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4月23日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心、社會科學(xué)文獻出版社主編的《2009年房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布。

《2009房地產(chǎn)藍皮書》指出，受世界經(jīng)濟形勢影響，2008年下半年以來國內(nèi)經(jīng)濟呈現(xiàn)下滑趨勢，2008年12月份全國GDP增長率降到6.8%。在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策作用下，我國經(jīng)濟目前呈現(xiàn)出向好跡象，但全球性金融危機至2009年初仍未顯示觸底跡象，我國經(jīng)濟還存在著變數(shù)，房地產(chǎn)市場發(fā)展也存在著不確定性，總體上2009年我國房地產(chǎn)市場大體存在如下趨勢。

（一）房價上半年總體下行，下半年市場有回暖可能

1. 國內(nèi)外經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律促房價下行

住房體制改革之后，伴隨經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化推進，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近十年快速發(fā)展。旺盛的需求、良好的預(yù)期等多種因素促使房地產(chǎn)價格一路攀升。2008年下半年在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢變化及多年調(diào)控政策累積效應(yīng)的作用下，樓市交易量明顯萎縮，樓價漲幅回落、走低趨勢形成。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能總是直線上升，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，但由于我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生根本變化，2009年房價總體將處于高位。

2．房價下降預(yù)期強烈

首先，資金問題可能促使開發(fā)商降價促銷。資金短缺成為2008年困擾房地產(chǎn)企業(yè)的大問題，在樓市銷量銳減的情況下，資金回收量減少，資金缺口增大。自2008年3月開始，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速低于應(yīng)付款累計增速， 2008年9月房地產(chǎn)資金來源累計增速比2007年12月下降了27.2個百分點。2009年來自資金的壓力或?qū)⒊蔀榉績r下調(diào)的重要因素，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動降價促銷。

其次，在政府調(diào)控、房價形成下降趨勢、大量保障性住房建設(shè)等眾多因素影響下，普通房者觀望情緒難以消退。對房地產(chǎn)市場預(yù)期的變化，使市場很難吸引敏感的投資和投機資本進入。2008年全國商品房空置面積大幅增加，亦恐難在2009年年中逆轉(zhuǎn)。盡管開發(fā)商打折、降價促銷，但若房價與市場繼續(xù)脫節(jié)，似難讓需求者付諸行動。

此外，國家有關(guān)部門呼吁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理價格促進商品住房銷售；一些城市的政府官員也公開表態(tài)，政府不會為高房價托市；一些房地產(chǎn)商積極降價促銷，為企業(yè)爭得了發(fā)展空間，提高了競爭力等等，形成了強烈的促使房價下調(diào)的社會氛圍。

3．下半年房市有回暖可能

房地產(chǎn)市場自2007年9月開始進入調(diào)整，2008年年中房市調(diào)整更為明朗，不僅全國許多城市銷量銳減，更有前期房地產(chǎn)價格領(lǐng)漲的城市房價出現(xiàn)下行，12月份全國70個大中城市絕對價格同比出現(xiàn)下降。但總體來看，中國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)深幅大調(diào)的可能性不大。這主要是因為在房價快速上漲期間，國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施，房價泡沫并未大范圍顯現(xiàn)，而市場需求尤在。

特別是2008年下半年以來，國家及時地調(diào)整了宏觀政策，如大幅降息和存款準備金率，放松信貸等，對房地產(chǎn)市場是利好。在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，宏觀經(jīng)濟有望在下半年走高，推動房地產(chǎn)景氣度回升。在國家放松購房信貸、鼓勵購房消費的政策刺激下，市場需求將有補償性釋放。一些房價前期調(diào)整幅度較大的城市房市有可能率先走出低迷，趨于回暖。

（二）保障房建設(shè)力度大，商品房市場存在不確定性

中央提出了4萬億元擴大內(nèi)需投資計劃，其中9000億用于新增廉租房、經(jīng)濟適用房及棚戶區(qū)的改造工程,平均每年達3000億元，相當(dāng)于2008年全國房地產(chǎn)實際完成投資額的10%。保障性住房建設(shè)力度前所未有，大量住房困難家庭將受益。

