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廣州首季度二手成交火爆，“成交量環(huán)比增70%”、“成交量翻倍”等字眼出現(xiàn)在各大中介的成交報告里。生意做不過來就增加人手，再做不過來就開分店，這是中介老板最實際的做法。近期中介不約而同出現(xiàn)小型“開鋪潮”，各品牌新開分店的數(shù)量不多，為10間以下，與2007年“10店齊開”豪氣干云的做法大相徑庭。去年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷陣痛，市場萎縮導(dǎo)致中介行業(yè)裁員縮鋪。今年年初，積聚的購買力一下子爆發(fā)，且最主要的是，國家對樓市的調(diào)控改為扶持，各中介公司老板新開店底氣足了。不過由于經(jīng)濟大勢令人憂慮，中介公司開分店也采取穩(wěn)健態(tài)度，有開100間的能力，只開10間來試水。各中介負責(zé)人在被問到對后市的看法時，他們也不約而同表示——審慎樂觀。

　　首季度一次性付款買房比例創(chuàng)新低

　　滿堂紅研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，由于利率降低，市民選擇貸款買房意愿大增，一季度廣州二手住宅買賣一次性付款的比例創(chuàng)下新低，其中2、3月僅為21.4%，與降息之前相比跌了大約10個百分點。

　　從2008年9月份后，央行五次降息和推出房貸七折政策。以一套總價50萬元的二手房為例，假設(shè)首付15萬元、商業(yè)貸款35萬元，還款期限20年，2008年9月降息之前按照基準(zhǔn)利率月供為2890.62元，到2009年月供就僅需2495.41元，減少395.21元；如果還能夠向銀行申請到七折的最優(yōu)惠利率，那么月供就減為2150.56元，總共減少740.06元，相當(dāng)于比以前買房的月供少了大約1/4，購房者的置業(yè)門檻大大降低。

　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，第一季度廣州樓市的“量增價升”與房貸政策的放寬和優(yōu)惠利率的執(zhí)行有很大關(guān)系。特別是二手樓市，由于買家預(yù)算相對有限，對于月供的變化更加敏感，月供的減少讓不少之前猶豫不決的買家就此下定決心，對樓價的承受能力也因此提高。據(jù)悉，目前廣州的商業(yè)銀行已普遍放寬二套房貸政策。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，第一季度一次性付款買房人數(shù)的減少，除低利率因素外，還與股市回暖有關(guān)。進入2009年，中國股市在多方利好刺激下穩(wěn)步走牛，吸引了眾多資金回流。一些原計劃“離場”買房的置業(yè)者也因此放棄一次性付款的打算，用按揭買房省下的現(xiàn)金炒股獲利。同時，通過股票市場獲利的資金也不斷流向樓市。盡管3月份CPI同比下降1.2%，但由于美元走弱，國際市場原材料上漲勢頭已引起國內(nèi)投資者對后市出現(xiàn)通脹的擔(dān)憂，而樓市作為國內(nèi)少有的可靠投資途徑之一，買房保值的觀念又有所抬頭。一些持幣待購的置業(yè)者開始擔(dān)心，一味的等待可能沒有等到樓價下跌，反而讓手頭的現(xiàn)金貶值，因此開始尋找機會適時入市。不過，業(yè)內(nèi)認為這種心態(tài)不可與2006年、2007年樓市高峰期的投資氣氛相提并論。(記者李鳳荷)

　　3月二手樓成交量同比增近八成

　　據(jù)廣州市國土房管局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份全市十區(qū)二手住宅交易登記面積為49.53萬平方米，同比增加77.7%，環(huán)比增加37.9%。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，3月份二手住宅成交出現(xiàn)較明顯增幅，成交均價為7700元/m2，同比增幅4%。

　　3月份廣州二手住宅交投活躍，主要是樓市調(diào)整而累積的剛性需求持續(xù)釋放，剛性自住買家入市積極性增加。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，3月份60~80平方米二手住宅成交比例達30%，而80~100平方米二手住宅成交比例達22%左右，顯示受用家歡迎的實用型兩房和小三房仍是最暢銷的戶型。成交主力為首次置業(yè)者，單價5000~8000元/m2二手住宅成交最旺，比例超過40%。另外，10000~13000元/m2單價段的中高檔二手房交投活躍度上升較明顯，3月份該單價段成交比例接近15%，與上月相比市場份額擴大了4個百分點。該單價段成交集中在天河、海珠和老城區(qū)。

