
開發(fā)商的代理人認為，開發(fā)商售樓時，有時會出現退房的情況。所以出現曹先生這種“一房二賣”情況，“肯定是相關人員工作上的失誤。”但是對多出來的那筆貸款，開發(fā)商的代理人表示，的確是房產公司用于公司的正常運作了。
機場路支行的代理律師表示，銀行無法確認原告對貸款是不是真的不知情、是不是原告與開發(fā)商串通的結果，所以按照規(guī)定不能撤銷他的不良信用記錄。此外，銀行備案的購房合同是合法成立的，沒有侵犯原告合法權益。向人民銀行征信中心報送借款人的交易記錄，是銀行的法定義務，銀行并沒有故意泄露曹先生的個人隱私，因此也沒有侵犯他的名譽權。
庭審中，案件的主審法官李立新表示，法庭無法確認兩份購房合同的真實性，所以有必要對兩份合同的真實性進行鑒定。但法官的這一說法當庭遭到了銀行和開發(fā)商的反對，本案并未當庭宣判。目前，案件還正在審理中。
揭秘
開發(fā)商為運作資金而假按揭
開發(fā)商從銀行貸款貸不出來，沒錢又不能運轉，所以就需要找一個途徑來解決這個問題。
記者從石市橋西區(qū)法院了解到，近年來，該院已受理數起因“假按揭”引起的信貸合同和名譽侵權案件，大多都以調解結案。
是什么原因造成了因假按揭而引起的法律糾紛一再發(fā)生？一名在房地產行業(yè)從事法律顧問工作十余年的業(yè)內人士阿杰（化名）對此疑問做了解答。
“開發(fā)商從銀行貸款貸不出來，沒錢又不能運轉，所以就需要找一個途徑來解決這個問題?！?阿杰指出，假按揭是房地產市場在運行過程中產生的一種不良現象。表面上看，假按揭由開發(fā)商一手導演，但實際上參與假按揭的主體包括很多，有房地產開發(fā)商、銀行，甚至包括“購房者”。
據阿杰介紹，參與假按揭的“購房者”一般為房產開發(fā)公司員工，或員工的親朋好友。“他們對假按揭是知情的，并且在去銀行辦理假按揭之前已經得到了某種好處?！币虼怂麄円簿褪悄J了假按揭可能帶來的風險，雖然他們可能并不知道風險到底有多大。
那風險何來？阿杰以自己所在的一家房產公司為例進行了說明。
阿杰說，在1990年代，該公司的運轉一直處于相對良性的狀態(tài)，但之后因為又開發(fā)了一家星級酒店，且公司在廣州被騙走1000多萬，資金鏈開始吃緊。為了防止資金鏈斷裂，公司開始以假按揭的方式套現，風險完全會轉嫁給銀行或者“購房者”。
但在2003年之后，阿杰所在的公司資金鏈出現斷裂，銀行的借貸系統(tǒng)也趨于完善，假按揭的貸款還不上了，為此，他開始代表公司走上了漫長的應訴之路。
在法庭上，阿杰會以各種理由反駁原告的訴訟，但庭下他表示，“銀行和開發(fā)商對引起訴訟的原因都心知肚明?！?
解讀
如何避免遭遇假按揭
杜衛(wèi)東表示，作為普通消費者，管理好自己的信息非常重要。
■什么是假按揭
河南財經學院法學系講師杜衛(wèi)東說，所謂假按揭，就是房地產開發(fā)商以在真實或者虛假的材料和主體的名義下建構起來的假借購房，向銀行辦理個人住房按揭貸款，從而套取銀行資金的行為。
假按揭可分為兩類：第一類，真實購房價格與假按揭房價差異不大，開發(fā)商只是為了快速回收資金，以略高于市場價采取了部分假按揭，真假難辨，且短期內假的就可以變成真的；第二類則是樓盤的購房人絕大部分是虛假的，假按揭合同價非常高，不合常理。且往往有金融機構人員參與，甚至內外勾結，騙取銀行貸款。
■假按揭為何長期存在
杜衛(wèi)東通過不同市場主體及其動機透視了假按揭產生的原因。
他認為，產生假按揭原因有多種，其中最主要的來自于開發(fā)商。對開發(fā)商來說，在房地產市場活躍時，房子不愁賣，一般不存在假按揭現象；而如果房子滯銷，開發(fā)商的巨大投資要收回，在這種投資風險和壓力之下，假按揭就成為開發(fā)商回籠資金的一種方式了。
基于開發(fā)商的以上需求，這幾年，銀行一直認為住房信貸業(yè)務是一項優(yōu)質資產，所以，各家銀行也在住房信貸市場展開激烈的競爭。在這種情況下，銀行信貸人員為了爭取到業(yè)務而放松了對有關資料的審查，當然，有些也可能是由于現行系統(tǒng)的不完善造成的，從而為假按揭提供了一種可能性。因此，如果銀行嚴格按照規(guī)定開展信貸業(yè)務，并且審查嚴格的話，假按揭的現象可能會少得多。
■做假按揭或面臨刑事處罰
杜衛(wèi)東表示，作為普通消費者，管理好自己的信息非常重要，這是對自己的一種保護。在日常生活和工作中，當我們向外界提供信息時要慎重，比如當我們提供身份證復印件信息時，一定要在上面注明其用途，除注明的用途外，其他一切用途均無效。
杜衛(wèi)東還表示，最高立法機關在最新的刑法修正案當中對個人信息保護進行了規(guī)定，即一些單位如果違反國家規(guī)定，將本單位在履行職責或者提供服務過程中獲得的公民個人信息，出售或者非法提供給他人，情節(jié)嚴重的，要追究刑事責任。這將對公民信息保護起到更有效的作用。
而開發(fā)商如果惡意套用個人信息做假按揭，可能會觸犯騙取銀行貸款罪。更為嚴重的是，如果其是為非法占有這個貸款為目的的話，可能會觸犯貸款詐騙罪。犯這兩個罪，開發(fā)商要承擔相應的刑事責任。
聞鏈接
銀監(jiān)會已開始整治假按揭
2008年6月，中國銀監(jiān)會發(fā)布《中國銀監(jiān)會關于進一步加強房地產行業(yè)授信風險管理的通知》，對房地產貸款中的“假按揭”、“假首付”、“假房價”等不規(guī)范行為進行整治。根據監(jiān)管部門相關要求，銀行若發(fā)現開發(fā)商有上述“三假”行為，則必須停止向其發(fā)放個人住房貸款和開發(fā)貸款，同時應重新對房地產企業(yè)所在集團進行信用評級，調整授信額度。同時還會根據相應的評估體系，重新評估房地產企業(yè)的資信及其貸款風險之后，商業(yè)銀行根據評估情況采取降低企業(yè)信用等級、核減授信額度、上浮貸款利率等措施。
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