受銷售下降、空置房存量較大等因素的影響，上半年商品房建設(shè)投資意愿會受到抑制。由于國際金融危機尚未見低、改善性住房扶持政策尚不明朗、房地產(chǎn)市場調(diào)整、觀望情緒的改變需要時間等，2009年商品房市場還存在較大的不確定性。下半年在積極財政政策和適度寬松貨幣政策作用下，若經(jīng)濟形勢出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，商品房市場可望回升。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰

2008年受開發(fā)信貸增長下降和需求衰退的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，部分中小企業(yè)面臨資金困境，生存受到威脅。因此，2009年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將迎來重組高峰。

整體來看，一線品牌發(fā)展商雖然銷售受到?jīng)_擊，但其行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位和上市公司背景，在融資方面有一定優(yōu)勢。2008年一些品牌企業(yè)依然取得了與 2007年持平的銷售面積和銷售收入業(yè)績，市場份額也有提高。調(diào)整將新一輪的洗牌將加速進行，使強者更強。實力較小的開發(fā)企業(yè)不得不通過降價換取銷售資金回籠，企業(yè)自救和整合力度將決定自身的命運。

從長遠來看，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰有利于房地產(chǎn)資源的整合和優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

（四）暖市成為調(diào)控政策的主基調(diào)

在國際金融危機沖擊和國內(nèi)經(jīng)濟下滑的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對宏觀經(jīng)濟意義重大。為維護市場穩(wěn)定，2009年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策將以暖市為主，以防止房地產(chǎn)市場大起大落、在宏觀經(jīng)濟中發(fā)揮“保增長”的作用為目標(biāo)。

1．降息及下調(diào)準備金率有利于暖市

降息及下調(diào)銀行存款準備金率不僅可以降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本，還可以減少按揭購房者的還貸成本，對于樓市是絕對利好。自2008年9月以來，央行五次下調(diào)基準利率，四次下調(diào)存款準備金率，以保持充足流動性，促進信貸增長，并決定把2009年的M2增長率提高到17%，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極的影響。適度寬松的貨幣政策也帶來了房地產(chǎn)信貸放松的預(yù)期，為房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金緊缺帶來希望。2009年為刺激經(jīng)濟，擴大投資和就業(yè)，在適度寬松的貨幣政策下，利率和準備金率尚有下調(diào)空間?！皟陕省毕抡{(diào)有助于激活股市，股市轉(zhuǎn)暖以及擴大債券發(fā)行規(guī)模，有助于為房地產(chǎn)市場提供資金支持。 

2．加快房地產(chǎn)融資多元化步伐

為改變房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新將加快，推進資金來源的多元化和社會化將有新進展。主要通過增加和擴大項目融資渠道，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，提高企業(yè)的自有資金生成能力；通過引進信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項目的開發(fā)能力和管理能力。2009年房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）有望在國內(nèi)試點，其產(chǎn)品設(shè)計和制度安排也將更注重防范風(fēng)險。為了拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，在確保資金安全的前提下，將住房公積金用于經(jīng)濟適用住房等住房建設(shè)，將在有條件的地區(qū)開展試點。

3．完善住房消費政策  

在國際國內(nèi)經(jīng)濟下行的背景下，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)滿足內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的作用凸顯重要，為此中央、地方政府已出臺了一系列政策措施。若前期的政策不能見效，2009年激活住房消費市場的新政策措施有可能繼續(xù)出臺。

總之，2008年全國房地產(chǎn)市場不景氣明顯，而房地產(chǎn)市場是否能在2009年企穩(wěn)回升還存在著較大不確定性。一方面受房地產(chǎn)市場自身規(guī)律的作用，房價有繼續(xù)下探的空間，但是受住房需求以及暖市政策的作用，房市也存在著回暖的可能。如果考慮到房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的重要作用，政府調(diào)控政策力度加大，本年度后期市場出現(xiàn)企穩(wěn)回暖跡象的可能性較大。