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昨天，南京市工商局公示了南京第一個(gè)房地產(chǎn)商品房預(yù)售格式合同，這是自去年南京市政府下令開(kāi)始整治格式合同以來(lái)首個(gè)對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行的備案公示，南京市工商局將該預(yù)售合同放在了其網(wǎng)站上，公示期從昨天起到5月14日結(jié)束。南京市工商局企業(yè)信用處顧處長(zhǎng)介紹，該合同對(duì)將來(lái)的商品房預(yù)售合同毫無(wú)疑問(wèn)有參照和指導(dǎo)意義，因此南京市工商局改變了以往審查結(jié)束后再公示的做法，一邊繼續(xù)審查，一邊進(jìn)行公示，便于廣泛征求社會(huì)各界的意見(jiàn)。如果您對(duì)上述合同內(nèi)容有異議，可于公示期內(nèi)向該局企業(yè)信用監(jiān)督管理處反映。

變更會(huì)所用途需經(jīng)業(yè)主同意

開(kāi)發(fā)商對(duì)于配套基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾，必須用附件的形式詳細(xì)列明，例如上下水設(shè)施、供配電設(shè)施、燃?xì)夤?yīng)、供暖供冷設(shè)施、小區(qū)安護(hù)措施、公共道路、公共綠地和共用停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、體育設(shè)施、購(gòu)物中心、學(xué)校等都必須明確標(biāo)注具體在何年何月何日前達(dá)到或交付，而會(huì)所的位置和其約定的用途到底是綜合零售還是理發(fā)美容保健或洗浴，也要求在附件中明確標(biāo)注，會(huì)所的業(yè)主或使用人如果要改變會(huì)所用途，需由該商品房所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)業(yè)主參與表決，并取得與會(huì)業(yè)主中二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主的同意才可以。

交付時(shí)水電氣不達(dá)標(biāo)可解除合同

如果這些配套設(shè)施遲延達(dá)到承諾怎么辦?開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，在90天內(nèi)采取補(bǔ)救措施使其達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)。若無(wú)法補(bǔ)救或經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，也可以按照該項(xiàng)目設(shè)施的原始造價(jià)采取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。如果商品房交付后，與老百姓居家生活最密切相關(guān)的水電氣設(shè)備還供應(yīng)不上怎么辦?合同明確，如果房屋交付后上水、下水設(shè)施，供配電設(shè)施，燃?xì)夤?yīng)設(shè)施遲延達(dá)到開(kāi)發(fā)商的承諾條件，經(jīng)買(mǎi)房人催告后90日內(nèi)仍未達(dá)到的，買(mǎi)房人有權(quán)解除該合同。開(kāi)發(fā)商要在解除合同后30日內(nèi)將已收房款退還給買(mǎi)房人，定金雙倍返還;還要按照總價(jià)款的萬(wàn)分之五/天計(jì)算，向買(mǎi)房人支付遲延期間的違約金。

樓間距層高有變化須書(shū)面通知購(gòu)房者

明明規(guī)劃的間距是60米，結(jié)果房屋造出來(lái)少了十幾米，感覺(jué)生活空間壓抑的消費(fèi)者此前不在少數(shù)，此次公布的格式合同條款將規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更的約定予以了明確：如果經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，該商品房項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》發(fā)生了變更，包括該商品房所在樓幢與相鄰樓幢的正面建筑間距比原間距減少±0.1米，南面相鄰樓幢檐口高度增加±0.03米，該商品房朝向的方位偏角變化值超過(guò)±1度，因?yàn)橛绊懥松唐贩抠|(zhì)量或使用功能，開(kāi)發(fā)商必須在變更被批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房者。如果是經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)單位同意，商品房的建筑工程設(shè)計(jì)發(fā)生變化，包括商品房結(jié)構(gòu)形式發(fā)生變化、該商品房空間尺寸發(fā)生變化，導(dǎo)致層高降低值超過(guò)±1厘米，或?qū)е陆ㄖ娣e變化超過(guò)4平方米，也需在變更確立之日起10天內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房者，否則購(gòu)房者有權(quán)解除購(gòu)房合同。開(kāi)發(fā)商在解除契約后30日內(nèi)要將已收房款退還給購(gòu)房者，同時(shí)定金雙倍返還。

