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    近日來(lái)，筆者走訪了通州、順義、望京以及三四環(huán)沿線包括普通住宅、別墅在內(nèi)的多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，目睹了售樓現(xiàn)場(chǎng)的人潮涌動(dòng)及成交活躍，而這場(chǎng)景恰恰契合了時(shí)下多方大力討論的“樓市回暖”話(huà)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)真的又要熱起來(lái)了么？買(mǎi)房人是該“趕緊出手”還是“等著再降降”？針對(duì)“這一輪的回暖周期究竟能持續(xù)多久”，筆者采訪了各方人士。

    一、積壓的“剛需釋放”有望繼續(xù)催熱樓市

    “1、2月份有這么多人買(mǎi)房，這是以往年份都沒(méi)出現(xiàn)過(guò)的情形?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰談起近來(lái)樓市熱銷(xiāo)時(shí)這樣表示。

    他解釋道：“積壓了一年的剛性需求開(kāi)始釋放，這包括的不僅是首次購(gòu)房的，還有改善型住房的人群。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，二月過(guò)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了成交量暴漲，不單單是二手房的成交量翻倍增長(zhǎng)，也帶動(dòng)整體一手樓盤(pán)的成交量上升。這次樓市轉(zhuǎn)暖是全國(guó)性的，不是局部的，這也是從2007年下半年以來(lái)首次出現(xiàn)的全國(guó)性的成交量反彈，客戶(hù)信心漸增。估計(jì)積壓的需求還能持續(xù)釋放一段時(shí)間?！痹诓稍L中，多名業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，本次樓市“回暖”熱度將持續(xù)。

    二、觀點(diǎn)：“最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去”

在采訪中李文杰表示：“最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去”，成交量出現(xiàn)了觸底反彈后，以后總的說(shuō)來(lái)也是一個(gè)逐步回升的過(guò)程，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇。原因在于，樓市2008年創(chuàng)了新低，全年都較為低迷，特別是在去年11-12月份達(dá)到最低點(diǎn)，那時(shí)很多樓盤(pán)即便降價(jià)也依然賣(mài)不出去。而目前看來(lái)，未來(lái)的樓市成交量及價(jià)格雖然還可能有反復(fù)，但是總體應(yīng)該是走出低迷了。他認(rèn)為，“暖與不暖”未必在于價(jià)格止跌回升的回暖，而在于市場(chǎng)交易量和活躍度的回暖。

    三、樓市整體出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性下跌”不大可能

    “現(xiàn)在繁榮一陣子，過(guò)段時(shí)間沒(méi)準(zhǔn)大跌，要跌到更深的谷底，到時(shí)候再買(mǎi)不晚。”不少仍在等待出手的看房人持有類(lèi)似觀點(diǎn)。

    在協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總孫鈺看來(lái)，近期北京一手房與二手房同時(shí)表現(xiàn)出的交易量上升是周期內(nèi)的交易回暖信號(hào)，說(shuō)明需求是大量存在的，卻也并不意味著市場(chǎng)普遍意義上的全面好轉(zhuǎn)，但從振奮市場(chǎng)信心方面起到了積極的作用。從政府此前表示看，近期不會(huì)再出臺(tái)房地產(chǎn)“救市”政策，這就給了市場(chǎng)一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的信號(hào)周期；而從近一年的樓市價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)歷了“量?jī)r(jià)齊跌”到“價(jià)跌量升”的局面，這說(shuō)明市場(chǎng)在經(jīng)歷幾輪價(jià)格調(diào)整之后也進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段?！胺€(wěn)定是持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此我個(gè)人認(rèn)為，樓市整體出現(xiàn)報(bào)復(fù)性下跌的可能性不大，當(dāng)然不同區(qū)域不同項(xiàng)目仍會(huì)有不同的市場(chǎng)表現(xiàn)?！睂O鈺表示。

    四、觀點(diǎn)：“‘回暖跡象’與回暖不一樣”

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王宏新在接受采訪時(shí)認(rèn)為：近期包括北京在內(nèi)的一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，出現(xiàn)了一些“回暖的跡象”，但還不能認(rèn)定就是樓市回暖。出現(xiàn)“回暖的跡象”是樓市理性回歸的必然，因?yàn)樵诠┣箨P(guān)系出現(xiàn)反向變化之后，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)約15個(gè)月之后，2007年前所呈現(xiàn)的幾年高燒終于降溫。同時(shí)，經(jīng)過(guò)近1年的供需雙方“僵持”，房?jī)r(jià)終于在2008年下半年，尤其是2008年第四季度開(kāi)始“或明或暗”地走上降價(jià)之路。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的價(jià)格回調(diào)，一些產(chǎn)品價(jià)格趨于合理。因此，在市場(chǎng)成交微量的樓市極度低迷期，近期出現(xiàn)的一些局部現(xiàn)象的確可以稱(chēng)為是一種“回暖的跡象”。然而“回暖的跡象”與“回暖”是兩回事，出現(xiàn)了回暖是一種事實(shí)或結(jié)果，而不是一種表象?，F(xiàn)在來(lái)判斷市場(chǎng)回暖，恐怕還沒(méi)有非常充分的宏觀支撐。

    五、振興起碼得看2010年 走出低迷要開(kāi)發(fā)商“有所作為”

    “這段時(shí)間開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡快‘有所作為’而不是借機(jī)漲價(jià)，只有這樣才能讓‘小陽(yáng)春’的時(shí)間持續(xù)更久?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此這般道破。

    北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王宏新從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度考慮認(rèn)為，只要房?jī)r(jià)不斷地下調(diào)，向合理的價(jià)位回歸，成交量就有可能“恢復(fù)性增加”，“回暖跡象”的確有很大可能還會(huì)持續(xù)下去。然而有一種情形的出現(xiàn)可能會(huì)中止目前的局部成交量“恢復(fù)性增加”，那就是宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，居民的消費(fèi)、企業(yè)的投資信心繼續(xù)下行時(shí)，樓市成交量可能會(huì)再次回歸到低水平。

    而李文杰則更為明確地指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)要整體走出低迷還需要至少一年或者更長(zhǎng)的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該抓住眼下難得的商機(jī)盡快推盤(pán)，才能實(shí)現(xiàn)在2009年現(xiàn)金收支平衡的目標(biāo)。他表示最近一周交易量又開(kāi)始有所回落了，因?yàn)橛行┍阋说谋P(pán)已經(jīng)被吸收殆盡，估計(jì)在4月左右又會(huì)出現(xiàn)一些低迷，事實(shí)上，他認(rèn)為2009年都將是一個(gè)調(diào)整年，加上樓市還有過(guò)多的庫(kù)存需要至少24個(gè)月以上才能消化，甚至整年成交量都可能將如過(guò)山車(chē)般地波動(dòng)。

    六、觀點(diǎn)：投資客重新入場(chǎng)是地產(chǎn)真正回暖的標(biāo)志

    針對(duì)二月以來(lái)二手房成交的翻倍，我愛(ài)我家副總胡景暉認(rèn)為，去年四季度以來(lái)首次置業(yè)者開(kāi)始出手，到2009年，改善型住房需求也有了大增，然而整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的扭轉(zhuǎn)，恐怕卻應(yīng)當(dāng)是以投資客的重新入場(chǎng)作為標(biāo)志?！暗@一入場(chǎng)不同于幾年前的短線炒房者，經(jīng)過(guò)這一輪大震蕩房，地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)更有秩序，而投資客的行為應(yīng)該也作出調(diào)整，他們會(huì)更看中中長(zhǎng)線的投資回報(bào)收益?！彼蚬P者補(bǔ)充說(shuō)道。