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購房者購買過程中的新變化期房現(xiàn)房、入住率、半截子樓、抵債房……

在以買方為主的市場(chǎng)中，購房者逐漸擺脫了狂熱的盲從狀態(tài)，走向成熟與理性。但仍有一些問題需要注意：

第一、購房者一般首先選擇購買現(xiàn)房，盡可能不買期房，尤其是不買圖紙房，除非能夠確信開發(fā)商就是有實(shí)力。這是因?yàn)楸ＷC房產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)及降低商品房交易的風(fēng)險(xiǎn)性是最重要的，而現(xiàn)房交易具有交易風(fēng)險(xiǎn)低、品質(zhì)直觀、物業(yè)等附屬服務(wù)透明度高的優(yōu)勢(shì)。

第二、購房者要更加注意入住率與交付使用的問題。因?yàn)槿绻粭潣侵毁u出去十戶八戶，達(dá)不到入住率的標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)影響該樓盤的交付時(shí)間，即使入住了，其他的應(yīng)得的條件也不能得以實(shí)現(xiàn)，例如不能上煤氣燃?xì)猓荒芄┡?，物業(yè)管理也會(huì)出現(xiàn)滯后的問題，該有的附屬設(shè)施服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)等。

要想避免此類問題，購房者購買現(xiàn)房時(shí)一定要觀察、判斷清楚會(huì)有多少人與你一起買這處樓，多方多次查看該樓盤銷售情況，盡量避免因?yàn)槿胱÷实膯栴}使自己陷入進(jìn)退兩難的地步;在簽約的時(shí)候要約定好遲延交付時(shí)的合同解除條款，并一定要約定較高數(shù)額的違約金及其承擔(dān)方式。

另外，市場(chǎng)中還有一些樓盤是由半截子樓、爛尾樓即將改擴(kuò)建而成的、有些是抵債房或者小產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)商往往以低價(jià)拋售。購房者也因?yàn)閮r(jià)格低廉想買，卻不知如何規(guī)避法律上的風(fēng)險(xiǎn)。兩位律師建議購房者首先應(yīng)當(dāng)?shù)綐潜P現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察。如果是爛尾樓、半截子樓改擴(kuò)建，要看該樓盤的主體是否已經(jīng)封頂，最好認(rèn)購主體已經(jīng)封頂?shù)臉潜P，并且該樓盤的水電氣暖等基本生活設(shè)施已經(jīng)安裝，基本上能夠滿足入住的需要。如果是抵債房也要考量該樓盤是否適合入住，相關(guān)的物業(yè)配套設(shè)施是否齊備等等。購買這類物業(yè)時(shí)，購房者在簽約的時(shí)候應(yīng)當(dāng)約定瑕疵擔(dān)保條款，注明出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。

最后兩位律師建議：一，相應(yīng)的付款方式最好約定為隨工程進(jìn)度采用分期付款或公積金、按揭貸款，降低資金風(fēng)險(xiǎn);二，應(yīng)當(dāng)格外重視合同的解除權(quán)和撤銷權(quán)，一定要約定好行使解除權(quán)和撤銷權(quán)的條款，約定好遲延交付時(shí)的較高數(shù)額的違約金及其承擔(dān)方式。利用這些制約性條款促使房產(chǎn)商自覺自動(dòng)履行合同，否則就要承擔(dān)高額的違約金責(zé)任。必要的時(shí)候可以尋求正規(guī)的專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢和辦理，對(duì)新市場(chǎng)環(huán)境下的購房風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行最大的規(guī)避。