　　在眾多二手買家中，有一群長線投資者，他們的入市帶動小戶型在3月份出現(xiàn)明顯的上升勢頭。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，3月份面積在60平方米以下的小戶型單位成交比例高達20%，環(huán)比增長超過兩成。租賃交投暢旺的公寓或是小戶型主打的樓盤，投資價值都受到長線投資者的認可。萬家物業(yè)市場總監(jiān)劉廣浩表示，從4月份前兩周的成交情況看，二手市場將難以維持3月的火爆勢頭。然而由于有相當(dāng)一部分之前處于商討階段的交易延至清明節(jié)后成交，因此預(yù)料4月交投總量仍將高于去年同期。

　開店策略：不求數(shù)量求質(zhì)量

　　地產(chǎn)中介在樓市調(diào)整期內(nèi)重開分店，把單店生存能力放在第一位。各地產(chǎn)中介負責(zé)人表示，與2007年相比，鋪租回落不大，開鋪成本與兩年前相若，他們考慮最多的是新開的分店能做多少生意。何慶祥生動地向記者形容，開一家分店就像生一個小孩，肯定要想著如何養(yǎng)大他，不會生出來又不管他的死活。

　　李粵湘表示，中原歷年的滾存儲備，足夠有能力開100間分店，不過目前只是選擇開10間分店左右。中原各分店在樓市調(diào)整期進行轉(zhuǎn)型，目前不再是單純二手代理。大部分分店紛紛代理本區(qū)內(nèi)小型一手盤尾貨，既與公司一手代理著重大客戶有所區(qū)別，也擴充了收入來源，這在珠江新城、海珠和花都都有成功例子。

　　2006、2007年樓市擴張期，各公司開店決策往往是自上而下，如今在樓市調(diào)整期，各中介行講究的是上下齊心、通力合作。潘宇豪表示，大規(guī)模開店要看市場承受力和市場需求量。在開店選擇上他們采取開放態(tài)度，充分聽取區(qū)域總監(jiān)的意見。何慶祥表示，他們開店先是由區(qū)域主管和總監(jiān)提出，公司分析后決定全力支持前線總監(jiān)，選鋪也是以前線總監(jiān)為主。

　　方圓地產(chǎn)和百富誠金發(fā)物業(yè)在本次“開鋪潮”中依然按兵不動。方圓地產(chǎn)副總經(jīng)理李崢表示，他們不會刻意擴張規(guī)模，有必要才會再開分店。就算是要開店，也只會集中在白云、芳村等特定區(qū)域的大型樓盤。廣州百富誠金發(fā)總經(jīng)理徐永德表示，他們也有意在越秀和荔灣開設(shè)分店，目前還沒有找到合適的地點。作為中型地產(chǎn)公司，他們不會在全市范圍內(nèi)開分店，只會集中在老城區(qū)。

　　今年開門紅 集中優(yōu)勢區(qū)域開店

　　據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，2008年廣州市全年二手成交面積為452.99萬平方米，今年首季度廣州市二手交易面積為128.94萬平方米，其中三月成交面積為49.53萬平方米，同比增加77.7%，創(chuàng)下了近一年來的新高。去年二手月均成交面積約為37.74萬平方米，今年頭三個月月均交易量為42.98萬平方米。各中介成交量、中介傭金收入，直追2007年樓市高峰期。

　　經(jīng)過2007年底樓市逆轉(zhuǎn)的洗禮，廣州地產(chǎn)中介開店不再是“大撒把”，而是集中在優(yōu)勢區(qū)域做大做強。合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪表示，合富已經(jīng)過了為追求規(guī)模而大量開店的階段，目前開店是微觀選擇，即看到某區(qū)域板塊成交量大且成交活躍，才會選擇在那里開店。潘宇豪認為，從趨勢上看，廣州市區(qū)內(nèi)一手樓會越來越少，他們會集中在市區(qū)范圍內(nèi)開店。

　　廣東中原市場總監(jiān)李粵湘說，他們也密切關(guān)注各個區(qū)域的成交情況，分階段擴張。開店重點要看中原在各個板塊的市場占有率，目前集中在有較多次新房和商品房供應(yīng)的區(qū)域。滿堂紅研究部經(jīng)理周峰說，該公司目前僅在富力桃園新增一家分行，其他地段暫時未有新開店計劃。在富力桃園開店，主要是考慮其入住客戶數(shù)量和竣工年限，此時將會有一波“換房”潮。