購(gòu)房者也需要在開(kāi)發(fā)商通知后的7日內(nèi)作出是否解除合同的書(shū)面答復(fù)。如果收到了開(kāi)發(fā)商的通知，雖然不滿意但也不想解除合同怎么辦?合同明確，在收到開(kāi)發(fā)商通知后7天內(nèi)購(gòu)房者書(shū)面答復(fù)不解除本合同的，開(kāi)發(fā)商還是應(yīng)按變更給購(gòu)房人造成的實(shí)際影響，給予購(gòu)房人相應(yīng)的補(bǔ)償。

商品房保修期限必須明確

商品房購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候吹得天花亂墜，拿到手才發(fā)現(xiàn)地面空鼓、墻體大面積起砂等不符合質(zhì)量的問(wèn)題怎么辦?該合同對(duì)房屋的裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范，開(kāi)發(fā)商必須承諾商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國(guó)家和省、市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。如果商品房的主體不合格怎么辦?合同明確，經(jīng)由擁有市級(jí)以上檢測(cè)資質(zhì)的省、市建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確屬不合格的，或因該商品房存在重大工程質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響正常使用的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在解除契約后30日內(nèi)將已收房款退還購(gòu)房者，定金雙倍返還。

對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的主體結(jié)構(gòu)、房屋防水等設(shè)施的保修范圍和保修期限，也一一進(jìn)行了明確：例如該項(xiàng)目房屋防水、有防水要求的衛(wèi)生間、廚房、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年。墻面、頂棚抹灰層脫落，保修期為1年，地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂，保修期為1年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修為2年，管道堵塞為2個(gè)月等，保修期自該商品房交付之日起計(jì)算。保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題的，開(kāi)發(fā)商或其受托人必須在接到報(bào)修通知后的48小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)檢查，并根據(jù)工程質(zhì)量問(wèn)題的實(shí)際情況與購(gòu)房人商定好具體維修日期，開(kāi)發(fā)商怠于履行保修責(zé)任引起購(gòu)房人直接經(jīng)濟(jì)損失，開(kāi)發(fā)商必須予以賠償。如果開(kāi)發(fā)商委托別人代為承擔(dān)保修任務(wù)，那么受托人必須在2年內(nèi)常駐該商品房項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

開(kāi)發(fā)商須配合房屋所有權(quán)登記

房子交付了，但開(kāi)發(fā)商就是遲遲不配合辦理房產(chǎn)登記手續(xù)怎么辦?該合同明確，在該預(yù)售合同簽訂后10日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)將合同信息傳送至房產(chǎn)部門(mén)備案。在本合同簽訂后30日內(nèi)，雙方辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。商品房交付后90日內(nèi)，雙方應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。同時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾在購(gòu)房人領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》180天后，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商配合辦理該商品房占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)變更登記。

市民認(rèn)為合同有3點(diǎn)不足

盡管該經(jīng)過(guò)監(jiān)審的格式合同對(duì)許多以往開(kāi)發(fā)商容易與百姓扯皮的地方進(jìn)行了明確，但有的市民指出，其中仍然有一些不足：

不足一：例如開(kāi)發(fā)商延遲辦理房產(chǎn)證和土地證，怎么辦?合同只約定每遲延一天按10元計(jì)算來(lái)支付違約金，似乎并不能對(duì)開(kāi)發(fā)商起到很強(qiáng)的制約作用。不足二：雖然要求開(kāi)發(fā)商對(duì)怠于履行保修責(zé)任引起的購(gòu)房人直接經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償，但卻明確該損失不包括間接損失、不必要的誤工損失及精神撫慰金。只有雙方一致認(rèn)為需購(gòu)房人或其家人在該房屋內(nèi)配合保修工作的，開(kāi)發(fā)商才參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)支付合理的誤工費(fèi)。這樣的條款，有不少市民認(rèn)為不合理。不足三：該合同雖然約定了具體層高，但如果商品房的實(shí)際層高低于約定層高怎么辦?該合同只規(guī)定誤差值超過(guò)國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)允許誤差值的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)單價(jià)降低人民幣20元/平方米。也就是說(shuō)，老百姓的層高被壓縮了，卻只能獲得20元一平方米的補(bǔ)償，毫無(wú)疑問(wèn)吃了暗虧。