購房者購買過程中的新變化期房現(xiàn)房、入住率、半截子樓、抵債房……
在以買方為主的市場中,購房者逐漸擺脫了狂熱的盲從狀態(tài),走向成熟與理性。但仍有一些問題需要注意:
第一、購房者一般首先選擇購買現(xiàn)房,盡可能不買期房,尤其是不買圖紙房,除非能夠確信開發(fā)商就是有實(shí)力。這是因?yàn)楸WC房產(chǎn)項目的品質(zhì)及降低商品房交易的風(fēng)險性是最重要的,而現(xiàn)房交易具有交易風(fēng)險低、品質(zhì)直觀、物業(yè)等附屬服務(wù)透明度高的優(yōu)勢。
第二、購房者要更加注意入住率與交付使用的問題。因?yàn)槿绻粭潣侵毁u出去十戶八戶,達(dá)不到入住率的標(biāo)準(zhǔn),就會影響該樓盤的交付時間,即使入住了,其他的應(yīng)得的條件也不能得以實(shí)現(xiàn),例如不能上煤氣燃?xì)猓荒芄┡?,物業(yè)管理也會出現(xiàn)滯后的問題,該有的附屬設(shè)施服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)等。
要想避免此類問題,購房者購買現(xiàn)房時一定要觀察、判斷清楚會有多少人與你一起買這處樓,多方多次查看該樓盤銷售情況,盡量避免因?yàn)槿胱÷实膯栴}使自己陷入進(jìn)退兩難的地步;在簽約的時候要約定好遲延交付時的合同解除條款,并一定要約定較高數(shù)額的違約金及其承擔(dān)方式。
另外,市場中還有一些樓盤是由半截子樓、爛尾樓即將改擴(kuò)建而成的、有些是抵債房或者小產(chǎn)權(quán)房,房產(chǎn)商往往以低價拋售。購房者也因?yàn)閮r格低廉想買,卻不知如何規(guī)避法律上的風(fēng)險。兩位律師建議購房者首先應(yīng)當(dāng)?shù)綐潜P現(xiàn)場實(shí)地考察。如果是爛尾樓、半截子樓改擴(kuò)建,要看該樓盤的主體是否已經(jīng)封頂,最好認(rèn)購主體已經(jīng)封頂?shù)臉潜P,并且該樓盤的水電氣暖等基本生活設(shè)施已經(jīng)安裝,基本上能夠滿足入住的需要。如果是抵債房也要考量該樓盤是否適合入住,相關(guān)的物業(yè)配套設(shè)施是否齊備等等。購買這類物業(yè)時,購房者在簽約的時候應(yīng)當(dāng)約定瑕疵擔(dān)保條款,注明出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。
最后兩位律師建議:一,相應(yīng)的付款方式最好約定為隨工程進(jìn)度采用分期付款或公積金、按揭貸款,降低資金風(fēng)險;二,應(yīng)當(dāng)格外重視合同的解除權(quán)和撤銷權(quán),一定要約定好行使解除權(quán)和撤銷權(quán)的條款,約定好遲延交付時的較高數(shù)額的違約金及其承擔(dān)方式。利用這些制約性條款促使房產(chǎn)商自覺自動履行合同,否則就要承擔(dān)高額的違約金責(zé)任。必要的時候可以尋求正規(guī)的專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢和辦理,對新市場環(huán)境下的購房風(fēng)險進(jìn)行最大的規(guī)避。
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