　　周峰分析道，樓市調(diào)整期內(nèi)，中介行會保留相關(guān)人才和經(jīng)營能力相對較高的店鋪。樓市目前仍處于“局部調(diào)整、局部回暖”態(tài)勢，在店鋪成本遠高于人員成本的前提下，品牌中介行會先采取招聘人員，補充現(xiàn)有店鋪的人員數(shù)量，從而服務(wù)于快速增加的客源的方式。在確定二手樓市處于正常的回暖通道內(nèi)時，可以考慮進駐一些樓齡在6至7年間、居住戶數(shù)在3000戶以上的次新樓盤社區(qū)，該類樓盤的換房潮剛好在這個時段出現(xiàn)，盤源有保證。又或者進駐樓齡在3至4年間的超高檔住宅板塊，該類樓盤也在此時會有相對集中的租賃貨源涌現(xiàn)。

　　大中介開店放眼廣州市區(qū)范圍，中型中介公司著眼點則放在本身的優(yōu)勢區(qū)域。德誠行總經(jīng)理何慶祥告訴記者，他們最近四店齊開，選點考慮也只限于本公司的優(yōu)勢區(qū)域，以老城區(qū)和花都區(qū)為主。德誠行2008年縮鋪調(diào)整前在花都有較多分店，本次也在花都重開一個分行。順馳不動產(chǎn)有關(guān)人士表示，他們今年在天河新開兩間分行。他們把天河和越秀視為經(jīng)營重心，因此新開店也選擇在這些優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)。

　　各中介對后市仍持謹慎樂觀態(tài)度

　　今年頭三個月成交放量，二、三季度樓市趨勢會如何？各大中介負責(zé)人不約而同地用“審慎樂觀”來形容他們對后市的看法。實體經(jīng)濟與樓市的表現(xiàn)息息相關(guān)，經(jīng)濟大環(huán)境不佳，地產(chǎn)中介不敢過分樂觀。

　　潘宇豪表示，樓市表現(xiàn)不會脫離實體經(jīng)濟。目前的經(jīng)濟不如以前，因此他認為今年余下時間樓市會緩和發(fā)展，“量增”是必然的，至于是否“價升”，他認為買家遠比2007年時要理性，業(yè)主“反價”也不追。李粵湘認為，目前成交放量，銀行第一季度發(fā)放貸款就占了全年指標(biāo)的45%，余下時間是否會收縮就很難說。此外，廣東2月份出口下降兩成，金融海嘯陰影未除，經(jīng)濟大環(huán)境影響樓市表現(xiàn)。二、三季度樓市會呈半膠著狀態(tài)，同比去年成交會略有升幅。

　　周峰則認為，4月上半月，廣州二手樓市交投仍能保持2、3月的快速增長，同時市場“反價”潮在持續(xù)。4月下半月，受一手開發(fā)商在售樓盤價格作相應(yīng)的促銷讓利，部分客戶逐漸轉(zhuǎn)到市內(nèi)一手樓選購心儀物業(yè)，二手樓市的客源有所減少，買賣成交速度也有所放緩。預(yù)計5月份開始，市場再次進入短期“整理”階段，買賣雙方的博弈又將持續(xù)。而這波“整理”行情到6月下旬結(jié)束。今年下半年的廣州二手樓市表現(xiàn)會優(yōu)于上半年，屆時投資客的入市情緒會比現(xiàn)時高漲。

　　德誠行總經(jīng)理何慶祥認為，今年年頭成交量爆發(fā)，引爆了積累下來的顧客的購買力，也將促使部分準(zhǔn)備買房的消費者停止觀望，畢竟自用的買家有“跟風(fēng)”的習(xí)慣。從去年12月至今，他也觀察到中小型炒家入貨意愿加強，“以往是看都不看，現(xiàn)在都會問有什么筍盤介紹”。

　　李崢認為，樓市緩慢調(diào)整，下半年一手開發(fā)商的貨量也相當(dāng)大，他對前景謹慎樂觀。順馳不動產(chǎn)有關(guān)人士認為，經(jīng)濟大環(huán)境不好，樓市不可能脫離實體經(jīng)濟而有突出表現(xiàn)。徐永德表示，從各行各業(yè)來看，經(jīng)營環(huán)境并不好，成交火爆的樓市已脫離實體經(jīng)濟。樓市走向還要看消費者信心和股票市場的表現(xiàn)，樓市拉鋸戰(zhàn)在所難免.