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目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正一步步進(jìn)入買方市場(chǎng)，樓市里觀望情緒濃厚。隨著買賣雙方博弈對(duì)峙的持續(xù)，商品房交易出現(xiàn)了一些新的變化，樓盤的宣傳改頭換面，合同條款重新定義。近來許多律師事務(wù)所都接洽了欲購(gòu)房客戶的相關(guān)咨詢，其中以“需要注意哪些合同條款的變化，如何回避購(gòu)房中法律上的風(fēng)險(xiǎn)”居多?；诖蠹谊P(guān)心的問題，記者采訪了遼寧新世紀(jì)律師事務(wù)所魏平、王輝宇兩位律師，他們從專業(yè)角度給出新市場(chǎng)環(huán)境下購(gòu)房“提醒”。

商品房銷售過程中的新變化“降價(jià)返差價(jià)”、“口頭承諾商住兩用”……

“如果日后降價(jià)將返還差價(jià)”的承諾就是開發(fā)商在宣傳中的最新變化。從字面上理解這個(gè)承諾的含義有二：一是如果是同一項(xiàng)目，后出售的樓盤價(jià)格如果低于先出售的樓盤價(jià)格，則房產(chǎn)商向先買者返還差價(jià);二是如果在樓盤銷售后的一定時(shí)期內(nèi)價(jià)格出現(xiàn)明顯下降，則開發(fā)商向先購(gòu)買者返還差價(jià)。但房產(chǎn)商所做的承諾大部分體現(xiàn)在廣告和宣傳單中，這種承諾因未形成合約條款而不具有法律效力，不受法律保護(hù)。

那么對(duì)此情況購(gòu)房者如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?

首先，購(gòu)房者要求在合同中注明：對(duì)于同一項(xiàng)目，開發(fā)商后賣的價(jià)格一定不能低于前者，如果低了要把差價(jià)補(bǔ)償給先買者，或者注明如果市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)降價(jià)，買房者要么可以退房，要么房子貶值的差額由開發(fā)商補(bǔ)償給買房人。同時(shí)應(yīng)當(dāng)寫明在同一樓盤開發(fā)商給予后買者的任何優(yōu)惠，先買者應(yīng)當(dāng)同時(shí)享有。其次，如果購(gòu)房者要求寫入合同，房產(chǎn)商卻強(qiáng)調(diào)廣告宣傳材料手冊(cè)上都有，寫進(jìn)麻煩，又不符合備檔合同的要求，這種情況下要寫一個(gè)書面的合同附件，同樣也是合法有效的。再次，提醒購(gòu)房者注意，上述注明條款應(yīng)明確降價(jià)的時(shí)間區(qū)間和價(jià)格區(qū)間，否則太籠統(tǒng)，不易辨析。

另外，房產(chǎn)商收到定金或者認(rèn)購(gòu)款后，想盡各種方法與購(gòu)房者簽訂正式合同，購(gòu)房者不想簽，已交的錢肯定不能退還，去打官司時(shí)間長(zhǎng)成本高。例如，房產(chǎn)商經(jīng)常會(huì)說明房子可以商住兩用，并且承諾同意購(gòu)房者可以開公司甚至辦旅店，辦學(xué)校、幼兒園，賣出去再說。等購(gòu)房者交款立約后準(zhǔn)備辦公司的時(shí)候，工商等部門卻不批準(zhǔn)。在這種情況下購(gòu)房者最好先到工商等部門咨詢好，簽約時(shí)寫上如果不能被批準(zhǔn)開辦的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可以解除合同退房子，并且約定好契約稅損失誰承擔(dān)的問題，否則是退不了房子的，還會(huì)蒙受損失。

總而言之，房產(chǎn)商單方承諾的形式有很多，但是再多的口頭和宣傳上的承諾不寫入合同或者附加協(xié)議中都不會(huì)產(chǎn)生法律效力，寫入合同中還要具體明確，否則也可能不會(huì)生效，這是購(gòu)房者必須牢牢把握的一個(gè)原則。