目前,房地產(chǎn)市場正一步步進(jìn)入買方市場,樓市里觀望情緒濃厚。隨著買賣雙方博弈對峙的持續(xù),商品房交易出現(xiàn)了一些新的變化,樓盤的宣傳改頭換面,合同條款重新定義。近來許多律師事務(wù)所都接洽了欲購房客戶的相關(guān)咨詢,其中以“需要注意哪些合同條款的變化,如何回避購房中法律上的風(fēng)險(xiǎn)”居多?;诖蠹谊P(guān)心的問題,記者采訪了遼寧新世紀(jì)律師事務(wù)所魏平、王輝宇兩位律師,他們從專業(yè)角度給出新市場環(huán)境下購房“提醒”。
商品房銷售過程中的新變化“降價(jià)返差價(jià)”、“口頭承諾商住兩用”……
“如果日后降價(jià)將返還差價(jià)”的承諾就是開發(fā)商在宣傳中的最新變化。從字面上理解這個(gè)承諾的含義有二:一是如果是同一項(xiàng)目,后出售的樓盤價(jià)格如果低于先出售的樓盤價(jià)格,則房產(chǎn)商向先買者返還差價(jià);二是如果在樓盤銷售后的一定時(shí)期內(nèi)價(jià)格出現(xiàn)明顯下降,則開發(fā)商向先購買者返還差價(jià)。但房產(chǎn)商所做的承諾大部分體現(xiàn)在廣告和宣傳單中,這種承諾因未形成合約條款而不具有法律效力,不受法律保護(hù)。
那么對此情況購房者如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?
首先,購房者要求在合同中注明:對于同一項(xiàng)目,開發(fā)商后賣的價(jià)格一定不能低于前者,如果低了要把差價(jià)補(bǔ)償給先買者,或者注明如果市場在一定時(shí)間內(nèi)降價(jià),買房者要么可以退房,要么房子貶值的差額由開發(fā)商補(bǔ)償給買房人。同時(shí)應(yīng)當(dāng)寫明在同一樓盤開發(fā)商給予后買者的任何優(yōu)惠,先買者應(yīng)當(dāng)同時(shí)享有。其次,如果購房者要求寫入合同,房產(chǎn)商卻強(qiáng)調(diào)廣告宣傳材料手冊上都有,寫進(jìn)麻煩,又不符合備檔合同的要求,這種情況下要寫一個(gè)書面的合同附件,同樣也是合法有效的。再次,提醒購房者注意,上述注明條款應(yīng)明確降價(jià)的時(shí)間區(qū)間和價(jià)格區(qū)間,否則太籠統(tǒng),不易辨析。
另外,房產(chǎn)商收到定金或者認(rèn)購款后,想盡各種方法與購房者簽訂正式合同,購房者不想簽,已交的錢肯定不能退還,去打官司時(shí)間長成本高。例如,房產(chǎn)商經(jīng)常會(huì)說明房子可以商住兩用,并且承諾同意購房者可以開公司甚至辦旅店,辦學(xué)校、幼兒園,賣出去再說。等購房者交款立約后準(zhǔn)備辦公司的時(shí)候,工商等部門卻不批準(zhǔn)。在這種情況下購房者最好先到工商等部門咨詢好,簽約時(shí)寫上如果不能被批準(zhǔn)開辦的經(jīng)營項(xiàng)目,可以解除合同退房子,并且約定好契約稅損失誰承擔(dān)的問題,否則是退不了房子的,還會(huì)蒙受損失。
總而言之,房產(chǎn)商單方承諾的形式有很多,但是再多的口頭和宣傳上的承諾不寫入合同或者附加協(xié)議中都不會(huì)產(chǎn)生法律效力,寫入合同中還要具體明確,否則也可能不會(huì)生效,這是購房者必須牢牢把握的一個(gè)原則。
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